Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. N 11АП-5230/13

г. Самара

19 июня 2013 г.

Дело N А55-32801/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 июня 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, Самарская область, с. Красноармейское, на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 г. по делу N А55-32801/2012 (судья Шабанов А.Н.), по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области (ОГРН 1026303779996), Самарская область, с. Красноармейское, к закрытому акционерному обществу "Волгастрой" (ИНН 6315319754, ОГРН 1086315012640), г. Самара, о взыскании 18 030 руб. 89 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу "Волгастрой" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) о взыскании 18 030,89 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 17 038,26 руб., неустойка (пени) в размере 992,63 руб., на основании договора аренды земельного участка N 149 от 15.09.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2013 с закрытого акционерного общества "Волгастрой", в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области взыскано 7 072, 74 руб., в том числе задолженность в сумме 6 383, 31 руб. и неустойку в сумме 689,43 руб. В остальной части иска отказано.

С закрытого акционерного общества "Волгастрой", в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 784,52 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации муниципального района Красноармейский от 15.09.2011 N 1269 "О предоставлении в аренду ЗАО "Волгастрой" единственному участнику торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1 346 кв.м под проектирование и строительство одноэтажных домов из смежных жилых блоков каркасно-панельной конструкции высокой заводской готовности, расположенных по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, пос. Кировский, ул. Степная, д. 14 кв.2" 15.09.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Волгастрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 149 сроком на 18 месяцев (с 15 сентября 2011 по 14 марта 2013), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:25:0906007:100, находящийся по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, пос. Кировский, ул. Степная, д. 14, кв. 2, под проектирование и строительство одноэтажных жилых домов из смежных жилых блоков каркасно-панельной конструкции высокой заводской готовности, площадью 1 346 кв.м.

Договор зарегистрирован в установленном законом в соответствии со ст.ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 14.10.2011, регистрационная запись N63-63-25/007/2011-029.

В пункте 3.1. договора аренды сторонами определен размер арендной платы в сумме 20 200 руб. в год.

В соответствии с п. 3.2. договора арендатор обязался ежеквартально вносить сумму арендной платы не позднее 10 числа квартала, следующего за расчетным.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.

Истец числит за ответчиком задолженность по арендным платежам в размере 17 038 руб. за период с 15.09.2011 по 30.09.2012. Несвоевременное внесение арендных платежей послужило основанием для начисления пени. Истец просит взыскать с ответчика пени в размере 992,63 руб. за период с 15.09.2011 по 18.09.2012.

Частично удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции, исходил из целевого назначения земельного участка - для жилой застройки и того обстоятельства, что строительство квартиры завершено, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63015305-11 от 22 марта 2012.

Передача жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего последнему и был предоставлен в аренду земельный участок, то есть достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Сдача дома в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции счел, что общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" пришел к выводу, что ответчик, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартиры в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома, договор аренды земельного участка N 149 от 15 сентября 2011 года считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы и соответственно правомочий арендодателя на ее взыскание. Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца по взысканию арендной платы после 22 марта 2012 года.

Требование истца о взыскании арендной платы за период с 15 сентября 2011 года по 21 марта 2012 года, исходя из буквального расчета распределения арендной платы по срокам уплаты в сумме 6 383 руб. 31 коп. суд первой инстанции нашел обоснованным и правомерным.

С учетом уточненного судом размера задолженности, судом первой инстанции взыскана неустойка за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.09.2011 по 18.09.2012 в сумме 689, 43 руб.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что согласно муниципального контракта N 0142300036211000077 от 21 ноября 2011 года застройщик (ЗАО "Волгастрой"), имеющий на праве аренды земельные участки и привлекающий денежные средства Участника долевого строительства (Муниципального образования муниципального района Красноармейский Самарской области) в соответствии с действующим законодательством РФ для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома на основании разрешений на строительство N RU 63015305-66, N RU 63015305-67, N RU 63015305-68, N RU 63015305-69, N RU 63015305-70, N RU 63015305-71, N RU 63015305-72, N RU 63015305-73 от 25 октября 2011 года, выданных отделом архитектуры Администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, обязуется в соответствии с проектной документацией в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве не менее 8 квартир Участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 05 июля 2012 года квартира была передана Участнику долевого строительства.

В данном случае в результате исполнения ответчиком обязательства по муниципальному контракту N 0142300036211000077 от 21 ноября 2011 года с 05 июля 2012 года пользователем спорного земельного участка стало Муниципальное образование муниципальный район Красноармейский Самарской области, то есть имеется совпадение арендодателя и арендатора в одном лице.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Как указано в части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции расценивает акт приема-передачи квартиры от 05.07.2012 как акт приема-передачи земельного участка.

Следовательно, при передаче квартиры от закрытого акционерного общества "Волгастрой" к Муниципальному образованию муниципальный район Красноармейский Самарской области, муниципальное образование приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого квартирой, то есть многоквартирным домом и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их арендатор.

Таким образом, задолженность по арендной плате, с учетом частичной оплаты в размере 4 040 руб., должна быть взыскана с арендатора - закрытого акционерного общества "Волгастрой" за период с 15 сентября 2011 года по 05 июля 2012 года в размере 12 279 руб. 28 коп., то есть до момента подписания акта приема-передачи квартиры (05.07.2012).

Несвоевременное внесение арендной платы послужило основанием для начисления истцом неустойки в размере 992,36 руб. за период с 15.09.2011 по 18.09.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.

Условие о неустойке сторонами было предусмотрено пунктом 3.6. договора, в соответствии с которым в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о необходимости снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Также в информационном письме от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В целях соблюдения баланса интересов сторон, с учетом размера долга, продолжительности периода начисления неустойки и возможных финансовых потерь для каждой из сторон, судебная коллегия считает, что заявленная истцом сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, в связи с этим правовых оснований для снижения неустойки не имеется.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Из материалов дела следует, что ответчик в обоснование доводов о необходимости снижения размера неустойки в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующих доказательств.

Поскольку в договоре установлена неустойка в размере 0,06 % в день, а ставка рефинансирования ЦБ РФ 0,02 % в день, а исходя двух кратной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 0,04 %, суд апелляционной инстанции считает необходимым отказать в удовлетворении заявления ответчика о необходимости снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, в связи с чем подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 г. по делу N А55-32801/2012 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" (ОГРН 1086315012640, ИНН 6315319754), в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области (ОГРН 1026303779996, ИНН 6375002060), задолженность в сумме 12 279 руб. 28 коп. и неустойку в сумме 968 руб. 64 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" (ОГРН 1086315012640, ИНН 6315319754), в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1469 руб. 47 коп.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко