Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2013 г. N 11АП-7422/13

г. Самара

25 июня 2013 г.

Дело N А55-33801/2012

Резолютивная часть постановления объявлена: 24 июня 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 25 июня 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Марчик Н.Ю., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,

с участием:

от заявителя - Муринова Д.В., доверенность от 26.04.2013 г.,

от ответчика - Найдовский П.Е., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9366,

от третьих лиц:

от МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" - извещен, не явился,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А55-33801/2012 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Самаражилкомхоз" (ИНН 6317049373, ОГРН 1046300660471), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал", г. Самара,

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Самаражилкомхоз" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным решения, выраженного в сообщении от 09.11.2012 N 01/155/2012-416 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, д. б/н и обязании зарегистрировать переход права собственности и право собственности ООО "Самаражилкомхоз" на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А55-33801/2012 заявленные требования удовлетворены полностью. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженное в сообщении от 09.11.2012 N 01/155/2012-416 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, д. б/н. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области возложена обязанность по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, д. б/н.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11371/12 от 05.02.2013 г.

Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителя заявителя и ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом 04.07.2012 МП г.о. Самары "Ремжилуниверсал" и ООО "Самаражилкомхоз" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, б/н.

Сообщением от 09.11.2012 N 01/155/2012-416 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объект недвижимости.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании Приказа Департамента управления имуществом г.о. Самары от 02.04.2010 N 1143 "О передаче объектов недвижимости в хозяйственное ведение МП г. о. Самары "Ремжилуниверсал" по акту приема-передачи от 05.04.2010 передано нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, б/н.

Право хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области. Данное обстоятельство регистрирующим органом не оспаривается.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 19.06.2012 между ООО "Самаражилкомхоз" и МП г.о. Самары "Ремжилуниверсал" заключен договор N 46 купли-продажи вышеуказанного объекта.

В соответствии с положениями статьи 47 Устава городского округа Самара, Департамент вправе передать имущество в хозяйственное ведение для достижения муниципальными предприятиями целей, ради которых они созданы, а именно, удовлетворение общественных потребностей в результатах деятельности и получение прибыли. При этом обязанность собственника отдельно указывать цели использования при передаче в хозяйственное ведение муниципальному предприятию имущества законодательством не предусмотрена.

Статьей 294 ГК РФ определено, что муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Исходя из положений части 2 статьи 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 19.06.2012 предоставлен в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о соответствии сделки купли-продажи спорного имущества требованиям статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Спорный объект недвижимого имущества является собственностью муниципального образования - городской округ Самара, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АД N 315575, о чем в ЕГРП 15.12.2009 сделана запись регистрации 63-63-01/318/2009-207.

Указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Объект представляет собой нежилое здание (литера П), площадью 14, 20 кв.м., кадастровый номер объекта - 63:01:0000000:0:18820.

В соответствии с действующим законодательством и условиями договора, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано в регистрационной службе по Самарской области и выдано соответствующее свидетельство о регистрации права хозяйственного ведения МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" 63-АЕ N 023813, о чем в ЕГРП 01.06.2010 сделана запись регистрации 63-63-01/123/2010-079.

Таким образом, стороны выполнили все условия, соответствующие возникновению права хозяйственного ведения и были намерены создать именно указанные правоотношения.

Из материалов дела следует, что предприятие приняло решение о реализации недвижимого имущества путем заключения договора купли-продажи с ООО "Самаражилкомхоз" после того как право хозяйственного ведения возникло у заявителя - МП городского округа Самара "Ремжилуниверсал".

В соответствии со статьей 295 ГК РФ, пунктом 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", муниципальные предприятия распоряжаются недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения с согласия собственника этого имущества и только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальные предприятие вправе распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника имущества в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которого, определены уставом такого предприятия.

В настоящем случае договор купли-продажи имел целью отчуждение имущества покупателю не в ущерб деятельности Муниципальному предприятию.

При осуществлении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждение имущества произведено по рыночной цене и стоимость нежилого здания Обществом оплачена, что подтверждается копиями платежных поручений.

Согласно пункту 3.5 Постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 N 76 "Об утверждении Положения "О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара" распоряжение недвижимым имуществом, в том числе путем продажи, обмена, передачи в залог, аренду, внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, а также иными способами осуществляется предприятием с предварительного письменного согласия Департамента.

Анализ указанных нормативных правовых актов свидетельствует о том, что согласие собственника на отчуждение хозяйствующим субъектом объекта недвижимости должно быть выражено предварительно и в письменной форме.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 04.06.2012 дано согласие собственника - Департамента управления имуществом городского округа Самара на реализацию спорного объекта. Согласие на распоряжение объектом недвижимого имущества выражено Департаментом в письме N 15-07-18/21957.

Впоследствии, согласие на распоряжение объектом выраженное Департаментом в письме N 15-07-18/21957, отозвано письмом Департамента от 17.10.2012 N 15-07-16/44168.

Довод Управления о том, что 17.10.2012 года Департаментом отозвано согласие на реализацию спорного объекта, в связи с чем, сделка не может являться законной, судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание.

Как указывалось выше, реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.

Данное требование установлено частью 2 статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", а также пунктом 3.5 Постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 N 76 "Об утверждении Положения "О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара".

Согласно положениям статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании положений статей 8 и 131 ГК РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений статьи 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.

На момент подписания договора и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объектов недвижимого имущества имелось и отозвано собственником не было.

Более того, законодательство не предусматривает оснований для отмены собственником своего согласия впоследствии и данное решение не представлялось на государственную регистрацию.

В связи с чем, довод регистрирующего органа является несостоятельным.

Довод регистрирующего органа о необходимости одновременного отчуждения земельного участка, занимаемого сооружением, также является необоснованным в силу следующего.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ, кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе, в том числе, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В материалы дела не представлены доказательства формирования земельного участка, тем более регистрации на него каких-либо прав.

Указанная в основании отказа статья Земельного кодекса Российской Федерации сама по себе не является запретом на приобретение объекта недвижимого имущества отдельно от приобретения права на земельный участок, на котором он расположен.

Вместе с тем, развитие указанного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа, нашло свое отражение в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно части 1 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, правоотношения по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества не регулируются нормами ФЗ N 178-ФЗ, что прямо зафиксировано статьей 3 данного федерального закона (подпункт 9 части 2 статьи 3).

При указанных обстоятельствах, ссылка регистрирующего органа на статью 1 ЗК РФ не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности у ООО "Самаражилкомхоз".

Кроме того, суду не представлено доказательств, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, сформирован как объект права, поставлен на кадастровый учет и принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу - продавцу объектов недвижимости - МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал".

При указанных обстоятельствах, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не нарушает требования статьи 28 ФЗ N 178-ФЗ о единстве судьбы имущества и земельного участка, так как статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на приобретение прав на земельный участок.

В соответствии с Уставом МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал", муниципальное предприятие вправе осуществлять операции с недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, в том числе, с целью реконструкции и (или) ремонта строений объектов благоустройства городского округа и приобретение жилых помещений. Продажа объектов недвижимости, в регистрации перехода права собственности, на которые отказано ответчиком, не повлекла и не могла повлечь лишение предприятия возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены его уставом. Указанные помещения не являлись единственными для предприятия, и их отчуждение не могло привести к невозможности хозяйственной деятельности предприятия. В связи с заключением договора купли-продажи предприятие не лишилось своей специальной (целевой) правоспособности и возможности осуществления уставной деятельности. Обратного суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, договор купли-продажи от 19.06.2012 N 46 не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, довод регистрирующего органа о том, что сделка свидетельствует об отчуждении муниципального имущества в обход процедуры приватизации, арбитражный суд апелляционной инстанции находит ошибочным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действие данного федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении. Следовательно, законодатель намеренно предусмотрел возможность продажи муниципального имущества предприятиями, владеющими им на праве хозяйственного ведения, без соблюдения процедуры, регламентированной в Законе о приватизации.

Ссылка регистрирующего органа на то, что отчуждение спорного объекта недвижимости осуществлено с нарушением Закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Государственный регистратор ссылается на положения статьи 15 Закона о защите конкуренции, согласно которой федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются: введение ограничений в отношении создания хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере деятельности, а также установление запретов или введение ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров, необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, в том числе путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, установление запретов или введение ограничений в отношении свободного перемещения товаров в Российской Федерации, иных ограничений прав хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров, дача хозяйствующим субъектам указаний о первоочередных поставках товаров для определенной категории покупателей (заказчиков) или о заключении в приоритетном порядке договоров, установление для приобретателей товаров ограничений выбора хозяйствующих субъектов, которые предоставляют такие товары, предоставление хозяйствующему субъекту доступа к информации в приоритетном порядке, предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона, создание дискриминационных условий, установление и (или) взимание не предусмотренных законодательством Российской Федерации платежей при предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных или муниципальных услуг, дача хозяйствующим субъектам указаний о приобретении товара, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Доказательств наличия в данном случае признаков муниципальной преференции материалы дела не содержат.

Согласно пункту 20 статьи 4 Закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Анализ положений действующего законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что преференция представляет собой помощь, льготу, предоставляемую исключительно федеральным или государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, реализация муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи, не является муниципальной преференцией.

Учитывая изложенное, суд считает, что представленный заявителем в регистрирующий орган пакет документов соответствует требованиям статей 17,18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является достаточным и позволял регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2011 по делу N А55-26563/2010.

Арбитражный суд первой инстанции признал ошибочным довод ответчика о невозможности регистрации перехода права и права ООО "Самаражилкомхоз" на спорный объект по причине того, что МП "Ремжилуниверсал" заявило о прекращении регистрационных действий по ранее поданному заявлению.

Этот вывод суда первой инстанции противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 11371/12 от 05.02.2013 г. по делу со схожими фактическим обстоятельствами.

Согласно части 1 статьи 16 ФЗ N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

04.07.2012 МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права.

24.10.2012 г. МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" направило в регистрирующий орган заявления N 01/234/2012-745 о прекращении регистрационных действий.

В силу пункта 4 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

Арбитражный суд первой инстанции, признавая отказ в государственной регистрации незаконным, руководствовался пунктом 4 статьи 20 ФЗ N 122-ФЗ, а между тем в рассматриваемом случае имело место не прекращение государственной регистрации прав, процедура которого установлена названной нормой, а предусмотренный абзацем вторым пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации отказ в регистрации права в связи с заявлением одной из сторон договора.

При этом не имеет значения, с каким заявлением обращается сторона договора в регистрирующий орган: о прекращении регистрации либо о возврате документов, поданных на регистрацию, без ее проведения. Объективным критерием квалификации данных действий на основании абзаца второго пункта 3 статьи 19 либо пункта 4 статьи 20 Закона о регистрации является обращение в регистрирующий орган одной стороны сделки либо обеих. Таким образом, оснований для применения положений пункта 4 статьи 20 Закона о регистрации у суда первой инстанции не имелось.

Из изложенного следует, что отказ ответчика соответствует положениям пункта 1 статьи 16 и абзаца второго пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации.

Заявитель - как покупатель объекта недвижимости не лишен возможности требовать от продавца при его уклонении от регистрации в порядке искового производства зарегистрировать переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Поскольку этот вывод суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А55-33801/2012 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Кузнецов

Судьи

Н.Ю. Марчик Е.М. Рогалева