Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2010 г. N 17АП-4729/10

г. Пермь

03 июня 2010 г.

Дело N А50-32480/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Васевой Е.Е.

Судей Гуляковой Г.Н., Борзенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Келлер О.В.

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "ГПМ": Абдулов И.Ф. по доверенности от 01.10.2009

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья": Каракулов И.А. по доверенности от 26.08.2008

от третьего лица - Белебезьевой Светланы Викторовны: не явились

от третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии": не явились

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Общества с ограниченной ответственностью "ГПМ",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24 марта 2010 года

по делу N А50-32480/2009

принятое судьей Султановой Ю.Т.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ГПМ"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья"

третьи лица: Белебезьева Светлана Викторовна, Общество с ограниченной ответственностью "Новые технологии"

о взыскании арендной платы

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "ГПМ" (далее - истец, ООО "ГПМ") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья" (далее - ответчик, ООО "НОВОГОР-Прикамье") о взыскании арендной платы за период с 01.04.2009 по 01.10.2009 в размере 3 789 600 руб.

В порядке ст.49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.04.2009 по 01.01.2010 в размере 5 684 400 руб. (т.1 л.д.93). Уточненные требования приняты судом первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Белебезьева Светлана Викторовна, Общество с ограниченной ответственностью "Новые технологии".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24 марта 2010 года по делу N А50-32480/2009, принятым судьей Султановой Ю.Т., в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец, ООО "ГПМ", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Истец считает, что пожар, не может служить основанием для прекращения обязательств арендатора по договору аренды в силу ст.416 ГК РФ, а именно использование помещений и внесение арендной платы. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о невозможности использования остальных арендуемых помещений, в связи с произошедшим пожаром в офисе N 204. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ООО "НОВОГОР-Прикамье" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик считает, что договор аренды досрочно расторгнут по соглашению сторон, достигнутому путем обмена письмами от 16.03.2009, 18.03.2009 и обязательство по передаче арендованных помещений прекращено надлежащим исполнением. Отсутствие права требования арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, подтверждается п.37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Третьи лица, Белебезьева С.В. и ООО "Новые технологии", письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, представители в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.08.2008 между ООО "ГПМ" (арендодатель) и ООО "НОВОГОР-Прикамье" (арендатор) заключен договор аренды N 713 АР. Предметом данного договора является передача арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 631,60 кв.м, расположенных на втором этаже офисного здания, расположенного по адресу: г.Пермь, улица Орджоникидзе, 12А, с целью использования под офис (п.1.1, 2.4 договора). Границы арендуемого объекта, в соответствии с п.1.2 договора, устанавливаются в схеме (приложение N 1 к договору).

Арендуемые помещения принадлежат истцу на праве аренды на основании договора аренды N 21.А от 20.12.2007, договора субаренды N 08.С от 20.12.2007 (т.1 л.д.10-15) и договора субаренды N 08-С (т.1 л.д.62-64).

Договор аренды заключен на срок с 01.08.2008 по 01.07.2009 (пункт 2.1. договора).

Общая сумма ежемесячной арендной платы исчисляется как сумма оплаты за пользование объектом и сумма оплаты расходов арендатора на коммунальные услуги, услуги охраны здания, уборки мест общего пользования здания и вывоза твердых бытовых отходов (п.3.1. договора).

Согласно п.3.2. договора арендная плата составляет 631 600 руб. в месяц (в том числе НДС 18%). Расчет суммы арендной платы оформляется приложением N 2 к настоящему договору.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за арендуемый объект не позднее 13-го числа месяца, следующего за расчетным.

Арендуемые помещения переданы истцом ответчику по акту приема-сдачи (офисы 201 - 213, прилегающая часть коридора) (т.1 л.д.33).

Истцом представлено в материалы дела письмо от 01.06.2009, в котором указано на необходимость в связи с окончанием срока действия договора аренды передать арендуемые помещения по акту приема передачи в течение 3 рабочих дней и исполнить денежные обязательства за пользование помещениями в апреле, мае, июне 2009 года в сумме 1 894 800 руб., а также пени за просрочку платежа согласно п.7.2. договора аренды в размере 41 054 руб. Указанное письмо получено ответчиком 01.07.2009. (т.1 л.д.34).

В связи с тем, что арендуемые помещения, по мнению истца, ответчиком не переданы, письменного ответа на требования истца, изложенные в письме от 01.06.2009, ответчиком не направлено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. ООО "ГПМ" ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженности по внесению арендной платы за период с апреля по июнь 2009 года, а также за период с 01.07.2009 по 01.01.2010, в связи с тем, что ответчик не сдал объект по акту. По расчету истца задолженность ответчика составила 5 684 400 руб. (631 600 руб. х 9 месяцев). При этом в исковом заявлении истец указал, что доступ к помещениям ограничен в связи с тем, что ключи от арендуемых помещений истцу не переданы, помещения опечатаны ответчиком.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что до окончания срока действия договора аренды направил истцу письмо от 16.03.2009, содержащее уведомление о расторжении договора аренды, в котором указано, что оно вступает в силу с момента его получения и договор считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня его получения. Этим же письмом ответчик попросил в течение десяти дней с момента получения уведомления определить сроки и порядок приема-передачи имущества. Данное письмо получено истцом 16.03.2009 (т.1 л.д.52).

В письме от 19.03.2009 ООО "ГПМ" указало на согласие расторгнуть договор аренды с момента передачи объекта и просило уведомить о готовности исполнения требований ст.622 ГК РФ, п.6.2.14, 6.2.19 договора (т.1 л.д.53).

В последующем, 15.04.2009, ответчиком были определены дата и время передачи арендуемого помещения - 16.04.2009 13-00 часов (т.1 л.д.54). ООО "ГПМ" письмом от 16.04.2009 сообщило о том, что договор аренды и гражданское законодательство не предусматривают права арендатора досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды не достигнуто. Оснований для приема помещений до окончания срока договора не имеется (т.1 л.д.59).

Ответчик, считая договор аренды расторгнутым, 23.04.2009 направил для подписания акт приема-передачи помещений от 16.04.2009 в двух экземплярах и просил направить уполномоченного представителя в Управление по обслуживанию клиентов ООО "НОВОГОР-Прикамье" по адресу: г.Пермь, Б.Гагарина, 65а для получения ключей от нежилых помещений (т.1 л.д.56). Указанное письмо получено истцом 28.04.2009 (т.1 л.д.58).

В суде первой инстанции ответчик указал, что не использует арендованное имущество по причине пожара, арендуемые помещения освобождены 04.04.2009.

Из материалов дела следует, что в кабинете N 204 (один из кабинетов арендуемого имущества) 01.03.2009 произошел пожар, в результате которого выгорел весь кабинет, арендуемый ответчиком, на площади 72 кв.м уничтожена мебель, вся оргтехника. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта по уголовному делу N 783 от 19.01.2010, постановлением Старшего дознавателя 9 ОГПН г.Перми по Ленинскому району о признании потерпевшим от 28.01.2010 (т.1 л.д.117-145).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на положения ст. 416 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Судом указано, что в связи с пожаром ответчик не имел фактической возможности использовать арендуемое им помещение для целей аренды - в качестве офисных площадей для приема и обслуживания потребителей арендатора в заявленный по иску период. Доводы истца о возможности использования арендуемого имущества, поскольку фактически поврежден только один кабинет, судом отклонены в связи с отсутствием доказательств, позволяющих сделать такой вывод. Судом принято во внимание наличие акта от 10.03.2009, составленного истцом, в котором отражено, что в большем количестве кабинетов необходимо провести работы по замене электропроводки, демонтажу электрощита. Доводы истца о том, что неиспользование арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату, судом отклонены на основании п.1 ст.407, ст.416 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.2.18 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении (т.1 л.д.18). Содержание указанного пункта договора позволяет сделать вывод о том, что стороны предусмотрели в договоре право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора (расторгнуть договор).

16.03.2009 ответчик направил в адрес истца письмо о досрочном расторжении договора аренды, в котором указано на то, что договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения настоящего уведомления. В данном письме также указано на необходимость определения сроков и порядка приема-передачи имущества. Письмо получено истцом 16.03.2009, о чем имеется соответствующая отметка (т.1 л.д.52).

Истец в письме от 19.03.2009 выразил согласие на досрочное расторжение договора аренды, просил уведомить о готовности передать помещения (т.1 л.д.53).

Суд апелляционной инстанции, оценив указанную переписку в совокупности с положениями ст.310 ГК РФ и пунктом 6.2.18 договора аренды приходит к выводу, что арендатор воспользовался правом на односторонний отказ от договора, кроме того, арендодатель не возражал против расторжения договора, договор аренды расторгнут с 16.04.2009.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст.655 ГК РФ недвижимое имущество по договору аренды должно передаваться по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания, сооружения рассматривается как отказ стороны от исполнения обязанности по передаче имущества.

В соответствии с п.37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Письмом от 15.04.2009 арендатор в связи с расторжением договора аренды (учитывая п.6.2.18 договора аренды) просил арендодателя принять арендуемые помещения 16.04.2009. В связи с последующим уклонением арендодателя от досрочного расторжения договора аренды и приемки арендованного имущества, истец направил 23.04.2009 ответчику акт приема-передачи, однако последний уклонился от осуществления действий, направленных на получение имущества.

Анализируя в совокупности условия договора аренды, переписку сторон вышеприведенные нормы права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о досрочном прекращении договора аренды с 16.04.2010. Доказательств внесения арендных платежей за период с 01.04.2009 по 15.04.2009 ответчиком не представлено. В связи с чем с ответчика подлежит взысканию арендная плата за указанный период. Правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы, начиная с 16.04.2009, не имеется, поскольку истец уклонялся от приемки помещений.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что 01.03.2009 в одном из кабинетов арендуемого помещения (N 204), площадь которого составила 72 кв.м, произошел пожар. Представленным в материалы дела заключением эксперта подтверждается, что в результате пожара в кабинете N 204 обрушился подвесной потолок, выгорели полимерные материалы кондиционера. От потолка до половины высоты кабинета выгорели облицовочные полимерные панели, образовались следы горения на верхней части офисной мебели, находящейся вдоль стен кабинета. В районе центра кабинета выгорели до потери механической прочности мебельные конструкции столов двух смежных рабочих мест. Экспертом сделан вывод о том, что механизмом (причиной) возникновения пожара является загорание горючих материалов в районе стола рабочего места, расположенного в центре кабинета N 204, наиболее вероятно под столешницей, от аварийного режима в электроустановке оргтехники. Причины аварийного режима в электроустановке в заключении не отражены.

В связи с повреждением объекта аренды площадью 72 кв.м и невозможностью исполнения договорных обязательств, суд апелляционной инстанции считает, что обязательства сторон следует считать прекращенными на основании ст. 416 ГК РФ именно в отношении офиса N 204 площадью 72 кв.м.

Следует признать ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в связи с произошедшим пожаром ответчик не имел фактической возможности использовать все арендуемое имущество в заявленный по иску период.

Предметом договора аренды являлись нежилые помещения общей площадью 631,6 кв.м. Представленными в материалы дела документами подтвержден факт невозможности использования лишь 72 кв.м. Документы позволяющие сделать вывод о невозможности использования оставшихся 559,6 кв.м в материалах настоящего дела отсутствуют. Акт осмотра помещений от 10.03.2009, составленный истцом в одностороннем порядке, в котором указано на необходимость проведения в иных кабинетах (кроме N 204) ремонтных работ не свидетельствует о невозможности использовать арендуемые помещения и не подтверждает, что необходимость в проведении указанных в акте работ каким-либо образом связана с пожаром. Учитывая изложенное, сделать вывод о прекращении обязательств сторон на основании ст.416 ГК РФ в отношении всего имущества, являющегося предметом договора аренды, не представляется возможным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за пользование 559,6 кв.м в период с 01.04.2009 по 15.04.2009, размер которой составляет 279 800 руб. (631 600 - 72 000 / 2 (15 дн.)).

Из представленных в материалы данного дела документов не представляется возможным сделать вывод о том, что невозможность исполнения обязательств по договору аренды в отношении помещения N 204 возникла по причинам, за которые отвечает истец или ответчик.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п.2 ч.1 ст.270 АПК РФ.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика: по иску - пропорционально удовлетворенным требованиям, по апелляционной жалобе - полностью. Размер государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 333.21 НК РФ составил 51 422 руб. (при сумме иска 5 684 400 руб.). Государственная пошлина по иску составляет 51 422 руб. и уплачена истцом в указанном размере (т.1 л.д.6, т.1 л.д.94, т.2 л.д.7). Исковые требования удовлетворены на 4,9%. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 519,70 руб. Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. (в соответствии со ст.333.21 НК, в редакции, действующей на момент подачи апелляционной жалобы).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24 марта 2010 года по делу N А50-32480/2009 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГПМ" (р/с 40702810349090114729 в АК СБ РФ (ОАО) Ленинское отделение N 22/0272 Западно-Уральский Сбербанк РФ, БИК 045773603, к/с 30101810400000000844) арендную плату в сумме 279 800 (двести семьдесят девять тысяч восемьсот) рублей и 2 519 (две тысячи пятьсот девятнадцать) рублей 70 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новая городская инфраструктура Прикамья" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГПМ" (р/с 40702810349090114729 в АК СБ РФ (ОАО) Ленинское отделение N 22/0272 Западно-Уральский Сбербанк РФ, БИК 045773603, к/с 30101810400000000844) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Е.Е.Васева