Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2013 г. N 09АП-17225/13

2 июля 2013 г.

Дело N А40-153650/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2013 г.

В полном объеме постановление изготовлено 02.07.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола с/з помощником судьи Полонским А.Б.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 г., принятое судьей Березовой О.А. по делу N А40-153650/12

по иску ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (ОГРН 1027700171400, 115054, г. Москва, пер. Б. Строченовский, д. 22/25, стр. 1)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьего лица Правительства Москвы,

о признании договора аренды действующим,

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильина И.М. по дов. от 18.06.2013 г., Козлов И.Г. по дов. от 18.06.2013 г., единоличный исполнительный орган Панкин М.С. по решению участника от 26.11.2009 г.;

от ответчика и третьего лица: Забелян С.А. по дов. соотв. от 27.02.2013 г., 25.12.2012 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (арендатор) предъявило иск к городу Москве в лице Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (арендодатель) о признании заключенного между ними Договора аренды от 28.06.1999 г. N М-01-014545 земельного участка с кадастровым N 770102018030 площадью 800кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, Овчинниковская наб., вл. 8, стр. 7, действующим.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 г. (т. 5 л.д. 48-52) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 5 л.д. 54-59).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Установлено, что 28.06.1999 г. между городом Москвой в лице Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (арендодатель) и ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (арендатор) заключен Договор аренды от N М-01-014545 земельного участка (т. 1 л.д. 11-20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок с кадастровым N 770102018030 площадью 800кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, Овчинниковская наб., вл. 8, стр. 7, для строительства в срок до 31.12.2000 г. и последующей эксплуатации административного здания.

Переданный в аренду земельный участок находится в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия N 085, утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. N 881, в границах заповедной территории ансамбля Московского Кремля, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 17.06.1997 г. N 440, а также на территории объектов археологического наследия федерального значения "Культурный слой "Земляного города" (Скородома)", XVI - XVIIв. н.э., "Территория культурного слоя "Овчинной слободы", XVIIв. н.э.

До настоящего времени арендатор земельный участок не освоил и к освоению не приступил вследствие неосуществления необходимых для этого приготовлений (неполучения необходимых требуемых градостроительными нормами разрешений).

В связи с чем арендодатель письмами исх. от 18.07.2012 г. N РД5-1-22/12-3-101-2 и от 09.11.2012 г. N 1Д5-1-40/12-10-(0)-1 заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора на основании ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), посчитав, что арендатор допустил существенное нарушение условий Договора, выразившееся в длительном неосвоении арендуемого земельного участка.

Арендатор полагает, что данный отказ от исполнения Договора не привел к возникновению соответствующих ему правовых последствий (к прекращению обязательств из Договора), поскольку неосвоение арендуемого земельного участка было вызвано обстоятельствами, за которые он не отвечает, в частности, тем, что Комитет по архитектуре г. Москвы письмом исх. от 21.01.2011 г. N 001-ГПЗУ-2847/0-(0)-6 (т. 1 л.д. 44-45) отказал ему в выдаче градостроительного плана арендуемого земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства сторон из Договора прекратились.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.

В период с 28.06.1999 г., когда был заключен Договор аренды, действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 г. N 73-ФЗ, - в силу которого для застройки земельного участка объектом недвижимости получения градостроительного плана земельного участка не требовалось.

Ст. 62 ГрадК РФ 1998 г. было предусмотрено, что разрешение на строительство, удостоверяющее право осуществить застройку земельного участка, выдается органами местного самоуправления при наличии у заинтересованных лиц документов, удостоверяющих права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации; отказ в выдаче разрешения на строительство мог быть дан лишь при несоответствии проектной документации разрешенному использованию земельного участка и/ или строительным нормам и правилам.

Тогда как у арендатора исходно-разрешительная документация на строительство на переданном ему в аренду земельном участке 3-этажного здания площадью 1400кв.м., имелась (подготовлена 08.10.1998 г.).

Таким образом, препятствий для получения разрешения на строительство у него не имелось.

Однако арендатор проектную документацию не разработал и ее согласование не обеспечил.

Вместо этого он в 2003 г. начал готовить предпроектные предложения на строительство объекта большей этажности и площади, а именно: 3-5-этажного, площадью 3687кв.м.

Соответственно, у арендодателя земельного участка возникло право на основании п. 6.1. Договора отказаться от его исполнения (по причине нарушения арендатором его условий, в т.ч. в случае неосвоения им арендуемого земельного участка в течение установленных градостроительной документацией сроков).

Вместо реализации данного права арендодатель и арендатор заключили Дополнительное соглашение от 18.12.2009 г. (т. 1 л.д. 24-25), которым исключили установление срока, до которого арендатор должен был завершить строительство, и установили срок, до которого арендатор должен был завершить проектирование административного здания, а именно: до 31.12.2010 г.

Однако к моменту заключения данного Дополнительного соглашения изменилось градостроительное законодательство по сравнению с тем, что действовало на момент заключения Договора аренды в первоначальной редакции.

В период, когда было заключено Дополнительное соглашение от 18.12.2009 г., действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ, - в силу которого (ст.ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.

Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.

В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Следовательно, после вступления в силу ГрадК РФ 2004 г. приступить к подготовке проектной документации невозможно до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории; более того, до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.

Однако по настоящему делу в отношении территории, на которой расположен сданный в аренду земельный участок, проект планировки и градостроительный регламент не разработаны.

По этой причине при заключении Дополнительного соглашения от 18.12.2009 г. существовала неопределенность, наступит или нет в будущем и когда, правовая возможность использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства.

При этом существование данной неопределенности вызвано обстоятельствами, за которое ни одна из сторон, в т.ч. город Москва как арендодателю земельного участка, не отвечает.

Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.

Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.

В связи с чем одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.

Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.

Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частно-правового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).

Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.

Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.

Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.

Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.

Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.

Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.

В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.

Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, отказав письмом исх. от 21.01.2011 г. N 001-ГПЗУ-2847/0-(0)-6 (т. 1 л.д. 44-45) в подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершены в рамках публичных правоотношений, считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку к тому моменту, когда арендатор по условиям Договора должен был завершить проектирование объекта капитального строительства, градостроительные документы, определяющие саму возможность застройки соответствующего земельного участка или назначение и параметры такой застройки, так и не были разработаны, - по истечении указанного срока (после 31.12.2010 г.) действие Договора аренды прекратилось на основании п. 1 ст. 416 ГК РФ (в связи с невозможностью его исполнения).

Тогда как с требованием о признании данного Договора действующим арендатор обратился 22.11.2012 г., т.е. после того, как обязательства из данного Договора прекратились, - в связи с чем заявленный иск удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 г. по делу N А40-153650/12 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Кораблева М.С. Тихонов А.П.