Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2011 г. N 01АП-3197/11

04 июля 2011 г.

А43-160/2011

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбкиной О.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.03.2011 по делу N А43-160/2011, принятое судьей Игнатьвой О.В., по иску закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион", г.Дмитров Московской области (ОГРН 1027700214189, ИНН 7729118074), к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г. Нижний Новгород (ИНН 5262142192), об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Героя Шнитникова, ул. Булавина и реки Оки, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Свердюков М.А. по доверенности от 23.06.2011, Шманенко И.В. по доверенности от 19.01.2011 N 34;

от ответчика - не явился, извещен (уведомление N 41989, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя).

Закрытое акционерное общество "Первая Ипотечная Компания - Регион" (далее - истец, ЗАО "ПИК-Регион") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - ответчик, Министерство) с исковым заявлением об обязании внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Героя Шнитникова, ул. Булавина и реки Оки, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Решением от 25.03.2011 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, закрытое акционерное общество "Первая Ипотечная Компания - Регион " обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Нижегородской области отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно не применил положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что общие положения о договоре купли-продажи применяются и к продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Одновременно указал, что ответчиком истцу был передан товар ненадлежащего качества, в связи с чем должны применяться положения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, что судом первой инстанции учтено не было.

Считает вывод суда о том, что изменение условий договора, заключенного в связи с признанием аукциона несостоявшимся, повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных предполагаемых участников аукциона, несостоятельным.

Судом необоснованно и немотивированно сделан вывод о достоверности величины стоимости права на заключение договора аренды земельного участка; сделан неправомерный вывод о нарушении истцом положений Информационного письма от 30.05.2005 N 92 и неправомерно отказано в проведении экспертизы.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, на основании проведенного 05.09.2007 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Нижегородской области и расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Г.Шнитникова, ул. Булавина и р. Ока, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 1) истец (ЗАО "ПИК-Регион") и ответчик (Министерство) подписали протокол N 2 от 05.09.2007 о результатах аукциона, согласно которому определили порядок внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, равной 1 716 000 000 руб., в соответствии с соглашением о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка.

Данное соглашение подписано сторонами 05.09.2007.

Платежным поручением от 07.09.2007 N 68 ЗАО "ПИК - Регион" произведен первоначальный платеж (задаток) в размере 343 200 000 руб. (20% от начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка).

13.09.2007 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 18-450, в соответствии с условиями которого арендодатель (Министерство) передает, а арендатор (ЗАО "ПИК - Регион") принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 222 870 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, в границах ул. Г. Шнитникова, ул. Булавина и р. Ока, кадастровый номер 52:18:0404 59:0009.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен до 13.09.2014.

В силу пунктов 6.2 и 6.4 договора по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также в случае неисполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных протоколом результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, и в других, определенных договором, случаях.

По акту приема-передачи вышеназванный земельный участок 13.09.2007 был передан арендатору и в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области от 30.10.2007).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.05.2009 по делу N А43-2786/2009 суд расторг договор аренды земельного участка N 18-450к от 13.09.2007, заключенный между Министерством и ЗАО "ПИК - Регион", и удовлетворил требования Министерства государственного имущества и земельных отношений Нижегородской области о взыскании заявленной суммы долга. Указанное решение суда в части расторжения договора аренды не оспаривалось Обществом.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2009 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.05.2009 по делу N А43-2786/2009 в части взыскания с закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" долга по основному платежу в сумме 85 800 000 руб. отменено, производство по делу в данной части прекращено. Взыскано с Общества в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений Нижегородской области задолженность по оплате итоговой цены права на заключение договора аренды в сумме 257 400 000 руб. и пени.

В настоящее время ЗАО "ПИК - Регион" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Министерства внести изменения в раздел 2 соглашения от 05.09.2007, изложив его в следующей редакции:

"2. Цена по Соглашению и порядок её внесения.

Согласно протоколу N 2 от 05 сентября 2007 года о результатах аукциона итоговая цена на право заключение договора аренды земельного участка составляет 613 200 000 руб.:

А) Внесенный победителем аукциона задаток в размере 343 200 000 руб. засчитывается в оплату и составляет полный размер итоговой цены аукциона.

Б) Оставшийся размер цены права на заключение договора аренды в сумме

270 000 000 руб. вносится ЗАО "ПИК - Регион" в следующем порядке: ежеквартальными взносами равными частями по 5% в квартал в размере 13 500 000 руб. не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором будет подписано дополнительное соглашение к соглашению о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка".

ЗАО "ПИК-Регион" считает, что при заключении соглашения о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка были нарушены его права, в силу чего в соглашение должны быть внесены вышеизложенные изменения.

В качестве правового основания иска ЗАО "ПИК - Регион" указывает на подпункты 1,2 пункта 2 статьи 450, статей 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

В свою очередь пункт 1 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников (подпункт 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Как следует из материалов дела, истец являлся единственным участником аукциона, в связи с чем аукцион был признан несостоявшимся и ЗАО "ПИК-Регион" было предложено заключить договор аренды как единственному участнику аукциона в соответствии с нормами статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

05.09.2007 между сторонами было заключено соглашение о порядке внесения итоговой цены права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Автозаводской район, в границах ул. Героя Шнитникова, ул. Булавина и реки Ока, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - лот 1.

Заключенное сторонами соглашение от 05.09.2007 предусматривало оплату ЗАО "ПИК - Регион" за приобретенное право аренды цену в сумме 1 716 000 000 руб. Данная цена определена на основании отчета N 208 от 27.07.2007 и указана в аукционной документации. Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что, оформляя заявку на участие в аукционе и располагая информацией о цене права на заключение договора аренды ЗАО "ПИК - Регион" таким образом подтвердило согласие на участие в аукционе на условиях предложенной цены.

В качестве основания для внесения изменений в раздел 2 соглашения от 05.09.2007 истец указал, что ответчиком истцу был передан товар ненадлежащего качества, в связи с чем должны применяться положения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, что судом первой инстанции учтено не было. Заявитель ссылается на результаты проведенного отчета оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка по состоянию на 13.09.2007, которое им было заказано и которое выявило, по мнению заявителя, что предполагаемое право на заключение договора аренды имеет существенные недостатки, которые не были оговорены при выставлении на аукцион. В частности при составлении данного отчета были учтены сложность грунтов земельного участка, необходимость расходов арендатора на строительство социальных объектов и перенос линий электропередач, что, как полагает заявитель, и характеризует предоставление товара ненадлежащего качества.

Данный довод рассмотрен судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о договоре купли-продажи применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

При этом в силу пункта 1 указанной нормы по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Учитывая, что порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 38, 38.1, 38.2), суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае отношения сторон регулируются нормами земельного законодательства, а нормы статей 454, 469,475 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение условий договора, заключенного в связи с признанием аукциона несостоявшимся, не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных предполагаемых участников аукциона, является несостоятельным.

Одним из принципов земельного законодательства является обеспечение равного и справедливого доступа к приобретению имущественных прав при наличии интереса широкого круга лиц к конкретному земельному участку.

Таким образом, в случае, если бы потенциальные участники аукциона были бы осведомлены об иной цене права на заключение договора аренды, то состав участников данного аукциона мог быть бы иным и, соответственно, цена права аренды могла бы быть иной.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно и немотивированно сделан вывод о достоверности величины стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, а также сделан неправомерный вывод о нарушении истцом положений Информационного письма от 30.05.2005 N 92 и неправомерно отказано в проведении экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусматривает что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом первой инстанции со ссылкой на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, верно указано, что оспаривание достоверности оценки, являющейся обязательной для проведения аукциона, возможно только до заключения соглашения от 05.09.2007.

Таким образом, несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно отклонены требования истца.

Доводы заявителя жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению.

С учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.03.2011 по делу N А43-160/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

А.И. Вечканов М.В. Соловьева