Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 10АП-4666/13

г. Москва

08 июля 2013 г.

Дело N А41-221/13

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Казановым М.Х.,

при участии в заседании:

от Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (ИНН: 5042022397, ОГРН: 1035008354193): Ермоленко С.В., представитель по доверенности N 24-д от 10.06.2013,

от ООО "Юбилей" (ИНН: 5042012279, ОГРН: 1025005324145): Черепанов Д.В., представитель по доверенности от 18.02.2013,

от Администрации городского поселения Сергиев-Посад: представитель не явился, извещен,

от ООО "РегионАльянс": Черепанов Д.В., представитель по доверенности от 27.03.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-221/13, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Юбилей", при участии в качестве третьего лица Администрации городского поселения Сергиев-Посад, общества с ограниченной ответственностью "РегионАльянс", о выделении в натуре доли в объекте совместного инвестирования и определения ее размера,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юбилей" (далее - ООО " Юбилей") о выделении доли в объекте инвестирования, расположенном по адресу: Московская область, Сергиев-Посадский район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д.33 а, в виде квартир N N 52,59,80,87,94,101,108, и обязании ответчика подписать акт о реализации инвестиционного контракта NД-27 от 16.11.2005 рег.N282\05-05 (в редакции дополнительного соглашения N1 от 13.02.2008 г.) по строительству жилого дома, расположенного по адресу : Московская область, Сергиево- Посадский район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д.33 а, в виде квартир NN 52,59,80,87,94,101,108, с закреплением за администрацией Сергиево-Посадского муниципального района квартир NN 52,59,80,87,94,101,108 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013 по делу N А41-221/13 исковые требования Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области оставлены без удовлетворения (т.1 л.д.143-146).

Не согласившись с решением суда, Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т.1 л.д.156-158).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители ООО "Юбилей" и ООО "РегионАльянс" против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации городского поселения Сергиев-Посад в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, ООО "Юбилей" и ООО "РегионАльянс", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.11.2005 между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области и ООО "Юбилей" (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт N Д-27 по строительству жилого дома по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д. 33 (т.1 л.д.5-16).

Предметом инвестиционного контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке площадью 0,247 га, расположенного по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Воробьевская, в районе дома 33, ориентировочным размером общей площади 5800 кв.м. (ст.2 контракта).

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта определено следующее пропорциональное соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта: в собственность Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - 12% общей площади квартир объекта, что составляет 6 648 480 руб., с полной готовностью для вселения, а также 100 % вновь построенных внешних инженерных сетей; в собственность ООО "Юбилей" - 88% общей площади квартир объекта, а также 100% полезной площади встроено-пристроенных нежилых помещений.

При этом указано, что распределение конкретных квартир и помещений будет произведено после утверждения проектно-сметной документации согласно приложениюN 6 к контракту.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU50512104-21 от 07.10.2011 общая площадь жилых помещений построенного многоэтажного жилого дома составила 6 973,4 кв.м (т.1 л.д.31), в связи с чем истец полагает, что, исходя из информации об общем количестве квартир в построенном доме, предоставленной застройщиком, долю администрации муниципального района составляют следующие квартиры: N 52, N 59, N80, N 87, N 94, N 101 и N 108.

Обращаясь в Арбитражный суд Московской области, истец указывает, что ответчик отказался от передачи указанных квартир и подписания акта реализации инвестиционного контракта.

Обжалуя решение суда первой инстанции, Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, ввиду чего полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - оставлению без удовлетворения в силу следующего.

Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Исходя из существа сложившихся между сторонами инвестиционного контракта правоотношений, спорный договор по своей правовой природе является смешанным, виде чего применению подлежат нормы материального права, содержащиеся в главах 30, 37, 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Федеральным законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действующим в части норм, не противоречащих Закону N 39-ФЗ.

Как было указано ранее, в соответствии со статьей 3 инвестиционного контракта доля Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области составила 12 % общей площади квартир с полной готовностью для вселения, а также 100% внешних инженерных коммуникаций. При этом распределение конкретных квартир и помещений производится после утверждения проектно-сметной документации.

Согласно п.3.2 инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации и инвестора-застройщика по итогам реализации контракта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта.

При завершении строительства раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора-застройщика на основании утвержденного проекта и натурных обмеров и согласовывается сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (п.3.3 контракта).

Созданный в результате реализации инвестиционного проекта жилой дом принят в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50512104-21 от 07.10.2011 (т.1 л.д.31).

При этом, как усматривается из материалов дела, на основании договора долевого участия N 33 от 12.09.2011, заключенного между ООО "Юбилей" и ООО "РегионАльянс", поименованные истцом квартиры N 52, N 59, N 80, N 87, N 94, N 101 и N 108, расположенные по адресу: Московская область, Сергиев-Посадский район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д.33а, в соответствии со ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежат передаче ООО "РегионАльянс" в срок до 31.12.2011 (т.1 л.д.71-81).

Статьей 244 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в суде. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, истец не доказал, что имеются нераспределенные между участниками инвестиционного проекта квартиры, в том числе поименованные истцом.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и им никто не владеет, на момент рассмотрения спора акт реализации, являющийся соглашением участников долевой собственности о способе и условиях раздела имущества находящегося в долевой собственности и основанием для осуществления государственной регистрации прав собственности на вновь созданное недвижимое имущество, не подписан.

В соответствии с положениями ст. 487 ГК РФ, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области исковых требований о выделении доли в объекте инвестирования, расположенном по адресу: Московская область, Сергиев-Посадский район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д.33 а, в виде квартир N 52, N 59, N 80, N 87, N 94, N 101, N 108, и обязании ответчика подписать акт о реализации инвестиционного контракта N Д-27 от 16.11.2005 рег.N 282\05-05 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 13.02.2008) по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, городское поселение Сергиев Посад, ул. Воробьевская, д.33 а, в виде квартир N N 52,59,80,87,94,101,108, с закреплением за администрацией Сергиево-Посадского муниципального района квартир N52, N59, N80, N87, N94, N101 и N108.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2013 года по делу N А41-221/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова