Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2013 г. N 04АП-3318/11

г. Чита

11 июля 2013 г.

Дело N А19-6821/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Даровских К.Н., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сталек" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 10 октября 2012 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сталек" о признании наличия права субаренды в отношении земельного участка, о признании недействительными действий по передаче земельного участка, о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки по делу N А19-6821/2011, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сталек" к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "СОЮЗ" (ОГРН 1063808156631 ИНН 3808147419, адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Киевская, 12, 8) о признании несостоятельным (банкротом) (суд первой инстанции: судья Черняева Э.Е.),

при участии в судебном заседании представителей: от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены;

установил:

решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.02.2012 года общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "СОЮЗ" (далее ООО СК "СОЮЗ", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена арбитражный управляющий Шабалова Елена Олеговна.

Общество с ограниченной ответственностью "Сталек" (далее ООО "Сталек") 12.07.2012 обратилось в арбитражный суд в деле о банкротстве с заявлением о признании наличия права субаренды в пользу ООО СК "СОЮЗ" на неопределенный срок в отношении земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14; о признании недействительными действий ООО СК "СОЮЗ" по передаче ЗАО "ГК-Аурум" актом приема-передачи от 31.12.2011 земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Впоследствии ООО "Сталек" уточнило заявленные требования, просило признать наличие права субаренды в пользу ООО СК "СОЮЗ" на неопределенный срок в отношении земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14; признать ничтожной сделку между ООО СК "СОЮЗ" и ЗАО "ГК-Аурум" по передаче ЗАО "ГК-Аурум" по акту приема-передачи от 31.12.2011 земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЗАО "ГК-Аурум" по передаче земельного участка ООО СК "СОЮЗ".

Определением Арбитражного суда Иркутской области 10 октября 2012 года в удовлетворении заявления ООО "Сталек" отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 г. определение Арбитражного суда Иркутской области от 10 октября 2012 года по делу N А19-6821/2011 отменено. Заявление общества с ограниченной ответственностью "Сталек" о признании наличия права субаренды общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СОЮЗ" в отношении земельного участка, и о признании недействительными действий общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "СОЮЗ" по передаче земельного участка закрытому акционерному обществу "ГК-Аурум" и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлено без рассмотрения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.04.2013 г. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2013 года по делу N А19-6821/2011 Арбитражного суда Иркутской области отменено, дело направлено в Четвертый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения по существу.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещались и участвовали по настоящему делу, следовательно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

03.03.2008 между ЗАО "ГК Аурум" (арендатор) и ООО СК "СОЮЗ" (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор обязался предоставить субарендатору часть земельного участка, площадью 1 450,03 кв.м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющий учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, уч. N 14, именуемый в дальнейшем "земельный участок", за плату, определенную договором, во временное владение и пользование.

Земельный участок предоставляется арендатору для строительства двух индивидуальных двенадцатиэтажных жилых домов со встроенными офисами, обозначенными на генеральном плане застройки земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087 номерами: 2а и 2б (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен на срок до 31.03.2009.

Дополнительным соглашением от 01.10.2008 к договору субаренды земельного участка от 03.03.2008 стороны пришли к соглашению, в том числе об изменении срока действия договора до 22.03.2011.

Дополнительным соглашением от 21.03.2011 к договору субаренды земельного участка от 03.03.2008 сторонами изменен срок действия договора до 31.12.2011.

По акту приема-передачи от 31.12.2011 земельный участок возвращен субарендатором арендатору.

ООО "Сталек" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 21.03.2011 к договору субаренды земельного участка от 03.03.2008, которым изменен срок аренды земельного участка на 31.12.2011, не содержит отметки о государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, арендатор фактически продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя; полагая, что с 23.03.2011 договор субаренды земельного участка по истечении срока его действия был продлен на неопределенный срок конклюдентными действиями сторон, между тем, должник актом приема-передачи от 31.12.2011 при отсутствии согласия временного управляющего передал ЗАО "ГК-Аурум" земельный участок.

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 " О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 года " О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном Законе.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор субаренды земельного участка от 03.03.2008 года и дополнительное соглашение от 01.10.2008 года зарегистрированы в соответствии с требованием пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.06.2012 года.

Дополнительным соглашением от 21.03.2011 года к договору субаренды земельного участка от 03.03.2008 года стороны пришли к соглашению об изменении срока действия договора на срок до 31.12.2011 года.

Кроме того ООО "Сталек" представлены в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства по заключению в том числе и конкурсным управляющим Шабаловой Е.О. дополнительных соглашений к договору субаренды земельного участка от 03.03.2008, из которых следует, что срок субаренды по дополнительному соглашению от 31.12.2011 продлен до 30.06.2012, а дополнительным соглашением от 30.06.2012 продлен до 31.08.2012. Таким образом, договор субаренды был продлен.

На день подписания акта приема-передачи от 31.12.2011 большая часть строительства завершена, следовательно, земельный участок никак не мог фактически выбыть из владения ООО "СК "СОЮЗ", так как земельный участок расположен под многоквартирным домом, который не принадлежит ЗАО "ГК-Аурум". Соответственно акт приема-передачи земельного участка является мнимой сделкой, так как совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и в силу ст. 170 ГК РФ является ничтожным, следовательно, не порождает прав и обязанностей.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 года по делу N А19-6821/2011, вступившем в законную силу.

На основании изложенного, в этой части решение суда первой инстанции подлежит отмене. Сделку между ООО СК "СОЮЗ" и ЗАО "ГК-Аурум" по передаче ЗАО "ГК-Аурум" по акту приема-передачи от 31.12.2011 земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14. В, следует признать ничтожной.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, 26.10.2012 года получено разрешение на ввод многоэтажного дома с блок-секциями NN 2а, 26 в эксплуатацию, а также зарегистрировано право собственности А.В. Клейменовой на квартиру в спорном доме (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности А.В. Клейменовой N 38 АЕ 040034).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности А.В. Клейменовой на квартиру в спорном доме, договор субаренды на спорный земельный участок считается прекратившим свое действие.

Следовательно, требование ООО "Сталек" о признании наличия права субаренды в пользу ООО СК "СОЮЗ" на неопределенный срок в отношении земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14, не может быть удовлетворено.

В силу изложенного, а также, как указывалось выше, что земельный участок фактически не выбывал из владения ООО "СК "СОЮЗ", не может быть удовлетворено требование об обязании ЗАО "ГК-Аурум" передать земельный участок ООО СК "СОЮЗ".

В этой части обжалуемое определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 268, п.3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

1.Определение Арбитражного суда Иркутской области от 10.10.2012 г., принятое по делу N А19-6821/2011, отменить в части отказа в признании ничтожной сделки между ООО СК "СОЮЗ" и ЗАО "ГК-Аурум" по передаче ЗАО "ГК-Аурум" по акту приема-передачи от 31.12.2011 земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14. В

Признать ничтожной сделку между ООО СК "СОЮЗ" и ЗАО "ГК-Аурум" по передаче ЗАО "ГК-Аурум" по акту приема-передачи от 31.12.2011 земельного участка площадью 1450,03 кв. м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0087, имеющего учетный кадастровый номер 023, по адресу: г. Иркутск, ул. 6 Советская, 14. В.

В остальной части определение Арбитражного суда Иркутской области от 10.10.2012 г., принятое по делу N А19-6821/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сталек" без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.

Председательствующий

Э.П. Доржиев

Судьи

К.Н Даровских Л.В. Оширова