Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г. N 17АП-6829/13

г. Пермь

12 июля 2013 г.

Дело N А60-1579/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельевой Н. М.

судей Васевой Е.Е., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472) - не явились, извещены;

от ответчика индивидуального предпринимателя Волковой Лилии Леонидовне (ОГРНИП 304667335600052, ИНН 666300020130) - Волкова Л.Л., паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика индивидуального предпринимателя Волковой Лилии Леонидовны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 апреля 2013 года

по делу N А60-1579/2013,

принятое судьей Е.А. Куклевой

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом

к индивидуальному предпринимателю Волковой Лилии Леонидовне

о взыскании 249 932 руб. 95 коп.,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Индивидуальному предпринимателю Волковой Лилии Леонидовне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 30.11.2012 в сумме 98 493 руб. 66 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что арендованное помещение изначально не было пригодно для использования в целях, указанных п.11 договора аренды, то есть под торговое помещение; ответчик понес затраты на улучшение арендованного имущества; оплата за пользование помещением, произведенная в 2013 году, необоснованно зачтена истцом за предыдущие периоды; суд необоснованно сослался на ст. 606, 611, 614 ГК РФ, та как договор является незаключенным.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил, что в порядке п.3 ст.156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Волковой Лилией Леонидовной (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбург N 69000424 от 26.10.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2011), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Кировградская, 23/ул. Фестивальная, 2, литер П, встроенный в жилом доме, первый этаж (помещения NN 1-4, 24-33, 37), общей площадью 197,4 кв.м., для использования в качестве торгового помещения (п. 1.1. договора, п. 1.1. дополнительного соглашения от 29.11.2011).

Указанный объект находится в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", что подтверждается представленной в материалы выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.10.2012, N 01/510/2012-056.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 26.10.2011, подписанным сторонами без замечаний.

29.11.2011 сторонами было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кировградская, 23/ул. Фестивальная, 2, литер П, встроенный в жилом доме, первый этаж (помещения N N 1-4, 24-33, 37), общей площадью 197,4 кв.м., степень благоустройства - 0,9 (отсутствует освещение).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате за пользование помещением, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что арендованное помещение изначально не было пригодно для использования в целях, указанных п.11 договора аренды, то есть под торговое помещение; ответчик понес затраты на улучшение арендованного имущества; оплата за пользование имуществом, произведенная им в 2013 году, необоснованно зачтена истцом за предыдущие периоды; суд необоснованно сослался на ст. 606, 611, 614 ГК РФ, та как договор является незаключенным.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 1.2. срок действия договора определен сторонами с 15.10.2011 по 01.07.2012.

Таким образом, договор был заключен на срок более одного года, его предметом являлась аренда нежилого помещения.

В связи с тем, что срок действия договора составляет более одного года, указанный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Договор N 69000424 от 26.10.2011 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Однако, согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно сослался на ст. 606, 611, 614 ГК РФ, так как договор является незаключенным, опровергается вышеизложенным.

Факт передачи помещения по акту приема - передачи, подтвержден материалами дела.

После передачи помещения 26.10.2011 по акту приема-передачи, у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, а именно в соответствии с п.п. 4.1., 4.3 договора аренды.

Доказательства, свидетельствующие об оплате ответчиком суммы задолженности в размере 98 493 руб. 66 коп., в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в сумме 98 493 руб. 66 коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что арендованное помещение изначально не было пригодно для использования в целях, указанных п.11 договора аренды, то есть под торговое помещение; ответчик понес затраты на улучшение арендованного имущества, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка.

При обнаружении недостатков имущества ответчик мог воспользоваться правами, предусмотренными ст. 612 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что после обнаружения недостатков помещения в виде отсутствия освещения, истец и ответчик подписали дополнительное соглашение от 29.11.2011, а также изменения к акту от 29.11.2011, которыми изменена степень благоустройства на 0,9 (отсутствует освещение), то есть в связи с изменением степени благоустройства был снижен размер арендной платы.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что подписание дополнительного соглашения от 29.11.2011, а также изменения к акту от 29.11.2011, свидетельствует о согласии арендатора на использование спорного помещения с учетом отсутствия освещения, является верным.

Кроме того, истец взыскивает задолженность за период с 01.09.2012 по 30.11.2012, пользование арендуемым помещением в указанный период подтверждается материалами дела, и ответчиком не оспаривается.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оплаты, произведенные им в 2013 году, необоснованно зачтены истцом за предыдущие периоды, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи с тем, что в платежных поручениях ответчик не указал в графе те периоды, за которые он совершает данные платежи, в связи с чем, истец обоснованно зачел их в предыдущие периоды, за которые у ответчика образовалась задолженность. С учетом данного обстоятельства истец уточнил свои исковые требования в арбитражном суде и отказался от взыскания задолженности за предыдущие периоды с ответчика.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности в общей сумме 98 493,66 руб.

На основании изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2013 года по делу N А60-1579/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.М. Савельева

Судьи

Е.Е. Васева С.Н. Сафонова