Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г. N 18АП-6381/13

г. Челябинск

12 июля 2013 г.

Дело N А07-3696/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Губайдуллина Альберта Саматовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2013 по делу N А07-3696/2013 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис-Уфа" - Сапонова Е.В. (доверенность от 27.02.2013, паспорт);

индивидуального предпринимателя Губайдуллина Альберта Саматовича - Губайдуллин А.С. (лично, свидетельство от 22.02.2012, паспорт), Зайнуллин Р.Г. (доверенность от 01.07.2013 N 1Д).

Общество с ограниченной ответственностью "Аренда-Сервис-Уфа" (далее - ООО "Аренда-Сервис-Уфа", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Губайдуллину Альберту Саматовичу (далее - ИП Губайдуллин, Предприниматель, ответчик) о взыскании 526 500 руб. основного долга по договору от 20.04.2012 N 28 субаренды нежилого помещения, рассчитанного за период с 01.12.2012 по 30.04.2013 (с учётом уточнения заявленных требований, а также принятого арбитражным судом первой инстанции отказа истца от части требований - л.д. 7-9, 54-55, 86-87, 95-99).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-Транспортный Банк" (далее - ООО "ПромТрансБанк", третье лицо; л.д. 1-4).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.05.2013 (резолютивная часть объявлена 06.05.2013) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг по договору субаренды в сумме 115 490 руб., рассчитанный за период с 01.12.2012 по 03.01.2013. В удовлетворении остальной части иска суд отказал (л.д. 100-107).

В апелляционной жалобе ИП Губайдуллин просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме (л.д. 110-112), приводит следующие доводы.

Переданное истцом ответчику нежилое помещение (производственное, торговое) вопреки пункту 1.2 договора субаренды не было предназначено для организации офиса.

Истец ввёл ответчика в заблуждение относительно площади подлежащего передаче в аренду помещения. В договоре площадь помещения указана равной 175,5 кв.м., в техническом паспорте от 01.08.2006 - 108 кв.м. Приложение к договору субаренды в виде поэтажного плана здания с указанием на передаваемый в аренду объект, его площадь, сторонами согласовано не было.

Суд не учёл, что ответчик излишне оплатил истцу 210 600 руб. аренды за май-июнь 2012 года. По состоянию на 01.05.2012 объект аренды не был готов к использованию по его назначению, в связи с чем, начало течения срока действия договора аренды дополнительным соглашением от 22.06.2012 N 1 было перенесено на 01.07.2012.

Суд не принял во внимание наличие на стороне субарендатора переплаты в сумме 283 500 рублей. Данная переплата сформировалась в результате того, что ответчик ежемесячно вносил излишнюю плату: 600 руб. за 1 кв.м. в месяц - размер арендной платы; 108 кв.м. - площадь арендуемого объекта согласно техническому паспорту от 01.08.2006; размер ежемесячной переплаты составляет 40 500 руб. ((175,5 кв.м. - 108 кв.м. = 67,5 кв.м.) * 600 руб.).

В период действия договора субаренды истец проводил реконструкцию в здании, чем препятствовал ответчику использовать нежилое помещение по его назначению.

Спорное помещение фактически было освобождено ответчиком с 01.12.2012. Суд данное обстоятельство во внимание не принял.

Суд вышел за пределы заявленных требований, когда квалифицировал помещения санузла, складского помещения, лестничной клетки в качестве части объекта договора субаренды.

Помимо прочего, податель жалобы полагает, что судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения: Общество уточнило исковые требования, однако государственную пошлину не доплатило - суд необоснованно удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований; ответчик просил отложить судебное разбирательство для целей предоставления доказательств осуществления истцом реконструкции здания с нарушением требований закона - суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика; ответчик ходатайствовал о вызове в качестве свидетеля представителя истца, с которым велись переговоры при заключении и исполнении договора субаренды - суд необоснованно отказал в удовлетворении названного ходатайства.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В судебном заседании податель жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на её удовлетворении.

Истец с доводами не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ИП Губайдуллиным части.

Из материалов настоящего дела следует, что общество "ПромТрансБанк" является собственником нежилых помещений общей площадью 383,4 кв.м., расположенных на втором и третьем этажах здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. Точисского, N 25. Право зарегистрировано в установленном законом порядке 15.07.2011 (л.д. 46).

По договору аренды от 01.08.2011 общество "ПромТрансБанк" (арендодатель) передало обществу "Аренда-Сервис-Уфа" (арендатор) в аренду нежилые помещения общей площадью 553 кв.м., расположенные по вышеуказанному адресу. Среди прочего, третье лицо передало истцу в аренду помещения второго этажа здания (л.д. 17-19).

Пунктом 1.2 договора аренды регламентировано, что объект передаётся арендатору для использования в качестве офисных помещений. Помещения могут быть переданы в субаренду третьим лицам без дополнительного согласования с арендодателем на срок, не превышающий срок аренды по основному договору (л.д. 17).

Срок действия договора аренды от 01.08.2011 был установлен на период с 01.08.2011 по 30.06.2012 (пункт 6.1). Дополнительным соглашением от 22.06.2012 N 2 срок действия договора был установлен сторонами на период с 01.07.2012 по 31.05.2013 (л.д. 43).

По договору субаренды от 20.04.2012 N 28 общество "Аренда-Сервис-Уфа" (субарендодатель) передало предпринимателю Губайдуллину (субарендатор) в аренду, сроком с 01.05.2012 по 30.06.2012, нежилое помещение общей площадью 175,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Белорецк, ул. Точисского, д. 25 - для размещения офиса (л.д. 13-14). Технические характеристики объекта аренды указаны в техническом паспорте инвентарный номер 10799, изготовленном по состоянию на 01.08.2006 ГУП ЦУИИОН РБ, Белорецким межрайонным филиалом (пункт 1.4 договора субаренды).

Арендная плата по договору от 20.04.2012 N 28 состоит из двух частей: фиксированная арендная плата в размере 105 300 руб. в месяц; переменная часть - коммунальный услуги (пункт 5.1 договора субаренды). Арендная плата выплачивается субарендатором ежемесячно в течение пяти календарных дней с момента получения счета на оплату, который составляется субарендодателем первого числа текущего месяца (пункт 5.3 договора субаренды).

В подтверждение факта передачи нежилого помещения общей площадью 175,5 кв.м. во владении и пользование ИП Губайдуллина сторонами составлен акт приёма-передачи помещений от 01.05.2012. Субарендатор принял помещение без замечаний и/или претензий (л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 22.06.2012 N 1 истец и ответчик продлили срок действия договора субаренды, установив его на период с 01.07.2012 по 31.05.2013 (л.д. 16).

Согласно представленным в дело платёжным поручениям индивидуальный предприниматель Губайдуллин перечислил обществу "Аренда-Сервис-Уфа" денежные средства в сумме 737 100 рублей в счёт исполнения обязательств по внесению фиксированной части арендной платы за период май - ноябрь 2012 года. Все платёжные документы содержат наименование платежей, а также указание на месяц, за который вносится соответствующая плата (л.д. 64-82).

В декабре 2012 года - январе 2013 года между истцом и ответчиком имела место переписка, в результате которой стороны досрочно расторгли договор субаренды от 20.04.2012 N 28 (в частности, письмо истца от 24.01.2013 N 06/13, письмо ответчика от 28.01.2013 N 1 - л.д. 20-21, 54-55, 85).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение контрагентом договорных обязательств в части внесения арендной платы, общество "Аренда-Сервис-Уфа" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор субаренды является действительным, соответствует требованиям статей 606-609, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. По соглашению сторон договор субаренды прекратил своё действие с 04.01.2013. Доказательств возврата помещения истцу ранее 04.01.2013 и оплаты аренды за спорный период (с 01.12.2012 по 04.01.2013) ответчик не представил. В связи с этим, суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 115 490 руб., рассчитанного за период с 01.12.2012 по 03.01.2013.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ, в силу отсутствия возражений со стороны истца, решение арбитражного суда первой инстанции в части рассмотрения по существу требований о взыскании основного долга за период с 04.01.2013 по 30.04.2013 в апелляционном порядке пересмотру не подлежит.

В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор субаренды от 20.04.2012 N 28 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора составил менее одного календарного года, в связи с чем, обязательная государственная регистрация сделки не требуется.

Доводы ИП Губайдуллина о том, что действительная площадь арендуемого помещения составляет не 175,5 кв.м., а 108 кв.м., судом первой инстанции были рассмотрены и обоснованно отклонены.

Как указано выше, технические характеристики объекта согласно пункту 1.4 договора субаренды указаны в техническом паспорте, подготовленном по состоянию на 01.08.2006 (инвентарный номер 10799). Согласно данному техническому паспорту площадь всех помещений второго этажа здания составляет 194,5 кв.м., что превышает площадь добровольно принятых Предпринимателем с подписанием акта приёма-передачи (01.05.2012) помещений (175,5 кв.м.).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

01.05.2012 Предприниматель, действуя в своих собственных интересах, принял в своё владение и пользование нежилое помещение общей площадью 175,5 кв.м., расположенное на втором этаже арендуемого Обществом у третьего лица здания. Объект субаренды принят ответчиком без замечаний и/или возражений. Отметок о неверном/ошибочном указании площади переданного помещения текст данного двухстороннего документа не содержит (л.д. 15).

Согласно пункту 5.1 договора субаренды стороны пришли к соглашению о том, что размер арендной платы за поименованное в пункте 1.1 данного договора и фактически переданное 01.05.2012 по акту приёма-передачи нежилое помещение составляет 105 300 руб. (л.д. 13).

Из имеющихся в деле платёжных поручений следует, что Губайдуллин Альберт Саматович в течение длительного периода, а именно с 05.05.2012 по 28.11.2012, перечислял на расчётный счёт ООО "Аренда-Сервис-Уфа" денежные средства в счёт исполнения обязательств по оплате фиксированной части арендной платы. Субарендатор оплатил все 7 месяцев аренды указанного периода из расчёта 105 300 руб. в месяц. Указанное соответствует положениям пункта 5.1 договора субаренды и свидетельствует о достижении согласия между сторонами субарендной сделки относительно существенных её условий. Внесение ответчиком платы за помещение в согласованном сторонами размере на протяжении 7 месяцев подтверждает наличие желаемой (необходимой) для данной стороны договора потребительской ценности переданного контрагентом 01.05.2012 недвижимого имущества, а также возможность эксплуатации объекта аренды по его назначению. Доказательств наличия между истцом и ответчиком переписки, разногласий относительно общей площади переданного помещения в период исполнения договора субаренды, ИП Губайдуллин не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 ст. 655 ГК РФ).

Возражения ответчика относительно фактической несоответствия площади переданного в аренду помещения указанному в договоре размеру этой площади судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные. Ссылки ответчика на технический паспорт Белорецкого филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 11.12.2012 (л.д.58-60) подлежат отклонению. Как установлено судом апелляционной инстанции, содержащиеся в данном техническом паспорте сведения о площади помещения второго этажа здания в размере 172,2 кв.м. являются ошибочными. Фактическая площадь помещения второго этажа составляет 207,9 кв.м. с учетом лестничного пролета, поименованного в дополнительно представленном истцом техническом паспорте как помещение 5а. Без указанного помещения площадь второго этажа составляет 191, 4 кв.м., в силу чего доводы ответчика о невозможности передачи в аренду указанного в договоре помещения площадью 175,5 кв.м. и о фактическом пользовании помещением площадью лишь 146,9 кв.м. опровергаются данными документами.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

Доказательств прекращения субарендных правоотношений и возврата предпринимателем Губайдуллиным обществу "Аренда-Сервис-Уфа" нежилого помещения ранее 03.01.2013 в материалы настоящего дела не представлено.

Следовательно, в период с 01.12.2012 по 03.01.2013 на стороне субарендатора имело место денежное обязательство в пользу субарендодателя.

Размер данного обязательства составляет 115 490 руб. (105 300 руб. + 10 190 руб.).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу именно надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ индивидуальный предприниматель Губайдуллин не представил доказательств, подтверждающих исполнение им обязательств по внесению арендной платы за период с 01.12.2012 по 03.01.2013 (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Основания для вывода о наличии на стороне ИП Губайдуллина переплаты за аренду помещения отсутствуют.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что помещение передано Предпринимателю во исполнение условий договора субаренды 01.05.2012. Более того, платёжными поручениями от 05.05.2012 N 12 на сумму 105 300 руб., от 04.06.2012 N 24 на сумму 105 300 руб. ответчик перечислил денежные средства именно за май и июнь 2012 года (л.д. 64-65). В свою очередь, текст дополнительного соглашения от 22.06.2012 N 1 не содержит указания на исключение фактически имевшего место до этого периода субаренды "май-июнь 2012 г." из всего период действия договора от 20.04.2012 N 28. Данным соглашением стороны продлили срок действий договора субаренды (л.д. 16).

Расчёт размера арендной платы исходя из площади нежилого помещения, равной 108 кв.м., по указанным выше основаниям произведён быть не может.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил требование истца и взыскал с ответчика основной долг в сумме 115 490 руб.

Доводы ответчика о том, что арендованное помещение было возвращено истцу 01.12.2012, а также о том, что истец препятствовал использованию ответчиком объекта субаренды, во внимание приняты быть не могут, поскольку не подтверждены какими-либо доказательствами. Обстоятельства соблюдения / несоблюдения обществом "Аренда-Сервис-Уфа" (либо иным лицом) требований градостроительного законодательства в ходе реконструкции здания сами по себе не имеют правового значения для целей правильного и своевременного разрешения настоящего спора, в том числе, для разрешения вопроса о том, имели ли место ограничения прав субарендатора. Документов, подтверждающих конкретные факты нарушения, ограничения прав Губайдуллина А.С. действиями сотрудников либо доверенных лиц общества "Аренда-Сервис-Уфа", ответчик не представил.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Заявляя о невыполнении контрагентом требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ и приводя довод о том, что общество "Аренда-Сервис-Уфа" предоставило ему помещение, не предназначенное для использования под офис, ИП Губайдуллин, тем не менее, не представил каких-либо доказательств, подтверждающих наличие препятствий для использования принятого и используемого им в своей хозяйственной деятельности на протяжении 8 месяцев подряд нежилого помещения для размещения офиса.

В соответствии с частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такого рода процессуальных нарушений арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 АПК РФ).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В силу этого при установлении действительного содержания заключенного (при соблюдении простой письменной формы) договора, объёма прав и обязанностей истца и ответчика, свидетельские показания тех или иных представителей любой из сторон сделки во внимание приняты быть не могут.

Основания для отложения судебного разбирательства по ходатайству ответчика для представления последним документов, выданных органом строительного надзора в подтверждение законности (незаконности) реконструкции здания N 25 по улице Точисского в г. Белорецке, в ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции также отсутствовали. Само по себе соблюдение (несоблюдение) застройщиком правил о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию не влияет на права и обязанности сторон субарендной сделки части реконструируемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (податель апелляционной жалобы).

ИП Губайдуллин представил доказательства оплаты государственной пошлины в сумме 2000 рублей (л.д. 115).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2013 по делу N А07-3696/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Губайдуллина Альберта Саматовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина