Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. N 18АП-6340/13

г. Челябинск

16 июля 2013 г.

Дело N А76-1386/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "А-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2013 по делу N А76-1386/2013 (судья Шумакова С.М.).

В судебном заседании принял участие представители: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "А-Сервис" - Яшкевич С.М. (доверенность от 09.01.2013).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "А-Сервис" (далее - общество "А-Сервис", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком в период с 22.10.2009 по 15.11.2012 в размере 486 821 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 01.01.2010 по 15.11.2012 в размере 37 469 руб. 60 коп., всего - 524 290 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 486 821 руб. на день фактической уплаты долга (т. 1, л.д. 7, 8).

Определением суда первой инстанции от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска (т. 1, л.д. 82-85).

Решением суда первой инстанции от 08.05.2013 (резолютивная часть объявлена 06.05.2013) с учетом определения от 08.05.2013 об исправлении арифметической ошибки исковые требования Комитета удовлетворены частично. С общества "А-Сервис" в пользу Комитета взысканы 477 492 руб. 97 коп., в том числе: основной долг 440 733 руб. 47 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 36 759 руб. 50 коп. за период с 01.04.2010 по 15.11.2012, и с 16.11.2012 по день фактической уплаты суммы основного долга, исходя из учетной ставки банковского процента 8,25 % годовых. В остальной части в удовлетворении требований отказано (т. 2, л.д. 9-22).

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество "А-Сервис" (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 08.05.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 29-33).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Апеллянт считает, что при расчете подлежащей взысканию арендной платы по договору аренды земли от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007 подлежала применению методика, о которой стороны договорились при заключении договора аренды (установленная решением Челябинской городской думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска") и кадастровая стоимость земельного участка, также установленная на дату заключения договора аренды (6 275 464 руб.). Однако суд первой инстанции, неправомерно применив при расчете арендной платы действующие в спорный период Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", а также с 02.12.2011 новую кадастровую стоимость земельного участка (17 945 453 руб.24 коп.), взыскал задолженность по арендной плате в значительно большем размере по сравнению с договорной. По мнению апеллянта, условиями договора аренды земли от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007 не была предусмотрена возможность изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке. Суд первой инстанции данное обстоятельство не учел, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения.

Кроме того, апеллянт отмечает, что суд в решении в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал мотивов, по которым отклонил доводы и расчеты, приведенные ответчиком, а также превысил пределы исковых требований, взыскав долг по арендной плате, тогда как истец заявлял о взыскании неосновательного обогащения.

Комитет и Администрация в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация явку своего представителя в судебное заседание 10.07.2013 не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела уведомление о вручении почтового отправления N 92940.

Представитель общества "А-Сервис" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что оспаривает решение суда лишь в части удовлетворенных требований. Дополнительно представил суду апелляционной инстанции контррасчет задолженности.

Представитель Комитета в судебном заседании возражала по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность и неправильное толкование ответчиком норм действующего законодательства. Просила оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. Пояснила суду апелляционной инстанции о том, что не возражает против пересмотра решения суда только в обжалуемой ответчиком части.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой ответчиком части.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой ответчиком части.

Из материалов дела следует, что 21.08.2007 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Алекс-Сервис-1" (арендатор) подписан договор УЗ N 005877-К-2007 аренды земли г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4316 кв. м, расположенный по ул. Дачной в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), для строительства автомоечного комплекса (т. 1, л.д. 62-66).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на договоре (т. 1, оборот л.д. 66), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.10.2012 (т. 1, л.д. 110).

Общество с ограниченной ответственностью "Алекс-Сервис-1" продало возведенный на указанном выше земельном участке объект недвижимости - нежилое здание (автомоечный комплекс) ответчику - обществу "А-Сервис" по договору купли-продажи нежилого здания от 13.10.2009 (т. 1, л.д. 13).

Право собственности общества "А-Сервис" на нежилое здание (автомоечный комплекс), назначение: нежилое, общая площадь 1896,2 кв. м, инвентарный номер 42835, литер А, этажность 3, адрес: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Дачная, д. 39, зарегистрировано в установленном законом порядке 22.10.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2009 серии 74 АВ N 444817 (т. 1, л.д. 15).

Впоследствии, общество "А-Сервис" на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2012 по делу N А76-8583/2012 (т. 1, л.д. 17-22) выкупило указанный земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2012, обществу "А-Сервис" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0101008:19, назначение объекта: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания (автомоечный комплекс), площадью 4316 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, ул. Дачная, 39, дата регистрации - 15.11.2012 (т. 1, л.д. 16).

Согласно данным кадастрового паспорта от 22.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0101008:19, площадью 4316+/-5 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Металлургический, ул. Дачная, 39, поставлен на государственный кадастровый учет 12.10.2005, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (автомоечный комплекс) (т. 1, л.д. 137-141). По состоянию на 31.05.2007 сведения о правах на указанный земельный участок в государственном земельном кадастре отсутствовали (т. 1, л.д. 136).

Считая, что с момента приобретения недвижимости до момента оформления прав на занятый ею земельный участок (с 22.10.2009 по 15.11.2012) ответчик пользовался последним без законных оснований и сберег денежные средства в виде платежей за пользование землей, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные Комитетом исковые требования и взыскивая в ответчика основной долг в сумме 440 733 руб. 47 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 759 руб. 50 коп. за период с 01.04.2010 по 15.11.2012, и с 16.11.2012 по день фактической уплаты суммы основного долга, исходя из учетной ставки банковского процента 8,25 % годовых, суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд указал, что после осуществления государственной регистрации права собственности общества "А-Сервис" на приобретенный объект недвижимости - автомоечный комплекс, к обществу с 29.10.2009 перешли права арендатора по договору аренды земли от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007. Возникшие между истцом и ответчиком правоотношения оценены судом как арендные правоотношения. В обоснование своей позиции суд сослался на положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Размер подлежащей взысканию арендной платы (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) исчислен судом применительно к условиям и размеру арендной платы по договору с учетом действовавших в спорный период на территории города Челябинска соответствующих нормативных правовых актов.

На подлежащую взысканию арендную плату суд в порядке статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации начислил проценты за пользование чужими денежными средствами.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения по поводу использования спорного земельного участка первоначально возникли между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Алекс-Сервис-1" (далее - общество "Алекс-Сервис-1") на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007. Переданный обществу с ограниченной ответственностью "Алекс-Сервис-1" в аренду для строительства автомоечного комплекса земельный участок с кадастровым номером 74:36:0101008:19 расположен по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Металлургический, ул. Дачная, 39.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) распоряжение землями до разграничения государственной собственности осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Доказательства того, что государственная собственность в отношении спорного земельного участка была разграничена, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о том, что на дату заключения договора право распоряжения спорным земельным участком принадлежало Комитету в силу вышеизложенного.

Оценивая договор аренды от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды сторонами соблюдено.

Доказательств прекращения договора аренды от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007 в материалах дела не имеется. При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Впоследствии ответчик приобрел у общества "Алекс-Сервис-1" недвижимое имущество, возведенное на данном земельном участке, - нежилое здание (автомоечный комплекс).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, судебная коллегия приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности общества "А-Сервис" на объект недвижимости (22.10.2009) договор аренды от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По утверждению истца, общество "А-Сервис" обязательства по внесению арендной платы за период с 22.10.2009 по 15.11.2012 надлежащим образом не исполнило; задолженность согласно произведенному судом первой инстанции расчету за указанный период составила 440 733 руб. 47 коп.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом по методикам (формулам), установленным действующими в спорный период нормативными актами, а именно: в соответствии Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", - с применением значений кадастровой стоимости земельного участка, установленных в спорный период.

Ответчик возражал против начисления истцом арендной платы за пользование земельным участком в спорный период по методикам (формулам), установленным перечисленными выше нормативными актами, ссылаясь на согласование сторонами определенной методики расчета арендной платы при заключении договора аренды от 21.08.2007 УЗ N 005877-К-2007 и отсутствие каких-либо дополнительных соглашений к данному договору об изменении данной методики. По мнению ответчика, увеличение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в рассматриваемом случае неправомерно.

Указанный довод ответчика судебная коллегия отклоняет как несостоятельный в силу следующего.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы, изменения кадастровой стоимости земельного участка не противоречит закону и условиям договора.

Также судебная коллегия отмечает, что правовая квалификация взыскиваемых по иску сумм относится к прерогативе суда и не является превышением пределов исковых требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании норм закона и не опровергают выводов суда первой инстанции, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество "А-Сервис" по платежному поручению от 29.05.2013 N 158 уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 34).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "А-Сервис".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.05.2013 по делу N А76-1386/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "А-Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова