Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 г. N 15АП-7739/13

город Ростов-на-Дону

15 июля 2013 г.

дело N А53-17236/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрекачёва А.Н.

судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Люлькиной Е.Р.

при участии:

от открытого акционерного общества "Сбербанк России": Шульга Л.Н., представитель по доверенности от 03.06.2013,

от открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ": Моисеенко Д.В., представитель по доверенности от 03.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Сбербанк России", открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 по делу N А53-17236/2012 по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440), при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Ника", об обращении взыскания на заложенное имущество

принятое в составе судьи Никоновой О.В.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - ОАО "Строительный концерн "ВАНТ", ответчик) об обращении взыскание на заложенное по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31 июля 2009 года имущество - предмет залога: объект недвижимости - 10-ти этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога в размере 203 200 000 рублей, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскать в пользу ОАО "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, в том числе: просроченная ссудная задолженность - 82600000 рублей; неустойка за просрочку кредита - 22 965 857 рублей 54 копейки; просроченные проценты -7 183 090 рублей 97 копеек; неустойка за просрочку процентов - 2 318 856 рублей 66 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Ника".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31.07.2009, а именно:

на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160;

право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а.

Определен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.

Установлена начальная продажная стоимость:

1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 - 381 709 677 руб.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 14 852 704 руб.

Взысканы в пользу ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, в том числе: 82 600 000 рублей - просроченной ссудной задолженности,

22 965 857 рублей 54 копейки - неустойки за просрочку кредита,

7 183 090 рублей 97 копеек - просроченных процентов,

2 318 856 рублей 66 копеек - неустойки за просрочку процентов.

Взысканы с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) в пользу ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 4 000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 рублей - судебных издержек.

ОАО "Сбербанк России" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 по делу N А53-17236/2012 в части установления начальной продажной стоимости Предмета залога; установить начальную продажную стоимость Предмета залога в размере 80% от названной в заключении эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" N 117/13 от 12.03.2013; взыскать с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" сумму государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче настоящей апелляционной жалобы.

ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило изменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 по делу N А53-17236/2012, в части: взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" из стоимости предмета залога 22 965 714 руб. 54 коп. - неустойки за просрочку кредита и 2 318 856 руб. 66 коп. - неустойки за просрочку процентов; уменьшить подлежащую уплате Банку неустойку с 25 284 714 руб. 20 коп. (22 965 857 руб. 54 коп. + 2 318 856 руб. 66 коп.) до 12 642 357 руб. 10 коп. (11 482 928 руб. 77 коп. + 1 159 428 руб. 33 коп.), что составляет размер неустойки, исчисленной исходя из однократной учетной ставки банковского процента; взыскать с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" из стоимости предмета залога 11 482 928 руб. 77 коп. - неустойки за просрочку кредита и 1 159 428 руб. 33 коп. - неустойки за просрочку процентов, в оставшейся части решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 по делу N А53-17236/2012 оставить без изменения.

В судебном заседании представители ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) (кредитор) и ООО "Ника" (заемщик) был заключен договор N 29-10/189 от 28.07.2009 об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 82 600 000 рублей на срок по 27.07.2011 под 17% годовых.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору между банком (залогодержатель) и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (залогодатель) был заключен договор ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31.07.2009.

В соответствии с пунктом 1 договора предметом залога является объект недвижимости - 10-ти этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с кадастровым планом земельного участка.

В связи с тем, что заемщик нарушил условия кредитного договора N 29-10/189 от 28.07.2009, допустив просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, истец обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 1 статьи 809 и пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа, и уплатить проценты на нее, в размерах и в порядке, определенных договором.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В процессе рассмотрения дела определением суда от 01.11.2012 по ходатайству ответчика была назначена по делу судебная экспертиза по вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31 июля 2009 года, проведение которой поручено ООО "Межрегиональная Оценочная компания "АРКОН". Определением суда от 22.01.2013 было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу экспертизы по вопросу определения стоимости заложенного имущества, проведение которой поручено ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг".

Согласно частям 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение ООО "Межрегиональная Оценочная компания "АРКОН" N 27-11/12-Э от 23.11.2012 (том 4 л.д. 2-175) и заключение ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" N 117/13 от 12.03.2013 (том 8 л.д. 1-67), суд пришел к правильному выводу о том, что ни одно из заключений не может быть принято в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку исследование ООО "Межрегиональная Оценочная компания "АРКОН" проводилось в отношении части заложенного имущества, а в заключении ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" не учтена стоимость права аренды земельного участка. Кроме этого, судом обоснованно было учтено, что в рамках дела N А53-4595/12 по иску ОАО "Сбербанк России" к ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" об обращении взыскания на заложенное имущество - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м. из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, была также проведена судебная экспертиза по вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28 января 2009 года, которое также является предметом залога по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31 июля 2009 года.

Экспертным заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, на момент проведения экспертизы составляет 14 852 704 рубля; рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1182 кв.м., 10-ти этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.

С учетом выводов указанного экспертного заключения решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-4595/12 от 15.04.2013 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28.01.2009, а именно: на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а; установлена начальная продажная стоимость: 1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61 -61-01/188/2005/160 - 381 709 677 рублей; 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 14 852 704 рубля.

С целью недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суд первой инстанции правомерно установил возможным руководствоваться выводами экспертного заключения Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям. Согласно статье 3 указанного Закона, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид его стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона об оценочной деятельности).

Суд первой инстанции посчитал, что коль скоро начальная продажная цена заложенного имущества определена судом не на основании отчета оценщика, а на основании заключения судебной экспертизы, то в этом случае положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применению не подлежат.

В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судом первой инстанции равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной судебной экспертизой по делу N А53-4595/2012 (заключение Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э), а не в размере равном восьмидесяти процентам указанной стоимости.

Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду следующего.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент принятия судом решения, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом не на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика - Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз".

Следовательно, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежала определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.

Поскольку суд первой инстанции не учел указанные положения закона, решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения норм материального права, подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указав ее равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, а именно:

1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 - 305 367 741 руб. 60 коп.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.

Доводы истца о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, указанная в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, необоснованно завышена в связи с чем необходимо было руководствоваться отчетом оценщика от 12.03.13 N 117/13, которым рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере 254 000 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как в связи с вышеприведенной оценкой названного обстоятельства, так и в связи с тем, что применение указанной истцом стоимости неоправданно исключает возможность реализации заложенного имущества по значительно большей стоимости (317 249 904 руб. 80 коп. - заключение от 14.01.2013 N 0898/Э), тогда как только торги могут выявить реальную рыночную стоимость спорного имущества. Исходя из этого, установление судом максимальной начальной цены продажи заложенного имущества направлено на защиту интересов как истца, так и ответчика.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Учитывая, что таких доказательств в ходе рассмотрения настоящего спора суду не представлено, данный довод ответчика судом первой инстанции обоснованно отклонен.

Свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2005 серия 61 АБ N 147010 подтверждается, что право собственности ответчика зарегистрировано на все административное здание как один объект права. Доказательства выделения в натуре нежилых помещений в здании и регистрации их самостоятельно как объектов недвижимого имущества отсутствуют.

Довод ответчика о незаключенности спорного договора ипотеки ввиду несогласованности в нем существенного условия об оценке предмета залога судом первой инстанции правомерно отклонен ввиду следующего.

Существенные условия договора о залоге определены в статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательность указанных в пункте 1 указанной статьи условий договора о залоге вытекает из статьи 432 Кодекса, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются и те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Из текста договора ипотеки (пункта 1.4, 1.5) следует, что стороны указали стоимость предмета залога, из которой, путем применения определенного сторонами дисконта, определена непосредственно залоговая стоимость предмета залога в размере 157680000 рублей. Залоговая стоимость предмета залога определена в пункте 1.6 договора, согласно которому общая залоговая стоимость предмета залога составляет 157 680 000 рублей.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании изложенного, путем буквального толкования условия договора ипотеки можно сделать вывод о согласовании между залогодателем и залогодержателем условия о залоговой стоимости предмета залога.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергнут факт несвоевременного исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору N 2910/189 от 28.07.2009, произведенный банком расчет задолженности не оспорен.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонено судом первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10, правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В пункте 2 указанного постановления также разъяснено, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В данном случае ответчиком не приведены необходимые доводы для уменьшения размера неустойки до размера, исчисленного исходя из однократной учетной ставки банковского процента, вследствие чего основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции, за исключением определения начальной продажной цены заложенного имущества, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы сторон, приведенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, приведенным последней в суде первой инстанции, и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, которым суд, за исключением определения начальной продажной цены заложенного имущества, дал надлежащую оценку. Апелляционный суд считает, что оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные ОАО "Сбербанк России" за рассмотрение апелляционной жалобы, относятся на ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в размере 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 23.04.13 по делу N А53-17236/12 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31.07.2009, а именно:

на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160;

право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а.

Определить способом реализации заложенного имущества продажу с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость:

1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д.2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 - 305 367 741 руб. 60 коп.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.

Взыскать в пользу ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, в том числе:

82600000 рублей - просроченной ссудной задолженности,

22965857 рублей 54 копейки - неустойки за просрочку кредита,

7183090 рублей 97 копеек - просроченных процентов,

2318856 рублей 66 копеек - неустойки за просрочку процентов.

Взыскать с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 4000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 45000 рублей - судебных издержек.

Взыскать с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 2000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.Н. Стрекачёв

Судьи

А.Н. Герасименко Н.В. Шимбарева