Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. N 15АП-5104/16 (ключевые темы: стоимость заложенного имущества - административное здание - рыночная стоимость - публичное общество - отчет об оценке)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. N 15АП-5104/16

город Ростов-на-Дону

06 мая 2016 г.

дело N А53-17236/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,

при участии: от истца - Шульга Л.Н. по доверенности от 27.10.2015;

от ответчика - Гагарина И.В. по доверенности от 15.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России"

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2016 об отказе в изменении способа и порядка

исполнения судебного акта по делу N А53-17236/2012

по иску ПАО "Сбербанк России" к ОАО "Строительный концерн "Вант",

при участии третьего лица ООО "Ника", Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области

об обращении взыскания на заложенное имущество

принятое судьей Новожиловой М.А.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Сбербанк России" (впоследствии - публичное акционерное общество "Сбербанк России", ПАО "Сбербанк России") обратилось в арбитражный суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 г. и постановления Пятнадцатого апелляционного суда от 15.07.2013, в котором изменить начальную продажную цену предмета залога по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 28.07.2009 и изменить сумму взыскания из стоимости заложенного имущества на 148 332 504,18 руб.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Истец обжаловал определение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил определение отменить. Жалоба мотивирована следующим. После вступления в силу судебных актов по настоящему делу реальная рыночная стоимость залогового имущества уменьшилась в 2 раза, а сумма задолженности по кредитному договору выросла до 148 332 504,18 руб. Заявитель не может повторно обратиться с иском об обращении взыскания на предмет залога, полагает целесообразным увеличить сумму взыскания из стоимости заложенного имущества через процедуру изменения порядка и способа исполнения судебного акта. Считает, что заключение эксперта не может являться доказательством стоимости спорного имущества, поскольку не является отчетом об оценке (ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Сведения о размере арендных платежей в отношении залогового имущества, использованные экспертом, достоверно не подтверждены.

В отзыве на жалобу, возражениях на пояснения истца, судебном заседании, ответчик возражал против удовлетворения жалобы. Истец в судебном заседании жалобу поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки N 29- 10/189/и-1 от 31 июля 2009 года имущество: объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61- 01/188/2005/160 в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, и установлении общей начальной продажной стоимости имущества равной залоговой.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31.07.2009 имущество - предмет залога: объект недвижимости - 10-ти этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на- Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61- 01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога в размере 203200000 рублей, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскать в пользу ОАО "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка из стоимости предмета залога 115067805,17 руб., в том числе: просроченная ссудная задолженность - 82600000 рублей; неустойка за просрочку кредита - 22965857,54 руб.; просроченные проценты - 7183090,97 руб.; неустойка за просрочку процентов - 2318856,66 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 г. обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 31.07.2009, а именно:

на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160;

право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а.

Определить способом реализации заложенного имущества продажу с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость:

1) на объект недвижимости - 10-ти этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 - 381 709 677 руб.;

2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв.м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 14 852 704 руб.

Также указанным решением в пользу ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) взыскано из стоимости предмета залога 115067805,17 руб., в том числе: 82600000 рублей - просроченной ссудной задолженности, 22965857,54 руб. - неустойки за просрочку кредита, 7183090,97 руб. - просроченных процентов, 2318856,66 руб. - неустойки за просрочку процентов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 решение от 23.04.2013 изменено в части размера начальной продажной стоимости и установлена новая начальная продажная стоимость предмета залога в размере 80% от стоимости указанной в заключении эксперта.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2013 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 оставлено без изменения.

22.08.2013 выдан исполнительный лист.

Из материалов дела следует, что 20.04.2015 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области возбуждено исполнительное производство N 41999/15/61018-ИП.

19.05.2015 СПИ Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 317 249 904,80 руб.

Поскольку торги по продаже вышеназванного недвижимого имущества не состоялись и имущество не было реализовано, судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области на основании заявления директора Управления по работе с проблемными активами юридических лиц Юго-Западного банка ОАО "Сбербанк России" вынесено постановление об отзыве арестованного имущества с реализации от 02.07.2015.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения публичного акционерного общества "Сбербанк России" в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 г. и постановления Пятнадцатого апелляционного суда от 15.07.2013, в котором заявитель также просит изменить начальную продажную цену предмета залога по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 28.07.2009 и изменить сумму взыскания из стоимости заложенного имущества на 148 332 504,18 руб.

Заявитель также мотивировал заявление тем, что после вступления в силу судебных актов по настоящему делу реальная рыночная стоимость залогового имущества уменьшилась в 2 раза, а сумма задолженности по кредитному договору выросла до 148 332 504,18 руб.

В подтверждение доводов заявления приложен отчет оценочной компании "Квартал-Эксперт" от 05.03.2015, в котором определена ликвидационная стоимость объекта оценки.

Согласно части 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Аналогичный порядок изменения способа и порядка исполнения судебного акта указан в пункте 1 статьи 37 Федерального закона "Об исполнительном производстве", которым предусмотрено, что взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшему исполнительный документ.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 АПК РФ. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

При этом под рыночной стоимостью (ценой) объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, лицо, заявляющее об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путем снижения установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, обязано доказать снижение рыночной стоимости такого имущества с помощью проведения экспертизы в виде независимой оценки.

В подтверждение уменьшения рыночной цены имущества, являющегося предметом залога, истцом представлен Отчет N 58/А-15 от 05.03.2015 об определении рыночной стоимости прав требования по обязательствам ООО "Ника" и ООО "Строитель" перед ОАО "Сбербанк России", об определении рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества, являющегося обеспечением по обязательствам ООО "Ника" и ООО "Строитель", выполненный ООО "Оценочная компания "Квартал-Эксперт".

Суд обоснованно критически оценил указанный отчет, поскольку в рамках проведенной оценки была определена ликвидационная стоимость залогового имущества, в то время как надлежало определить его рыночную стоимость.

По ходатайству ПАО "Сбербанк России" по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НОЦ "Центр судебной экспертизы им. Е.Ф. Буринского" Южного Федерального университета Зозуля Екатерине Александровне.

Пред экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость заложенного имущества:

объекта недвижимости - 10-ти этажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160;

права аренды земельного участка площадью 1432 кв.м. из состава земель населенных пунктов для использования для целей эксплуатации административного здания, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по договору аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054.

Согласно выводам заключения о результатах судебной оценочной экспертизы N 0092/Э от 22.12.2015 рыночная стоимость объекта недвижимости - 10-ти этажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005- 160 составляет 322 325 000 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 1432 кв.м. из состава земель населенных пунктов для использования для целей эксплуатации административного здания, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по договору аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054 составляет 21 880 000 руб.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Довод заявителя о том, что в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суд должен использовать исключительно отчет об оценке в силу чт. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судом не принимается.

В данной статье отражено, в частности, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Пунктом 9 статьи 77.1 названного Закона предусмотрено, что продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом данный довод заявителя носит формальный характер поскольку основывается исключительно на наименовании документа, которым определяется рыночная стоимость объекта недвижимости по результатам оценки.

По существу, как отчет оценщика, так и заключение судебной оценочной экспертизы является результатом осуществленного в установленном законом порядке исследования (анализа, экспертизы) рыночной стоимости объекта.

Истцом не приведено доказательств того, что результаты судебной экспертизы методологически неверны и не могут достичь результата - достоверного определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Процессуальная форма проведенного исследования не влияет и не ограничивает эксперта в методологическом содержании исследования.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Из содержания вопроса, предложенного к постановке перед экспертом, следует, что данная экспертиза направлена на определение рыночной стоимости объекта залога на который обращено взыскание.

Экспертом дан ответ на поставленный вопрос, о невозможности либо затруднительности сформулировать выводы, экспертом не было заявлено.

Как следует из материалов дела, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, содержит сведения о примененных методах исследования и выводы по поставленному судом вопросу.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Судом первой инстанции в достаточной мере исследованы возражения истца по существу проведенной экспертизы.

Так, доводы ПАО "Сбербанк России" против использования в качестве доказательства по делу Заключения о результатах судебной оценочной экспертизы N 0092/Э от 22.12.2015, сводятся к следующему:

при проведении оценки в рамках затратного похода оценщиком использован недостаточно сопоставимый аналог из Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, предназначенных для переоценки по состоянию на 01.01.1972 г. (Сборник N 4, таблица N 54). Аналог предназначен для переоценки шести- семиэтажных кирпичных зданий объемом до 15000 куб. м.. тогда как объектом оценки является 10-ти этажное здание большим строительным объемом 23 315,0 куб.м. В то же самое время имеются сборники аналогов "Ко-Инвест" 2003 года, которые наиболее приближены к дате строительства, но не использованы экспертом;

при производстве судебной оценочной экспертизы выявлены нарушения ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом Минэкономразвития России N 299 (от 20.05.2015 г.), в частности: в заключении отсутствуют принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (п. 8 ФСО N 3). Приведенные в тексте заключения ссылки на источник информации, а также скан-копии материалов и распечаток, используемых в заключении, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации, не читаемы (ссылки не актуальны, распечатанные материалы не содержат ключевой информации - описание объекта-аналога, контактные данные продавца и пр.);

при проведении оценки в качестве объектов оценки использованы объекты несопоставимые с объектом оценки, что не отвечает требованиям п. 22, б ФСО N N "Оценка недвижимости" (утвержден приказом Минэкономразвития России N 61 от 25.09.2914);

при расчете потенциального валового дохода в рамках доходного подхода в расчет принимались данные собственника (выручка от сдачи в аренду, операционные расходы) без соотнесения с рыночными данными, что ведет к искажению итоговой стоимости; не учтены параметры, которые существенно влияют на итоговую рыночную стоимость (сведения о загрузке помещений, не учтен резерв на замещение, отсутствует ставка дисконтирования).

В связи с необходимостью дачи пояснений по содержанию Заключения о результатах судебной оценочной экспертизы N 0092/Э от 22.12.2015 и рассмотрения ходатайства открытого акционерного общества "Сбербанк России" о проведении повторной (дополнительной) экспертизы по делу, судом в судебное заседание вызывался эксперт НОЦ "ЦСЭ им Е.Ф. Буринского" ЮФУ Зозуля Е.А. для дачи пояснений.

В суде первой инстанции эксперт пояснил следующее.

По первому вопросу. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, предназначенных для переоценки по состоянию на 01.01.1972 использовались им, поскольку данные документы, в отличие от сборников "Ко-Инвест" 2003 года, в которых периодически исправляются ошибки, зарекомендовали себя с самой положительной стороны. Кроме того, на рынке недвижимости, зачастую, объекты столь масштабных размеров сегментируются по количеству этажей в следующем порядке: одноэтажное здание, двухэтажное здание и многоэтажное. Таким образом, отталкиваясь от рыночных реалий, экспертом в полной мере соблюден данный параметр сравнения. Кроме того, экспертом отмечено, что номер сборника по Ко-Инвест не указан. Данный фактор, вполне возможно обусловлен отсутствием как такового аналога в сборниках по Ко-Инвест.

Относительно доводов о нарушении при проведении экспертизы требований ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом Минэкономразвития России N 299 (от 20.05.2015 г.), экспертом отмечено, что требования ФСО N 3 предъявляются к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Методика проведения данной судебной экспертизы основывается на методических рекомендациях по производству судебных экспертиз, так как согласно определению Арбитражного суда Ростовской области назначена экспертиза. Требования нормативных актов в области оценочной деятельности, при проведении исследования использовались в объеме, необходимом для получения объективных и точных результатов, а именно, с учетом п. 8 ФСО N 3, действующего на момент проведения исследования в приложении к заключению, эксперт указывает копии Интернет-страниц, применяемые при использовании аналогов. Необходимость приведения данной информации, в оценочной деятельности обусловлена как раз вероятностью устаревания Интоенет-ссылок. Эксперт отметил, что на большинстве копий Интернет-страниц указана исчерпывающая информация о ценообразующих факторах, в том числе указаны контактные данные продавцов. Даже при отсутствии контактных номеров, в объявлении указаны наименования Агентств недвижимости, что также является контактной информации и не исключает возможность получения требуемых данных об объекте рынка, у эксперта не составило труда перейти по приведенным в Заключении ссылкам, в которых, в качестве скан-копии не указаны контактные данные.

Относительно доводов ПАО "Сбербанк России" о нарушении при проведении экспертизы требований п. 22, б ФСО N N "Оценка недвижимости" (утвержден приказом Минэкономразвития России N 61 от 25.09.2914) эксперт отметил, что при реализации сравнительного подхода он исходил исключительно из доступных источников информации о ценах предложений. Использование в качестве объектов сравнений встроенных помещений, а также объектов, расположенных в разных районах не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки и максимально способствует формированию объективной стоимости объекта исследования. Эксперт также указал, что с учетом разницы в площадях сравниваемых объектов корректировка на общую площадь была им проведена согласно "Справочнику оценщика недвижимости" (том N 1, Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2014 год). Согласно указанному Справочнику к объектам аналогам площадью свыше 1000 кв.м., как в рассматриваемом случае, корректировка по фактору масштабности не производится.

Отвечая на вопрос о произведенных экспертом расчетах в рамках доходного подхода, эксперт пояснил, что с учетом неразвитости рынка аренды крупной недвижимости, кризисных явлений, которые могут повлечь необоснованное завышение цены предложений, как следствие, необоснованное завышение итоговой стоимости объекта, в целях получения объективной стоимости объекта исследования, эксперт пользуясь своим правом, произвел запрос данной информации у суда. Составленная собственником Справка о доходах и расходах на содержание административного здания по ул. 50-летия Ростсельмаша, 2а, направленная судом в адрес эксперта, содержит сведения о сумме арендных платежей, в том числе, с учетом годовой недозагрузки, а также сведения о расходах на содержание здания. Ставка дисконтирования также применена экспертом, на что указано в заключении (таблица 16 заключения).

Взыскатель, настаивая на недостоверности отчета в целом, кроме того, указал, что составленная собственником справка о доходах и расходах на содержание административного здания по ул. 50-летия Ростсельмаша, 2а, использованная при оценке объекта по доходному подходу (т. 11 л.д. 191) содержит неточность, а именно, в разделе 1 "Доходы" при расшифровке цифры 1 873 800 руб. прописью было указано "один миллион восемьсот сорок семь тысяч восемьсот двадцать восемь рублей".

В материалы дела представлены письменные пояснения директора ОАО "Строительный концерн "Вант" Дубовик Н.В., в которых указано, что при составлении Справки о доходах и расходах на содержание административного здания по ул. 50-летия Ростсельмаша, 2а, при расшифровке цифры 1 873 800 руб. допущена техническая ошибка. Достоверной является сумма арендных платежей 1 873 800 руб. (один миллион восемьсот семьдесят три тысячи восемьсот) рублей.

Поскольку при проверке довода взыскателя о недостоверности данных справки, собственник объекта повторно подтвердил тот факт, что сумма арендных платежей составила 1 873 800 руб., что соответствует информации, содержащейся в справке, являвшейся объектом исследования эксперта, суд приходит к выводу о достоверности данных, отраженных в справке, и, соответственно, заключения эксперта.

С учетом изложенного доводы истца по существу проведенной экспертизы выводы эксперта не опровергают, о недостоверности экспертного заключения не свидетельствуют.

В связи с чем, основания для удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы у суда первой инстанции отсутствовали.

Поскольку ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы отклонено, ходатайство заявителя об истребовании у должника документов - всех действующих договоров аренды внутренних помещений административного здания ОАО СК "ВАНТ", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсеьмаша, д. 2а, со всеми дополнениями и приложениями, также подлежало отклонению, поскольку по пояснению истца в суде первой инстанции данные документы необходимы для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, поскольку начальная продажная цена предмета залога по договору ипотеки N 29-10/189/и-1 от 28.07.2009 составляет 317 249 904,80 руб. (80% от стоимости указанной в заключении эксперта, как определено Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013), а согласно выводам судебной экспертизы по настоящему делу рыночная стоимость объекта - административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а,, составляет 322 325 000 руб., в удовлетворении заявления надлежало отказать.

Взыскатель также просил изменить сумму взыскания из стоимости заложенного имущества на 148 332 504,18 руб.

В силу ст. ст. 334, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество означает удовлетворение требования кредитора из стоимости заложенного имущества путем получения взыскателем денежной суммы, полученной от продажи данного имущества на торгах. Таким образом, заявление взыскателя об изменении способа исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество путем изменения суммы взыскания из стоимости заложенного имущества не может быть удовлетворено, так как обращение судом взыскания на заложенное имущество и есть способ удовлетворения требований кредитора путем получения стоимости реализованного заложенного имущества, который должен реализовываться в порядке искового производства в целях наиболее полного соблюдения интересов всех лиц, участвующих в процессе.

При этом изложенное в заявлении требование истца об увеличении подлежащей взысканию из стоимости заложенного имущества суммы до 148 332 504,18 руб. направлено на ревизию вступившего в законную силу судебного акта, что недопустимо.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2016 по делу N А53-17236/2012 об отказе в изменении способа и порядка исполнения судебного акта оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник