Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 г. N 19АП-3176/13

г.Воронеж

15 июля 2013 г.

Дело N А36-7837/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Ушаковой И.В.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Быкановой И.П., представителя по доверенности N 7699-01 от 03.07.2013,

от общества с ограниченной ответственностью "Км/ч": Орешкина П.Е., представителя по доверенности б/н от 03.07.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Км/ч" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.04.2013 по делу N А36-7837/2012 (судья Карих О.М.) по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696) к обществу с ограниченной ответственностью "Км/ч" (ОГРН 1047796940476) о расторжении договора, об обязании возвратить земельный участок и о взыскании 593409 руб. 19 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Км/ч" (далее - ООО "Км/ч", ответчик) о взыскании 1 045 721 руб. 45 коп., в том числе задолженности по арендной плате за землю за период с 18.10.2010 по 31.12.2012 в сумме 938722 руб. 59 коп. и пени за просрочку платежа в размере 106998 руб. 86 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 18.10.2010 г. N 2089/10-СЮ и об обязании возвратить по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 48:20:0010501:408, площадью 20348 кв.м, расположенный в районе Елецкого шоссе (участок N 2) в Советском округе г.Липецка.

Впоследствии истец (в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 486410 руб. 33 коп. Сумма материального требования составила 593409 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.04.2013 по делу N А36-7837/2012 (с учетом определения об исправлении опечатки от 30.04.2013 г.) требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Км/ч" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании апелляционного суда 09.07.2013 г. представитель ООО "Км/ч" поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить указанное решение, в удовлетворении иска отказать.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая вышеназванное решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18.10.2010 г. N 3361 между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель) и ООО "Км/ч" (арендатор) заключен договор N 2089/10-СЮ аренды земельного участка от 18.10.2010 г.

По условиям названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:20:0010501:408, площадью 20348 кв.м, расположенный в районе Елецкого шоссе (участок N 2) в Советском округе г.Липецка, для строительства здания автосалона, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 18.10.2010 г. по 17.10.2013 г.

Настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 1.3 условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата исчисляется с 18 октября 2010 года и вносится арендатором равными долями, ежеквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

Пунктом 4.5 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендатор вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципального правового акта, при этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

18.10.2010 г. по акту приема-передачи арендатор принял участок, указанный в пункте 1.1 договора, в фактическое пользование.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.02.2011 г. (л.д.17).

Факт неоплаты ответчиком в полном объеме пользования арендованным земельным участком за период с 18.10.2010 г. по 31.12.2012 г. послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Судебная коллегия также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или

во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О введении

в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам

аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним

из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору

аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой

арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65

Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Как следует из материалов дела, решением Липецкого городского Совета депутатов от 26.10.2010 г. N 131 принято Положение "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка, порядке, условиях и сроках ее внесения и установлении ставок арендной платы за земельные участки, распложенные в границах города Липецка" (далее -Положение о порядке размера арендной платы).

Решение опубликовано в приложении к газете "Липецкая газета" - "Огни Липецка" 30.11.2010 и вступило в законную силу с момента официального опубликования.

В соответствии с названным Положением ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка составила 1 %.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, годовая арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: А=КЗхП:100, где: А - годовая арендная плата за аренду земельного участка; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка; П - процент от кадастровой стоимости земельного участка. Процент от кадастровой стоимости земельного участка устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены Постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 г. N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".

Указанные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009 г.

Кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду ответчику по договору N 2089/10-СЮ от 18.10.2010 г., равна 150262451 руб. 24 коп.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, переданный ответчику, за год составляет: 150262451 руб. 24 коп. х 1% = 1502624 руб. 52 коп., то есть за один квартал - 375656 руб. 13 коп., а за период с 18.10.2010 г. по 31.12.2010 г. - 308758 руб. 46 коп.

Оценив расчет арендной платы, представленный истцом, суд верно установил, что он сделан на основании условий договора, Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Администрации Липецкой области от 24.12.2007 г. N 179 и Постановления администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков".

Материалами дела подтверждается, что платежными поручениями N 590 от 20.11.2012 г., N 589 от 16.11.2012 г., N 569 от 09.11.2012 г., N 567 от 08.11.2012 г., N564 от 06.11.2012 г., N468 от 14.09.2012 г., N367 от 19.07.2012 г., N125 от 09.04.2012 г., N124 от 06.04.2012 г., N115 от 05.04.2012 г., N110 от 03.04.2012 г., N10 от 26.03.2012 г., N96 от 22.03.2012 г., N3 от 10.01.2012 г., N918 от 07.11.2011 г., N896 от 27.10.2011 г., N897 от 27.10.2011 г., N892 от 26.10.2011 г., N888 от 25.10.2011 г., N887 от 21.10.2011 г., N878 от 18.10.2011 г., N32 от 11.02.2013 г., N 34 от 14.02.2013 г. арендатор перечислил арендную плату в размере 2827597 руб. 17 коп.

Однако доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период в полном объеме ответчик не представил и не оспорил факт пользования земельным участком.

В силу изложенного требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными в сумме 486410 руб. 33 коп.

Поскольку стороны предусмотрели возможность применения условий договора до его государственной регистрации, судом области обоснованно указано, что истец правомерно исчисляет арендную плату с момента фактической передачи земельного участка в пользование ответчику, то есть с 18.10.2010 г.

Требования истца о взыскании пени за просрочку платежа в размере 106998 руб. 86 коп. за период с 07.02.2011 г. по 23.11.2012 г. также являются обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, пунктом 6.1 спорного договора стороны предусмотрели, что в случае не внесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка срока очередного платежа, в соответствии с пунктами 4.1, 4.5 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Неустойка (пеня) перечисляется на счет, указанный в п.4.2 договора.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства надлежащим образом, не оплатил в установленный договором срок пользование предоставленным ему земельным участком, требование истца о взыскании неустойки является правомерным.

Судом проверен представленный истцом расчет пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 07.02.2011 г. по 23.11.2012 г. и признан обоснованным. Контррасчет ответчиком в материалы дела не представлен, об уменьшении суммы неустойки не заявлено.

Факт неоднократного нарушения сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы, послужил также основанием для заявления истцом о расторжении спорного договора и обязании арендатора возвратить земельный участок.

Указанное требование, по мнению апелляционной коллегии, разделяющей позицию суда первой инстанции, заявлено правомерно.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Как следует из условий спорного договора аренды, если арендатор не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке (пункт 5.1.1).

Довод ответчика о том, что регулярное внесение им арендной платы частями лишает истца права требовать расторжения договора на основании пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, верно отклонен судом области.

Материалами дела подтверждается, что обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика 15.11.2010 г. в размере 308758 руб. 46 коп., затем такую плату арендатор должен был производить до 25 числа последнего месяца квартала, то есть 25.03.2011 г., 25.06.2011 г., 25.09.2011 г. и так далее.

Первый платеж ответчик произвел только 18.10.2011 г., перечислив 202155 руб. 43 коп., в то время как задолженность составляла 1435726 руб. 85 коп.

Последующие платежи также не погашали задолженность в полном объеме.

Поскольку в платежных документах ответчик не отражал период, за который производилась оплата, истец правомерно относил поступившие денежные средства в счет погашения задолженности за более ранние периоды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2010 г. N 2089/10-СЮ более двух раз подряд подтверждается материалами дела, что дает основание истцу для обращения с требованием о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из представленной в материалы дела претензии от 30.11.2012 г. N 130224-08, истец предложил ответчику погасить задолженность в семидневный срок, а в случае непогашения - расторгнуть договор, что позволяет сделать вывод о соблюдении арендодателем досудебного порядка.

Однако в установленный срок ответчиком не устранены нарушения условий спорного договора.

Поскольку в соответствии с условиями спорного договора основанием для досрочного расторжения договора является невнесение арендной платы в течение двух сроков подряд, а ответчиком не уплачивалась арендная плата за несколько расчетных периодов, со стороны последнего имеет место существенное нарушение договора, что является основанием для его расторжения в судебном порядке по требованию истца.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании указанных правовых норм, в связи с удовлетворением требования о расторжении договора аренды, требование о возврате объекта аренды также подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения жалобы ответчика.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30 апреля 2013 по делу N А36-7837/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.В. Ушакова Л.М. Мокроусова