Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. N 20АП-3026/13

Тула

16 июля 2013 г.

Дело N А62-8067/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.07.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Каструба М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Гришутиной Е.Л. (доверенность от 25.12.2012 N 49), рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.04.2013 по делу N А62-8067/2012 (судья Печорина В. А), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее по тексту - департамент) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант-1" (далее - общество) о взыскании 829 963 рубля 86 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и 254 430 рублей 10 копеек пени за период с 20.12.2011 по 20.09.2012.

Общество подало встречное исковое заявление к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о взыскании 1 316 583 рубля 76 копеек переплаты по договору аренды от 14.07.2006 N 6000/А (в уточненной редакции).

Решением суда от 10.04.2013 исковые требования департамента оставлены без удовлетворения, встречные требования общества удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им исковых требований, отказе в удовлетворении встречного иска. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с условиями заключенного договора, а также статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) оснований для освобождения общества от уплаты арендных платежей за весь земельный участок площадью 3573 кв. м и договорной неустойки не имеется.

Общество представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено своевременно. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК без участия ответчика.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежат удовлетворению.

На основании протокола о результатах торгов от 03.07.2006 N 23 муниципальным образованием г. Смоленск (арендодатель) и ООО "Стройгарант - 01" (после реорганизации - ООО "Стройгарант -1" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.07.2006 N 6000/А (государственная регистрация договора произведена 30.09.2006), по которому арендатору для строительства многоэтажного жилого дома сроком на 3 года передан в аренду земельный участок площадью 15296 кв. м. с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0102, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Гарабурды.

Арендатор обязался вносить арендую плату ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

В силу положений статьи 621 Кодекса договор возобновлен сторонами на неопределенный срок.

По расчету истца за ООО "Стройгарант-1" за период с 01.10.2011 по 30.09.2012 имеется задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 15296 кв. м составляет 829 963 рубля 86 копеек

Вместе с тем, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 0000:102 площадью 15296 кв. м. состоит из следующих трех земельных участков:

67:27:0000000:383 площадью 5172 кв. м. кадастровой стоимостью 48586078,32 рубля под строительство 1, 2 секции дома N 17 "Д" по ул. Гарабурды;

- 67:27:0020456:9 площадью 3573 кв. м. кадастровой стоимостью 31147448,85 рубля под строительство 1, 2 секции дома N 25 "А" по ул. Гарабурды;

- 67:27:0020456:10 площадью 6551 кв. м. кадастровой стоимостью 57108014,95 рубля для строительства 3, 4, 5, 6, 7, 8 секций дома N 25 "А" по ул. Гарабурды;

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020456:10 площадью 6551 кв. м. состоит из частей под каждой секцией дома N 25 "А" по ул. Гарабурды (л.д.118):

- 1161 кв. м. под секцией N 3, кадастровая стоимость (по формуле площадь х удельный показатель кадастровой стоимости) 1161 х 8717,45 = 10 120 959,45 рубля;

- 1264 кв. м. под секцией N 4, кадастровая стоимость 1264 х 8717,45 = 11 018 856,80 рубля;

- 1209 кв. м. под секцией N 5, кадастровая стоимость 1209 х 8717,45 = 10 539 397,05 рубля;

- 865 кв. м. под секцией N 6, кадастровая стоимость 865 х 8717,45 = 7 540 594,25 рубля;

- 675 кв. м. под секцией N 7, кадастровая стоимость 675 х 8717,45 = 5 884 278,75 рубля;

- 1377 кв. м. под секцией N 8, кадастровая стоимость 1377 * 8717,45 = 12 003 928,65 рубля.

Согласно представленным обществом разрешениям на строительство, разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию строительство секций N 1, 2 дома N 17 "Д" по ул.Гарабурды, секций N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 дома N 25 "А" по ул. Гарабурды завершено. Строительство секции N 8 дома N 25 "А" по ул. Гарабурды (земельный участок площадью 1377 кв. м.) продолжается до настоящего времени.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Смоленской области (от 06.02.2013 N 08-1118-АЗ) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи о правах на квартиры после ввода жилых домов в эксплуатацию:

дом N 25 "А" по ул. Гарабурды в г. Смоленске:

- квартира N 25, секция N 1, дата регистрации права собственности на квартиру - 12.09.2008;

- квартира N 71, секция N 2, дата регистрации права собственности на квартиру - 02.03.2009;

- квартира N 109, секция N 3, дата регистрации права собственности на квартиру - 05.08.2008;

- квартира N 144, секция N 4, дата регистрации права собственности на квартиру - 12.02.2010;

- квартира N 201, секция N 5, дата регистрации права собственности на квартиру - 16.09.2010;

- квартира N 235, секция N 6, дата регистрации права собственности на квартиру - 30.09.2011;

- квартира N 278, секция N 7, дата регистрации права собственности на квартиру - 30.01.2012;

дом N 17 "Д" по ул.Гарабурды в г.Смоленске:

- квартира N 36, секция N 1, дата регистрации права собственности на квартиру - 13.08.2009;

- квартира N 50 и N 67, секция N 2, дата регистрации права собственности на квартиру - 18.02.2009.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Поэтому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный Управлением и Обществом, считается прекратившимся на основании статьи 413 Кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая, что первая регистрация права собственности на помещение в секциях N 1, 2 жилого дома N 17 "Д" по ул. Гарабурды, секциях N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 жилого дома N 25 "А" по ул. Гарабурды была произведена соответственно 13.08.2009, 18.02.2009, 12.09.2008, 02.03.2009, 05.08.2009, 12.02.2010, 16.09.2010, 30.09.2011, 30.01.2012, то с указанного момента право владения и пользования необходимыми для эксплуатации жилых домов земельными участками площадью 5172 кв. м, 3573 кв. м, 1161 кв. м, 1264 кв. м, 1209 кв. м, 865 кв. м, 675 кв. м собственники квартир в жилых домах, введенных в эксплуатацию.

Возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды.

С учетом изложенного исковые требования департамента о взыскании 829 963 рублей 86 копеек арендной платы за период с 01.10.2011 до 30.09.2012, начисленной за аренду всей площади земельного участка, а также пени в размере 254 430 рублей 10 копеек правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Арендная плата вносилась арендатором за весь период действия договора аренды исходя из полной площади земельного участка предоставленного под строительство многосекционных жилых домов - 15 296 кв. м.

В настоящее время арендатор продолжает использование земельного участка площадью 1377 кв. м (строящаяся секция N 8 дома N 25 "А" по ул. Гарабурды).

Согласно расчету общества, за период с 3 квартала 2007 г. по 1 квартал 2013 г. арендатором внесена арендная плата в размере 3 197 135 рублей 15 копеек. С учетом поэтапного введения в эксплуатацию секций многоквартирных домов, исходя из даты регистрации прав собственности жильцов на квартиры в указанных секциях, подлежала внесению арендная плата в размере 1 880 551 рубль 39 копеек (с даты фактического использования, т. е с 15.07.2006, по 14.07.2007).

Размер излишне внесенной арендатором по договору аренды арендной платы за период 3 квартал 2007 года - 1 квартал 2013 года составляет 1 198 332 рубля 23 копейки (3197135,15 рубля - 1998802,92 рубля).

Указанные платежи, произведенные за период после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов за ту часть земельного участка, которая необходима для их эксплуатации, является неосновательным обогащением департамента. Расчет суммы неосновательного обогащения департаментом не оспорен.

В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-3, постановлением администрации Смоленской области от 19.03.2007 N 92 полномочия про распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, в г. Смоленске возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Поскольку арендные отношения между департаментом и обществом в отношении оставшейся части земельного участка, предназначенного для строительства 8 секции жилого дома, не прекращены, суд правильно посчитал, что последующее поступление от общества арендной плате позволит, с учетом состоявшегося судебного акта, осуществить перераспределение доходов между бюджетами различных уровней.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.04.2013 по делу N А62-8067/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

М.В. Каструба Е.В. Рыжова