Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2013 г. N 11АП-8254/13

г. Самара

22 июля 2013 г.

Дело N А65-2552/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,

с участием:

от Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР" - Мурашов А.А., доверенность от 01.02.2013 г.,

от Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - Фасахова Г.Р., доверенность от 30.05.2013 г. N 333Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 апреля 2013 года по делу N А65-2552/2013 (судья Мазитов А.Н.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР", (ОГРН 1021607554605), г.Чистополь,

к Управлению службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по РТ), г. Казань,

о признании незаконным решение от 20 декабря 2012 г. N 45/043/2012-369, об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО "Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на Объект и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности; об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО " Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на Объект и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный срок,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР", г.Чистополь (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по РТ) (далее - ответчик) о признании незаконным решения от 20 декабря 2012 г. N 45/043/2012-369, об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО "Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на Объект и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности; об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО "Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на Объект и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный срок.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.04.2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности противоречит ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 17-2о Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает права и законные интересы истца по дальнейшему использованию и распоряжению объектом недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель ООО ПКФ "БЕТАР" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

06 марта 1992 года между Чистопольским часовым заводом "Восток" и ООО "Согласие" был заключен договор купли-продажи от 06.03.1997 г., в соответствии с условиями которого Чистопольский часовой завод "Восток" продал, а ООО "Согласие" купил 2-этажное здание (кирпичное) с пристроем МП "Ферос" общей площадью 716,1 кв.м.

27 февраля 2007 года между ООО "Согласие" и заявителем был заключен договор купли-продажи от 27.02.2007 г., в соответствии с условиями которого ООО "Согласие" продал, а заявитель купил 2-этажное здание (кирпичное), общей площадью 716,1 кв.м., расположенное на земельном участке мерою 1863,4 кв.м., находящееся в г. Чистополь РТ на ул. Энгельса, 129Щ.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 19.11.2012 г. ООО "Согласие" как юридическое лицо было исключено 31.08.2007 г. из Единого государственного реестра юридических лиц.

08 ноября 2012 г. заявителем были сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с целью регистрации права собственности на объект недвижимости (2-этажное здание (кирпичное), общей площадью 716,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1863,4 кв.м., находящееся в г. Чистополь РТ на ул. Энгельса, 129Щ).

По результатам рассмотрения заявления о регистрации права собственности ответчиком государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанный объект была приостановлена в связи с отсутствием документов на срок с 21.11.2012 г. по 21.12.2012 г.

В дальнейшем, ответчиком принято решение 20.12.2012 г. об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 45/043/2012-369 в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав по Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации перехода права собственности суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа имелись основания для отказа в регистрации, поскольку было установлено, что при обращении в регистрирующий орган за регистрацией права, отсутствовало заявление одной из сторон сделки по причине ее ликвидации, как юридического лица, а также отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на объект недвижимости.

Однако судом не учтено следующее.

Между ООО ПКФ "БЕТАР" (истец) и ООО "Согласие" заключен договор купли-продажи недвижимости от 27 февраля 2007 г.

Право собственности ООО "Согласие" на проданный объект недвижимости возникло в 1992 г., до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сторонами договор купли-продажи исполнен.

Оплата по договору произведена в полном объеме платежным поручением N 335 от 19.02.2007 г.

Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 27.02.2007 г. N б\н.

Продавец по данному договору, ООО "Согласие", как юридическое лицо исключено 31 августа 2007 г. из Единого Государственного реестра юридических лиц на основании п.2 ст.21.1 Федерального Закона от 8.08.2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Таким образом, продавец на момент обращений за регистрацией перехода права собственности на проданный объект, не мог быть заявителем, по причине его ликвидации как юридического лица.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст.6 ГК РФ, подлежит применению аналогия закона п.3 ст.551 ГК РФ, и следует квалифицировать сложившуюся ситуацию как уклонение одной из сторон сделки от государственной регистрации перехода права.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права производится на основании решения суда.

Право собственности ООО "Согласие" на проданный, по договору купли-продажи от 27.02.2007 г. объект недвижимого имущества возникло в 1992 г., что подтверждается соответствующим договором купли-продажи от 6.03.1992 г., материалами дела и установлено судом. То есть право собственности возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации). Кроме того, право собственности ООО "Согласие" (продавца) на данный объект, зарегистрировано БТИ Чистопольского района и г.Чистополя 26.05.1999 г., о чем на договоре купли-продажи от 6.03.1992 г. сделана надпись.

Пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 в пункте 11 Постановления "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что в случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 16 Закона No 122-ФЗ государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Между тем регистрирующим органом и судом первой инстанции установлено, что ООО "Согласие" ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 31 августа 2007 г.

Высший Арбитражный суд РФ в и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что на основании ст.ст. 58,1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица, Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд но правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами дела подтверждается соблюдение сторонами сделки обязанностей продавца по передаче имущества и покупателя по оплате.

Таким образом, отказ в государственной регистрации перехода права собственности противоречит ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 17-2о Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает права и законные интересы истца по дальнейшему использованию и распоряжению объектом недвижимого имущества.

В связи с тем, что вывод суда первой инстанции о том, что у регистрирующего органа имелись законные основания для отказа в регистрации, не соответствует обстоятельствам дела, согласно п.п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и заявленные Обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР" требования удовлетворить.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 апреля 2013 года по делу N А65-2552/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР", (ОГРН 1021607554605), г.Чистополь, удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 20 декабря 2012 г. N 45/043/2012-369, об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО "Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на объект недвижимости согласно этого договора и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Обязать Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 февраля 2007 г. N б/н и перехода права собственности от ООО "Согласие" к ООО ПКФ "БЕТАР" на объект недвижимости согласно этого договора и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный срок.

Взыскать с Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "БЕТАР", (ОГРН 1021607554605), г.Чистополь, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная