Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2013 г. N 12АП-4513/13

г. Саратов

19 июля 2013 г.

Дело N А57-450/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "16" июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" июля 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Шуменко Аркадия Ивановича - Клочко Дмитрий Николаевич, действующий по доверенности от 19.02.2013 г.,

от Сельскохозяйственной артели имени Жидкова - Агапов Сергей Минаевич - председатель,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шуменко Аркадия Ивановича (Саратовская область, г. Новоузенск)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 10 апреля 2013 года по делу N А57-450/2013 (судья Топоров А.В.)

по заявлению Сельскохозяйственной артели имени Жидкова (Саратовская область, г. Новоузенск, ОГРН 1026400964105, ИНН: 6422037585)

заинтересованные лица:

индивидуальный предприниматель Шуменко Аркадий Иванович (Саратовская область, г. Новоузенск),

Администрация Новоузенского муниципального района Саратовской области (Саратовская область, г. Новоузенск, ОГРН: 1026400964391, ИНН:6422010311),

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (г. Москва, ОГРН: 1027700132195, ИНН:7707083893)

о признании недействительным постановления; о признании недействительным договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Саратовской области обратилась сельскохозяйственная артель имени Жидкова (далее СХА им. Жидкова, заявитель) с заявлением о признании недействительными постановления Администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области от 11.07.2008 N 719 и договора купли-продажи земельного участка от 11.07.2008, заключенного между Администрацией Новоузенского муниципального района Саратовской области и Шуменко Аркадием Ивановичем. Кроме того, заявитель просил прекратить право собственности Шуменко А.И. на спорный земельный участок.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 10 апреля 2013 года заявленные требования удовлетворены.

Признано недействительным постановление от 11 июля 2008 года N 719 Администрации Новоузенского муниципального района "О предоставлении земельного участка в собственность за плату, расположенного по адресу: Саратовская область, город Новоузенск, улица Трудовая, дом 13 "а"/1"

Признан недействительным договор купли-продажи (купчая) земельного участка, заключенный 11 июля 2008 года между Администрацией Новоузенского муниципального района и Шуменко Аркадием Ивановичем, предметом которого является земельный участок, общей площадью 589 кв.м., кадастровый номер 64:22:140917:7.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи (купчая) земельного участка, заключенный 11 июля 2008 года между Администрацией Новоузенского муниципального района и Шуменко Аркадием Ивановичем, обязав Шуменко Аркадия Ивановича возвратить Администрации Новоузенского муниципального района земельный участок, общей площадью 589 кв.м., кадастровый номер 64:22:140917:7.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи (купчая) земельного участка, заключенный 11 июля 2008 года между Администрацией Новоузенского муниципального района и Шуменко Аркадием Ивановичем, обязав Администрацию Новоузенского муниципального района возвратить Шуменко Аркадию Ивановичу денежные средства в размере 21292 руб. 35 коп.

Прекращено право собственности Шуменко Аркадия Ивановича на земельный участок, общей площадью 589 кв.м., кадастровый номер 64:22:140917:7.

ИП Шуменко А.И., не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Информация об отложении судебного разбирательства размещена на сайте суда в сети Интернет 26 июня 2013 года.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей Администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области, Открытого акционерного общества "Сбербанк России", надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, заявивших о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей сторон, обеспечивших явку в заседание, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Сельскохозяйственной артели имени Жидкова и Шуменко Аркадию Ивановичу на праве общей долевой собственности 11/50 долей и 39/50 долей соответственно принадлежало строение - гараж, назначение нежилое, 1 этажный, общей площадью 302, 4 кв.м., инвентарный номер 63:230:002:000071920, литер АА1, расположенное по адресу Саратовская область, г. Новоузенск, ул. Трудовая, 13А.

В соответствии с соглашением о реальном разделе строения - гараж и прекращении долевой собственности от 05.06.2008, заключенном между Сельскохозяйственной артелью имени Жидкова и Шуменко А.И. проведен выдел долей из общей долевой собственности в натуре, согласно которому СХА им. Жидкова приобрела в собственность изолированную часть строения - гараж, общей площадью 65,8 кв.м., а Шуменко А.И. изолированную часть строения - гараж, общей площадью 239,7 кв.м.

Постановлением Администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области от 28.05.2008 N 515 изолированным частям строения - гараж были присвоены почтовые адреса: изолированной части строения - гараж, общей площадью 65,8 кв.м. - Саратовская область, г. Новоузенск, ул. Трудовая, 13А/2; изолированной части строения - гараж, общей площадью 239,7 кв.м. - Саратовская область, г. Новоузенск, ул. Трудовая, 13А/1.

При рассмотрении спора судами установлено, что нежилое строение - гараж, является единым зданием, разделенным на части, принадлежащие Сельскохозяйственной артели имени Жидкова и Шуменко А.И., и расположенным на земельном участке, общей площадью 0,0589 га, с кадастровым номером 64:22:140917:001.

При этом, постановлением Администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области от 11.07.2008 N 719, принятым в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), весь земельный участок площадью 0,0589га был предоставлен в собственность за плату Шуменко А.И.

Впоследствии, 11.07.2008 между Шуменко А.И. (покупателем) и Администрацией Новоузенского муниципального района Саратовской области (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 0,0589 га. По условиям договора Администрация Новоузенского муниципального района Саратовской области продала и передала, а Шуменко А.И. купил и принял земельный участок, общей площадью 0,0589 га, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Новоузенск, ул. Трудовая, 13А/1.

В соответствии с пунктом 2.2. договора Шуменко А.И. 11.07.2008 перечислил продавцу цену земельного участка в размере 21292 руб. 35 коп.

Согласно выписке из ЕГРП право собственности Шуменко А.И. на земельный участок зарегистрировано 30.07.2008 года.

СХА им. Жидкова, полагая, что в результате принятия оспариваемого постановления и заключения договора купли-продажи земельного участка от 11.07.2008, она лишилась предоставленного ей законом права по своему выбору приватизировать земельный участок, на котором расположен принадлежащий сельхозартели на праве собственности объект недвижимости, обратилась в арбитражный суд с изложенными выше требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате принятого постановления и заключенного договора купли-продажи Шуменко А.И. была продана и та часть земельного участка, на которой расположена часть объекта недвижимости, принадлежащая сельхозартели на праве собственности, а потому пришел к выводу о несоответствии оспариваемых постановления и договора требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее объекты недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Предприниматель и СХА им. Жидкова относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Однако статья 36 ЗК РФ не запрещает нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Заявитель, полагая, что его права нарушены зарегистрированным за Шуменко А.И. правом собственности на спорный земельный участок, которое лишает СХА возможности приобрести указанный участок в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ, в нарушение ст. 65 АПК РФ соответствующих доказательств, подтверждающий площадь и границы земельного участка, который, по его мнению принадлежит сельхозартели, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представил, площадь земельного участка заявителем не обозначена. Шуменко А.И. считает, что у СХА им. Жидкова имеется право на 83 кв.м., заявитель с доводами ответчика не согласился. Таким образом, без проведения межевания, определения конкретной площади и границ земельного участка невозможно определить, в какой части нарушаются права заявителя.

В тоже время в рассматриваемом случае последствием признания судом недействительными постановления и договора купли-продажи земельного участка явилось лишение его покупателя Шуменко А.И. титула собственника даже в части, принадлежащей ему по закону, что противоречит общим положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение. Признание отсутствующим права собственности на весь земельный участок площадью 0,0589га, в том числе в отношении площади, на которой не расположены объекты недвижимости заявителя, а расположены объекты, принадлежащие на праве собственности Шуменко А.И., нарушает его законные права и интересы.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. Указанных обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции не установлено.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ. (Постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, от 2 октября 2012 г. N 5361/12).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Указанный подход, по мнению ВАС РФ, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что СХА им. Жидкова готова реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп принадлежащей ей доли спорного земельного участка, таким образом, она вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 2000 рублей, оплаченной индивидуальным предпринимателем Шуменко А.И. при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию в его пользу с СХА им. Жидкова.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 10 апреля 2013 года по делу N А57-450/2013 отменить.

В удовлетворении заявленных Сельскохозяйственной артелью имени Жидкова требований отказать.

Взыскать с Сельскохозяйственной артели имени Жидкова в пользу индивидуального предпринимателя Шуменко Аркадия Ивановича судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Г. Веряскина

Судьи

Л.Б. Александрова И.И. Жевак