Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2013 г. N 07АП-5147/13

г. Томск

25 июля 2013 г.

Дело N А03-17724/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2013.

Полный текст постановления изготовлен 25.07.2013.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.И. Терехиной,

судей: Л.Е. Лобановой, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О. Никитиным,

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

от третьих лиц: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Ремитент" (07АП-5147/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2013 по делу N А03-17724/2012 (судья Н.Д. Лежнева) по иску ЗАО "Ремитент" (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020) к предпринимателю Гривину Константину Михайловичу (ИНН 222405635402, ОГРНИП 312222404700019) при участию третьих лиц - ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания" о взыскании 22 612 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Ремитент" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском о взыскании с предпринимателя Гривина Константина Михайловича (далее предприниматель Гривин К.М.) задолженности по арендной плате в сумме 20 798,28 руб. по договору субаренды и 1 814,32 руб. неустойки за период с 05.04.2012 г. по 01.11.2012.

Определениями суда от 10.12.2012, от 13.02.2013, от 18.03.2013 (л.д.146-148, т.1, 79-80, т.2, 134-135, т.3) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания".

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2013 (резолютивная часть объявлена 24.04.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО "Ремитент" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что:

- ссылки суда на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 и определение N ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными;

- соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данный вывод подтверждается судебной практикой Высшего Арбитражного суда РФ, кассационной инстанцией; кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды, договор цессии являются незаключенными;

- судом не были приняты во внимание доводы истца и третьего лица о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени Общества неуполномоченным лицом;

- обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны;

- ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не вернул, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.

ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания" в отзывах на апелляционную жалобу поддержали доводы, в ней изложенные, просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, в том числе на то, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству РФ; обстоятельства, имеющие значение для дела, не полностью выяснены; истец на законных основаниях 15.03.2012 заключил договор субаренды нежилого помещения с ответчиком.

Ответчик, третье лицо (ОАО "Быт-Сервис") отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.156 АПК РФ без участия представителей сторон, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. ЗАО "Ремитент", ООО "КИТ", ЗАО "РВС-компания" в жалобе и в отзывах на нее, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 06.05.2013, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела следует, что 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "Кит" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10 согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв.м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв.м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв.м, расположенные по адресу, г.Барнаул, ул.Союза Республик,11 (л.д.84-89, т.1).

Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.18-23, т.3).

По условиям п.1.6 договора от 21.04.2010 имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 21.04.2010.

Воспользовавшись своим правом по сдаче арендованного имущества в субаренду ООО "Кит" по договору субаренды N 34/12 от 15.03.2012 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду (л.д.106-109, т.1).

В свою очередь ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) подписало с предпринимателем Гривиным К.М. (субарендатор) договор субаренды нежилого помещения N АА-27/12 от 15.03.2012 (л.д.8-9, т.1).

Условиями данного договора предусмотрено, что:

- субарендодатель передает субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 16,2 кв.м., в том числе комнаты N N 5, 7, в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенное на первом этаже Литер Г здания общей площадью 900,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик,11, реестровый номер 593/678 (п.1.1);

- здание, указанное в пункте 1.1 договора, принадлежит субарендодателю на основании договора аренды N 34/12 от 15.03.2012 г., заключенного сроком на 11 месяцев (п.1.2);

- стороны подтверждают, что на момент заключения настоящего договора, объект находится в фактическом пользовании субарендатора, передача его по акту приема-передачи не требуется. Настоящий договор имеет одновременно силу акта приема-передачи (п.1.5);

- арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15.03.2012 по 15.02.2013 арендная плата составляет 5 200 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.) (п.3.1);

- субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца (п.п.3.3, 3.4);

- срок действия настоящего договора с 15.03.2012 по 15.02.2013 (п.7.2).

Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей субарендодателем исполнены ненадлежащим образом, ЗАО "Ремитент" направило в адрес предпринимателя Гривина К.М. претензии N 62 (исх.) от 18.09.2012, N 100 (исх.) от 26.10.2012 об уплате задолженности в размере 20 798,28 руб. (л.д.59-65, т.1).

Предприниматель Гривин К.М. требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды заключен сторонами уже после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

На основании п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-27/12 от 15.03.2012, истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010 и договоре субаренды N 34/12 от 15.03.2012.

По общему правилу, установленному ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу абз.2 ст.615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Как установлено материалами дела, 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения (л.д.77, т.2).

15.06.2012 в отношении спорного помещения между ОАО "Быт-Сервис" и предпринимателем Гривиным К.М. был заключен договор аренды N А-6-15/12 (л.д.13-18, т.2).

Таким образом, с 10.02.2012 договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-27/12 между ЗАО "Ремитент" и предпринимателем Гривиным К.М., подписанный 15.03.2012, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, является недействительным.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, подлежит отклонению.

Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 в силу требований п.2 ст.651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом соглашение от 10.02.2012 о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует п.1 ст.452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В п.3 ст.453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено.

Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 20.11.2009 (л.д.93-99, т.3) выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу ч.2 ст.69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.

Истец, как в суде первой инстанции, так и при подаче апелляционной жалобы ссылается на то, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом.

Однако данное утверждение опровергается материалами дела. В подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012 представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10.02.2012 г. являлся Буянкин А.В. (л.д.123, 128-131, т.3).

С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24.01.2012 о вступлении с 24.01.2012 Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" (л.д.104, т.3) не является бесспорным доказательств, в связи с чем суд обоснованно не принял его во внимание.

К тому же, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24.01.2012 не содержит даты (конечной) прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц.

Само соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод подателя жалобы о том, что обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны, апелляционным судом не принимается.

Обстоятельства освобождения ООО "КИТ" 15.06.2012 арендованных помещений, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 (л.д.45-53, т.3).

Тот факт, что предприниматель Гривиным К.М. никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом, на что указывает податель апелляционной жалобы, не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку договор субаренды нежилого помещения N АА-27/12 от 15.03.2012 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, положения ст.622 ГК РФ к нему применяться не могут.

Последующее заключение предпринимателем Гривиным К.М. договора аренды N А-6-15/12 от 15.06.2012 с ОАО "Быт-Сервис" как с собственником помещений, соответствует положениям гражданского законодательства РФ.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч.1,5 ст.110 АПК РФ относятся на истца.

В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ЗАО "Ремитент" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы по существу, то с Общества подлежит взысканию 2 000 руб. в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2013 по делу N А03-17724/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "Ремитент" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И. И. Терехина

Судьи

Л.Е. Лобанова О.Б. Нагишева