Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2013 г. N 18АП-7968/13

г. Челябинск

15 августа 2013 г.

Дело N А76-1932/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-1932/2013 (судья Скобелкин А.П.)

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инстрой-М" (далее - ООО "Инстрой-М", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 31.12.2012 в сумме 6 645 685 руб. 51 коп. по договору аренды земельного участка от 25.08.2009 N 5160 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 1 л.д. 127).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 (резолютивная часть от 18.06.2013) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 57 813 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. ( т. 2 л. д. 18-24).

В апелляционной жалобе администрация (далее - податель жалобы, апеллянт) просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. В решении суд при расчете арендной платы применил коэффициент К1=1,4 (продажа товаров на ярмарках и рынках), тогда как администрацией были применены коэффициенты К1=7,5 (сдача в аренду недвижимого имущества), а с 01.07.2012 К1=9,91 (сдача в аренду недвижимого имущества). Судом не принят во внимание акт обследования земельного участка от 16.10.2012, которым было установлено, что на земельном участке расположены торговые ряды, которые сдаются в аренду. В решении суд указал, что для изменения коэффициента необходимо оформить дополнительное соглашение к договору об изменении целевого использования земельного участка. По мнению апеллянта, спора о целевом назначении между сторонами не возникло.

Податель жалобы ссылается на пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором установлено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться и регулироваться уполномоченным на то органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

При заключении договора аренды земли N 5160 от 25.08.2009 стороны пунктом 3.2 предусмотрели, что в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Учитывая, что Решения Магнитогорского городского Собрания депутатов N 109 от 25.06.2008 и N 108 от 26.06.2012 устанавливают значение коэффициента К-1 исходя из вида деятельности арендатора на земельном участке, а не по целевому назначению, апеллянт полагает, что истец вправе был рассчитать арендную плату с применением коэффициента К-1, равного значениям 7,5 и 9,91.

Податель жалобы не согласен с контррасчетом ответчика, который был принят судом первой инстанции. Ответчик произвел расчет арендной платы с применением коэффициента К1=1,4 начиная с июля 2011 по август 2012, считая, что в соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора истек 12.08.2012. Ответчиком истцу земельный участок не был возвращен, пользование земельным участком продолжается, следовательно, в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Апеллянт полагает, что расчет арендной платы по август 2012 года является неправомерным, поскольку истцом заявлены требования за период с 01.07.2011 по 31.12.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:104, расположенный в городе Магнитогорске Челябинской области, район Орджоникидзевский, по шоссе Западному, внесён в государственный кадастр недвижимости. Разрешённое использование: для предварительного согласования места размещения рынка строительных материалов (л.д.26).

25 августа 2009 года между администрацией (арендодатель) и ООО "Инстрой-М" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5160 (т.1 л.д.12-14).

Согласно п.1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) с кадастровым номером 74:33:0309001:104, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу: г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, по шоссе Западному (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8249 кв.м. Цель использования участка: для строительства рынка строительных материалов.

Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Договор заключен сроком до 12.08.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 12.08.2009 (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора, размер арендной платы за землю определяется в Приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.3.2 договора, в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п.1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре (п.3.3 договора).

Государственная регистрация договора произведена 16.11.2009 (л.д.40).

04 декабря 2009 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды земли N 5160 от 25.08.2009, где стороны внесли изменения, в том числе и в цель использования участка: для торговли строительными материалами.

Ненадлежащее исполнение обязательств, послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для применения иных коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования у истца не имелось, поскольку цель предоставления земельного участка не изменялась. Суд первой инстанции принял доводы ответчика и представленный им контррасчет исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению по следующим основаниям.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Как разъяснено в п. 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Законодательным собранием Челябинской области 24.04.2008 принят Закон N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в котором содержалась формула для определения размера годовой арендной платы, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности в указанных в Законе пределах устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.

Решениями городского собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 и от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" были установлены названные коэффициенты, подлежащие применению в спорный период.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно применен при расчете задолженности по арендной плате механизм расчета, предусмотренный вышеназванными нормативными правовыми актами: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы / 100 х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в округе х коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Применение указанного механизма положено в основу расчетов истца и контррасчетов ответчика. Обе стороны также не оспаривают изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с января 2012 года до 22 662 395, 21 руб.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что к договору аренды N 5160 от 25.08.2009 был приложен расчет платы за аренду земли за период с 01.10.2009 по 31.12.2009, в котором установлена арендная плата в размере 112 241 руб. 13 коп. за 3 месяца, то есть 37 413 руб. 71 коп в месяц (л.д.20) с применением значения коэффициента К1=1,4, соответствующего для вида деятельности: организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках.

Судом первой инстанции установлено также, что аналогичный размер арендной платы был установлен арендодателем и в 2010, 2011 (л.д.18,19). Расчеты были вручены арендатору, о чем в них имеется соответствующая отметка.

Истцом произведено обследование земельного участка, о чем составлен акт обследования от 16.10.2012 N 383 (л.д.34). В указанном акте указано, что на момент проверки на земельном участке расположены торговые ряды, которые сдаются в аренду для розничной торговли строительными материалами.

На основании результатов проверки истцом начиная с 01.05.2011 было изменено значение коэффициента К1=7,5 и 9,91, соответствующего для вида деятельности: сдача внаем недвижимого имущества, в связи с чем и возник спор между сторонами.

Оценив фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает, что размещение на спорном земельном участке торговых рядов и предоставление их в аренду для розничной торговли строительными материалами соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды: торговля строительными материалами, а также виду деятельности: организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках, для которого определено значение коэффициента К1=1,4.

Применение в данном случае коэффициента К1, равного 7,5 и 9,91 (сдача внаем недвижимого имущества), на чем настаивает Администрация в апелляционной жалобе, является необоснованным, поскольку при заключении договора аренды от 25.08.2009 N 5160 и дополнительного соглашения к нему от 04.12.2009 стороны согласовали значение коэффициента К1, определенного для такого вида деятельности арендатора как организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках. При этом доказательств того, что указанный вид деятельности арендатора изменился с мая 2011, материалы дела не содержат.

Представленный в материалы дела акт обследования от 16.10.2012 N 383 таким доказательством не является, поскольку установленный в нем факт использования земельного участка для передачи в аренду торговых рядов для розничной торговли строительными материалами не противоречит применению коэффициента К1, равному 1,4.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае начисление арендной платы с применением одной и той же методики, но ином значении коэффициента К-1 (7,5 и 9,91), чем согласовано сторонами (1,4), в отсутствие изменений нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы за землю и доказательств изменения арендатором вида деятельности на спорном земельном участке, является неправомерным.

Следует признать обоснованным довод подателя апелляционной жалобы о неправильном исключении судом первой инстанции из спорного периода срока после окончания договора аренды - с 12.08.2012 по 31.12.2012.

Поскольку материалы дела не содержат сведений о возврате спорного участка арендодателю, в силу положений ст. 622 ГК РФ, арендодатель был вправе включить в спорный период арендную плату за пользование земельным участком по окончании договора.

Судом апелляционной инстанции самостоятельно произведен расчет задолженности по арендной плате в спорный период с учетом того, что стороны признают факт оплаты в 2011-2012 ответчиком задолженности по арендной плате в размере 913 457 руб.43 коп., что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями.

Размер арендной платы с учетом коэффициента К1=1,4, как для деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках в 2011 году составлял 37 413 руб. 71 коп. в месяц (448 964 руб.52 коп. - в год), а в 2012 - 79 318 руб. 38 коп. в месяц (951 820 руб.56 коп.).

По мнению суда апелляционной инстанции, непогашенной в спорном периоде осталась задолженность в размере 487 327 руб.65 коп. (448 964 руб.52 коп. + 951 820 руб.56 коп.=1 400 785 руб.08 коп.- 913 457 руб.43 коп.).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует изменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Распределение государственной пошлины следует произвести пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-1932/2013 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования администрации города Магнитогорска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инстрой-М" в пользу администрации города Магнитогорска задолженность за период с 01.07.2011 по 31.12.2012 в размере 487 327 руб.65 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инстрой-М" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 121 руб.54 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина