Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2012 г. N 04АП-1558/11

г. Чита

03 мая 2012 г.

Дело N А78-8502/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стасюк Т.В.,

судей: Макарцева А.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола помощником судьи Лопаткиной Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Содружество" на решение арбитражного суда Забайкальского края от 09 декабря 2011 года по иску Общества с ограниченной ответственностью "Содружество" (ОГРН 1067536044410, ИНН 7536071341, место нахождения: 672049, Забайкальский край, г. Чита, мкр. Северный, 66, корп. 2, стр. 14) к индивидуальному предпринимателю Новиковой Анне Викторовне (ОГРН 309753614500233, ИНН 753705759844) о взыскании 3 141 286 рублей

по встречному иску индивидуального предпринимателя Новиковой Анны Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" о признании договора незаключенным

(судья Шеретеко Н.Ю.)

при участии:

от истца: Яранцева С.С.- представителя по доверенности от 15.11.2011,

от ответчика: Новиковой А.В. - предпринимателя, Травкина В.И. - представителя по доверенности от 23.09.2011.

Общество с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН: 7536071341, ОГРН: 1067536044410) (далее - ООО "Содружество") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к гражданке, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющей статус индивидуального предпринимателя, Новиковой Анне Викторовне (ИНН: 753705759844, ОГРНИП: 309753614500233) (далее - предприниматель Новикова А.В.) с исковым заявлением о взыскании 888 000 рублей задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2010 года, 33 286 рублей задолженности по оплате за потребленную электрическую энергию в сентябре и октябре 2010 года.

Определением суда от 17.03.2011 принято уточненное встречное исковое заявление предпринимателя Новиковой А.В. к ООО "Содружество" о признании договора аренды недвижимого имущества N б/н от 01.06.2010 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 марта 2011 года исковые требования ООО "Содружество" удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Новиковой Анны Викторовны в пользу ООО "Содружество" взыскано 888 000 рублей задолженности по арендной плате, в остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречного иска предпринимателя Новиковой А.В. отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 августа 2011 года указанные судебные акты были отменены, дело передано на рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду было дано указание при новом рассмотрении дела учесть рекомендации, изложенные в постановлении, установить обстоятельства, имеющие значение для дела и входящие в предмет его доказывания, оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности относительно заключенности договора аренды и, в зависимости от этого, определить наступление соответствующих правовых последствий для сторон, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Решением арбитражного суда Забайкальского края от 09 декабря 2011 года в иске заявителю по первоначальному иску было отказано. Договор аренды недвижимого имущества от 01 июня 2010 года между ООО "Содружество" и предпринимателем Новиковой А.В. признан незаключенным.

Не согласившись с указанным решением суда, истец - Общество с ограниченной ответственностью "Содружество", обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить его требования. Заявитель жалобы ссылается на следующее. Предприниматель Новикова А.В. поясняла, что при заключении договора аренды она полагала, что в аренду передаются два здания - деревообрабатывающий цех и котельная с сушильными камерами и земельный участок - территория площадью 35 000 квадратных метров, и за пользование которыми установлена арендная плата в размере 444 000 рублей в месяц. Факт подписания договора от 01.06.2010 и приема в аренду указанных объектов недвижимости ответчик не оспорил. Сторонами подписан акт приема-передачи по договору аренды от 01.06.2010 именно пяти объектов по ул. Трактовая,55 (одноэтажные здания): электроцех, инвентарный номер 1312 (Е/КН) стр. 5, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (И) стр. 7, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (Ж) стр. 6, деревообрабатывающий цех, инвентарный номер 1312 (К/КН; К1/МН), стр. 8; котельная с сушильными камерами, инвентарный номер 1312 (Л/КН; ЛЗ/КН; Л4) стр. 9. Таким образом, доводы ИП Новиковой А.В. о том, что она полагала, что в аренду передаются не пять, а два объекта недвижимости, являются несостоятельными. В договоре аренды определены все существенные условия - наименование объектов, передаваемых в аренду согласно акта приема-передачи, размер арендной платы, срок аренды. Договор от 01.06.2010 и акт приема-передачи содержат сведения, позволяющие определенно установить предмет договора - объекты аренды. Срок действия договора определен с 01 июня 2010 года до 31 мая 2011 года. Данный договор заключен на срок менее одного года, и не подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации (на дату подписания договора аренды) за истцом права собственности на земельный участок, на котором расположены переданные им в аренду ответчику объекты недвижимости, не является основанием для признания договора от 01.06.2010 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств передачи ответчиком истцу объектов аренды материалы дела не содержат. Имеет место факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в спорный период.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что имеет место неосновательное обогащение ответчика за счет истца в связи с пользованием спорным имуществом и отсутствием оплаты за фактическое пользование.

Представитель ответчика доводы, изложенные истцом, отклонил, ссылаясь на отсутствие согласования предмета аренды, а так же самого факта пользования в спорный период. При этом предприниматель пояснила, что была намерена использовать сушильный цех и территорию земельного участка в своей производственной деятельности, в связи с чем, подписала договор и акт приема-передачи помещений, хотя большей частью помещений не пользовалась. До сентября 2010 года она подготавливала помещение цеха к предстоящей работе, набирала коллектив работников, производила платежи по договору аренды. Но, когда решила начать производственную деятельность, истец запретил размещать лесопродукцию на земельном участке, в связи с чем, ею было прекращено использование земельного участка. Кроме того, истец с сентября 2010 года всячески пресекал её намерения возвратить земельный участок и сушильный цех. В связи с чем, она фактически освободила указанные объекты и пользования ими не осуществляла. Ответчик решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

01 июня 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью "Содружество" (арендодатель) и предпринимателем Новиковой А.В. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в пункте 1.1 которого указано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объекты недвижимости общей площадью 35000 квадратных метров. Территория, сдаваемая в аренду, указана в приложении N 1 к договору и отмечена (заштрихована) красным цветом. Сдаваемый объект недвижимости расположен по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Трактовая, 55.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2010 по 31.05.2011.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендодателю арендную плату в размере 444 000 рублей в месяц предоплатой до 5-го числа текущего месяца.

По условиям пункта 2.8 договора аренды арендатор не имеет права на досрочное расторжение договора. В случае фактического отказа арендатора от аренды (освобождение территории) арендодатель имеет право на взыскание с арендатора недополученных доходов (упущенной выгоды) в размере равном сумме месячных платежей по арендной плате до конца срока действия договора, а также штрафных санкций установленных гражданским законодательством.

Стороны подписали акт приема-передачи по договору аренды от 01.06.2010 следующих объектов по ул. Трактовая, 55 (одноэтажные здания): электроцех, инвентарный номер 1312 (ЕЖН) стр. 5, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (И) стр. 7, трансформаторная подстанция 6,0/0,4 кВ, инвентарный номер 1312 (Ж) стр. 6, деревообрабатывающий цех, инвентарный номер 1312 (К/КН; К1/МН), стр. 8; котельная с сушильными камерами, инвентарный номер 1312 (Л/КН; ЛЗ/КН; Л4) стр. 9.

Согласно актам от 04.06.2010 N 5, от 05.07.2010 N 10, от 05.08.2010 N 16, от 06.09.2010 N 27, от 05.10.2010 N 39 арендатор оплачивала арендную плату за период с июня по октябрь 2010 года.

Ссылаясь на то, что арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору аренды, арендодатель заявил в суд требование о взыскании с арендатора арендной платы за ноябрь, декабрь 2010 года в сумме 888 000 рублей, оплаты за потребленную в сентябре, октябре 2010 года электрическую энергию в сумме 33286 рублей и 2 220 000 рублей - убытков (упущенной выгоды) на основании и п.2.8 договора аренды за период январь-май 2011 года.

Предприниматель Новикова А.В. обратилась в суд со встречным исковым требованием о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.06.2010 незаключенным.

Заявленные истцом требования были правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, учитывая следующее.

Как установлено пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды не считается заключенным в случае, если условия данного договора не содержат необходимых данных позволяющие определенно установить (идентифицировать) имущество являющееся объектом аренды, отсутствие которых порождает у сторон в период действия договора, возникновение разногласий относительно толкования предмета договора аренды, что напрямую влияет на качество исполнения сторонами принятых по договору обязательств и приводит к нарушению баланса прав и законных интересов участников экономических отношений.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из пояснений истца, обществом с ограниченной ответственностью "Содружество" были переданы в аренду по договору от 01.06.2010 пять объектов недвижимости, указанные в акте приема-передачи имущества, подписанного сторонами, и арендная плата 444 000 рублей установлена за аренду объектов недвижимого имущества. В договоре указана площадь территории, которая необходима для использования объектов недвижимости.

Ответчица пояснила, что при согласовании договора аренды она полагала, что в аренду будут переданы два здания - деревообрабатывающий цех и котельная с сушильными камерами и земельный участок - территория площадью 35 000 квадратных метров, и за пользование которыми установлена арендная плата в размере 444 000 рублей в месяц.

Как предусмотрено пунктом 1.1 договора, арендодатель передает арендатору во временное пользование объекты недвижимости общей площадью 35000 квадратных метров. Территория, сдаваемая в аренду, указана в приложении N 1 к договору и отмечена (заштрихована) красным цветом.

В приложении N 1 к договору аренды красным цветом отмечена территория земельного участка (периметр его составляет 201 м + 150 м + 200,5 м + 140 м), на котором расположены два здания (строение 8 и строение 9). Три здания (строения 5, 6 и 7) расположены вне территории, отмеченной на схеме.

Актом приема-передачи в аренду переданы пять одноэтажных зданий (строение 5, строение 6, строение 7, строение 8, строение 9), расположенных по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Трактовая, 55, при этом данные о площадях указанных объектов в акте приема-передачи отсутствуют.

Как указано в Свидетельстве о государственной регистрации права на объекты недвижимости от 31.08.2009 площадь здания электроцеха (строение 5) составляет 171,4 кв.м., трансформаторной подстанции 6,0/0,4 кВ, Литер И (строение 7) - 51,3 кв.м., трансформаторной подстанции 6,0/0,4 кВ, Литер Ж (строение 6) - 50,4 кв.м., деревообрабатывающего цеха (строение 8) - 2240,8 кв.м.; котельной с сушильными камерами (строение 9) - 651,5 кв.м.

Судом первой инстанции, верно, определена площадь указанных в акте приема-передачи объектов недвижимости, она составляет 3165,40 кв.м., тогда как в договоре указано 35000 кв.м.

На площади территории, отмеченной красным цветом в приложении N 1 к договору аренды от 01.06.2010, расположены только два объекта недвижимости-деревообрабатывающий цех (строение 8) и котельная с сушильными камерами (строение 9).

Судом также установлено, что на момент заключения договора аренды права истца на земельный участок в установленном порядке не были оформлены и зарегистрированы.

Как объяснила предприниматель Новикова А.В. объектом аренды являлся земельный участок, указанный на схеме, а общая площадь двух объектов недвижимости и земельного участка составляет около 35 000 кв.м.

В суде апелляционной инстанции ответчица подтвердила, что указанными в акте приема-передачи объектами - трансформаторной подстанцией и электроцехом, она не пользовалась, т.к. к данным объектам доступа не было.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что условия договора аренды от 01.06.2010 не содержат необходимых данных, позволяющие определенно установить (идентифицировать) имущество являющееся объектом аренды, и у сторон при исполнении договора возникли разногласия относительно предмета договора аренды.

Следовательно, является верным вывод суда о том, что условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, сторонами не согласовано, следовательно, договор аренды от 01.06.2010 на основании статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Принимая во внимание условия договора аренды, суд первой инстанции правильно определил, что срок действия договора определен с 01 июня 2010 года до 31 мая 2011 года и составляет ровно один год, в связи с чем, данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой также не может считаться заключенным.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.06.2010 не заключен, и доказательства, подтверждающие фактическое пользование ответчиком объектами недвижимости в ноябре-декабре 2010 года, отсутствуют, а на земельный участок у истца права не зарегистрированы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что правовых оснований для взыскания арендной платы 888 000 руб. и недополученных доходов за январь-май 2011 года на основании пункта 2.8 договора аренды в сумме 2220000 руб. не имеется.

Требование истца о взыскании с ответчика задолженности за электроэнергию в сумме 33 286 руб. за сентябрь-октябрь 2010 года также не подлежит удовлетворению, т.к. представленные истцом: договор энергоснабжения от 04 октября.2010 N 10 6284, счет-фактура N 27495-106284 от 31.10.2010 на сумму 93756,86 рублей, счет-фактура от 30.11.2010 N 29758-106284 на сумму 68129,70 рублей и ведомости электропотребления за сентябрь-октябрь 2010 года, подтверждают общие объемы электроэнергии, поставленной на базу по ул. Трактовая,55 в г. Чите и не подтверждают использование этой энергии ответчиком.

Доводы истца о неосновательном обогащении ответчика за счет истца не нашли своего подтверждения в материалах дела. Ссылки истца на невозврат ответчиком используемого имущества, что, по мнению истца, влечет применение статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания арендной платы за период просрочки, также отклоняются судом, поскольку в отсутствие договора аренды нормы действующего законодательства, регулирующие правоотношения по такому договору, применены быть не могут.

Доводы апелляционной жалобы проверены и, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут влиять на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 09 декабря 2011 года по делу N А78-8502/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Т.В. Стасюк

Судьи

А.В. Макарцев С.И. Юдин