Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 г. N 13АП-11770/13

г. Санкт-Петербург

09 сентября 2013 г.

Дело N А21-7589/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Галяс Н.Ю., доверенность от 12.04.2013,

от ответчика: Боровкова Н.Н., доверенность от 11.10.2012,

от 3-го лица: извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11770/2013) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.04.2013 по делу N А21-7589/2011 (судья Шанько О.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к ИП Канцеву Н.В.

3-е лицо: 1) Администрация ГО "Город Калининград", 2) ТУ ФАУГИ в Калининградской области, 3) Невско-Ладожское бассейное водное управление "Отдел водных ресурсов по Калининградской области", 4) Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области, 5) ГУК "Музей янтаря"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

и по встречному иску о признании договора недействительным в части,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН 1023900767186, ИНН 3905031025; далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Канцеву Николаю Васильевичу (ОГРНИП 305390522100032; далее - Предприниматель), с учётом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о взыскании 1 194 721, 86 руб. долга по договору аренды земельного участка от 20.09.2010 N 35 за период с 01.01.2011 по 26.11.2011 и 14 176, 98 руб. пени за период с 25.11.2010 по 26.11.2011. Делу присвоен номер А21-7589/2011.

Определением суда от 08.12.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Определением суда от 19.01.2012 принято к рассмотрению встречное исковое заявление ИП Канцева Н.В. о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.1,1.2,1.3,1.4,4.1 (приложение N 2 "расчет арендной платы") договора аренды земельного участка от 20.09.2010 N 35, заключенного между Агентством и ИП Канцевым Н.В о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:131844:18 площадью 6720 кв.м.

Определением суда от 29.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Невско-Ладожское бассейновое водное управление Отдел водных ресурсов по Калининградской области (далее - Невско-Ладожское БВУ) и Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области (далее - Служба государственной охраны).

Впоследствии Агентство обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ИП Канцеву Н.В. о признании недействительным договора от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилого здания, расположенного по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, д.3, заключенного между Агентством и ИП Канцевым Н.В.; признании недействительным договора от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131844:18, расположенного по адресу: Калининград, площадь Маршала Василевского, д. 3, заключенного между Агентством и ИП Канцевым Н.В.; применении последствий недействительности данных договоров в виде возвращения в государственную собственность Калининградской области нежилого здания, расположенного по адресу г. Калининград, площадь Василевского, д. 3; возвращения Агентству земельного участка с кадастровым номером 39:15:131844:18; возвращения ИН Канцеву Н.В. денежных средств в размере 1 970 632 руб. 94 коп. Делу присвоен номер А21- 3036/2012.

Определением суда от 05.04.2012 дела N А21-3016/2012 и N А21-7589/2011 объединены в одно производство с присвоением номера А21-7589/2011.

Определением суда от 25.06.2012 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы на предмет определения землеустроительных работ.

Определением суда от 30.01.2013 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 28.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное учреждение культуры Калининградской области "Музей Янтаря" (далее - ГУК "Музей янтаря").

Решением суда от 05.04.2013 в удовлетворении иска Агентства отказано, исковые требования Предпринимателя удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, Агентство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить требования Агентства о признании недействительными договоров от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилого здания, аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки. В случае отказа в удовлетворении данных исковых требований Агентство просит удовлетворить исковые требования о взыскании с Предпринимателя долга по арендной плате.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Агентства поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

Представитель Предпринимателя возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, указала на злоупотребление правом со стороны агентства ввиду правовой неопределенности Агентства относительно квалификации договора аренды как действительного, либо недействительного, поскольку Агентством одновременно заявлены взаимоисключающие требования.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, своих представителей не направили. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

От Невско-Ладожского бассейнового водного управления Отдел водных ресурсов по Калининградской области поступил отзыв, в котором Невско-Ладожское БВУ указывает, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:131844:18 сформирован с нарушением водного законодательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 объект "Городские ворота Дер-Дона, 1803 года (Росгартенские ворота)", расположенный по адресу: Калининград, пл. Маршала Василевского, д. 3, поставлен на государственный учет как объект культурного наследия федерального значения.

05.05.1998 в соответствии с охранно-арендным договором указанный объект передан ИП Канцеву Н.В. во временное владение и пользование.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 N 1048-р объект передан в собственность Калининградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена запись от 03.09.2010 N 39-39-01/277/2010-913.

ИП Канцев Н.В. обратился в Агентство с заявлением от 07.09.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. В связи с этим правительство Калининградской области приняло постановление от 16.09.2010 N 742, которым предоставило Канцеву Н.В. "преимущественное право на приобретение памятника истории и культуры (архитектуры) - нежилого здания общей площадью 314, 5 кв. м, арендуемого по охранно-арендному договору от 05 марта 1998 года, которое расположено по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3" и установило условия приватизации.

20.09.2010 Агентство (продавец) и ИП Канцев Н.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи и залога нежилого здания.

Договор купли-продажи и залога нежилого здания заключен одновременно с договором от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствии с которым Агентство (Арендодатель) предоставляет ИП Канцеву Н.В. (Арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:131844:18 площадью 6 720 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - памятник культурного наследия - Городские ворота Дер-Дона, расположенный по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского (пункт 1.1 договора аренды).

Местонахождение и границы участка, предоставленного Арендатору, указаны на местности, кадастровый паспорт участка прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1) (пункт 1.2 договора).

Участок предоставляется под памятник истории и культуры (архитектуры) - нежилое здание общей площадью 315,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3 (пункт 1.3 договора аренды).

Участок является собственностью Калининградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 39-39-01/305/2010-847 от 15.09.2010 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.09.2010 N 39-ААА N 868037) (пункт 1.4 договора аренды).

Размер годовой арендной платы за участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 12.04.2006 N 222 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Калининградской области и переданные в аренду".

Датой оплаты арендной платы считается дата поступления денежных средств на расчетный счет. При оплате арендных платежей сумма арендной платы не включает сумму налога на добавленную стоимость (НДС). НДС рассчитывается и перечисляется в бюджет в соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации.

Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате Агентство на основании статей 314, 614 ГК РФ обратилось с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании с ИП Канцева Н.В. 1 194 721, 86 руб. долга по арендным платежам и 14 176, 98 руб. пени (пункт 5.2 договора аренды) по состоянию на 26.11.2011.

В свою очередь, ИП Канцев Н.В. полагая, что договор аренды земельного участка заключен с нарушениями Водного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в состав земельного участка с кадастровым номером 39:15:131844:18 площадью 6 720 кв.м., включено озеро с береговой полосой обратилось со встречным иском о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.1,1.2,1.3,1.4,4.1 (приложение N 2 "расчет арендной платы") договора аренды земельного участка от 20.09.2010 N 35. Исковые требования ИП Канцева Н.В. основаны на положениях статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 и 9 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с принятием судом встречного искового заявления Агентство указало, что перечисленные ИП Канцевым Н.В. основания недействительности оспариваемого договора аренды, влекут недействительность не указанной им части договора, а договора в целом, а недействительность договора аренды земельного участка повлечет недействительность сделки приватизации нежилого здания пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

На основании изложенного Агентство обратилось с иском о признании указанных сделок недействительными и применении последствий их недействительности в соответствии с положениями статей 167, 168, 432, 552, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При рассмотрении дела назначена судебная экспертиза на предмет проведения землеустроительных работ.

В заключении эксперта МУП "Городской центр геодезии" от 29.01.2013 исх. N 98 отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:131844:18 территориально расположен в двух территориальных зонах (зона ОИ-6 - рекреационная подзона исторического центра города; зона V-1 - зона водных объектов), утвержденных Решением Окружного Совета депутатов г. Калининграда "Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" N 146 от 29.06.2009 (далее - Правил), что не допускается в соответствии с п.4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на Карте градостроительного зонирования.

Кроме того, в границах образованного земельного участка располагается часть водного объекта (ручей Литовский), включенного в Реестр водных объектов, который ведется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2006 N 74-ФЗ "Водный кодекс", под который должен быть образован отдельный земельный участок. Указанное обстоятельство также является грубым нарушением норм Водного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам землеустроительных работ эксперт пришел к выводу, что кадастровые работы и кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 39:15:131844:18 произведены с нарушением действующего законодательства. Учитывая, что ранее учтенные земельные участки могут быть сняты с кадастрового учета только путем преобразования в другие земельные участки, с обязательной одновременной регистрацией прав на все образование из них земельные участки: либо на основании решения суда, эксперт считает целесообразным исключить из состава сведений государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 39:15:131844:18 и 39:15:131844:3 на основании соответствующего судебного решения.

Суд первой инстанции исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил встречный иск Предпринимателя, отказав в удовлетворении исков Агентства.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в заседании лиц, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается, что при формировании спорного земельного участка были допущены нарушения статьи 8, 9 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 9, 102 Земельного кодекса Российской Федерации, встречный иск ИП Канцева Н.В. о признании ничтожным пунктов 1.1,1.2,1.3,1.4,4.1 (приложение N 2 "расчет арендной платы") договора аренды земельного участка N 35 от 20.09.2010 правомерно удовлетворен судом.

Довод подателя жалобы о том, что спорный договор аренды может быть признан ничтожным только полностью, проверен апелляционным судом и отклоняется как несостоятельный.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд первой инстанции правомерно исследовал вопрос о возможности заключения договора аренды земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка.

Сделка в отношении части земельного участка, занятого спорным объектом недвижимости и необходимого для его использования, является действительной частью спорного договора аренды земельного участка. Порок части сделки в виде неправильного определения местоположения границ земельного участка не является неустранимым, влекущим квалификацию всего договора ничтожным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Агентства о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, основанных на доводе о том, что недействительность договора аренды земельного участка в целом влечет несоответствие п.7 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ сделки приватизации спорного нежилого здания.

Договор приватизации нежилого здания, расположенного по адресу г. Калининград, площадь Маршала Василевского, д.3 был заключен с одновременным оформлением договора аренды земельного участка, признавался и исполнялся сторонами в течение полутора лет.

Нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации и Водного кодекса Российской Федерации при проведении кадастровых работ спорного земельного участка, не свидетельствует о продаже объекта недвижимости без земельного участка и не может являться основанием ничтожности сделки приватизации.

Отсутствуют основания и для признания договора аренды незаключенным, поскольку объект аренды был индивидуализирован сторонами (пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется под памятник истории и культуры (архитектуры) - нежилое здание общей площадью 315,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, д.3)

Кроме того, толкование договора аренды по правилам, установленным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: учитывая поведение сторон указанного договора после его заключения, - также свидетельствует об отсутствии у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в качестве объекта аренды (Агентство принимало арендные платежи в общей сумме 829 688, 94 руб., Агентство не заявляло возражений о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом по договору аренды земельного участка).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка.

По мнению подателя жалобы, в случае отказа в удовлетворении приведенных выше исковых требований Агентства, суду надлежало удовлетворить иск Агентства о взыскании арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что требования Агентства о взыскании платы за пользование земельным участком не обоснованы по размеру (не определены границы земельного участка с учетом устранений недостатков, изложенных в заключении эксперта), в связи с чем основания для удовлетворения иска Агентства отсутствуют.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.04.2013 по делу N А21-7589/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина