Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2013 г. N 14АП-6949/13

г. Вологда

17 сентября 2013 г.

Дело N А66-10056/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 17 сентября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области представителя Невареных Е.Д. по доверенности от 07.08.2013, от закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" представителя Исламовой О.В. по доверенности от 14.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2013 года по делу N А66-10056/2012 (судья Истомина О.Л.),

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, далее - Департамент) 03.09.2012 обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ТЖБИ-4" ОГРН 1026900515542, далее - ЗАО "ТЖБИ-4") о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 29.11.2005 по 30.06.2012 в размере 10 959 450 руб. 74 коп., а также 2 608 338 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2005 по 06.07.2012.

Определением суда от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Воронежавтодор" (далее - ОАО "Воронежавтодор").

Решением от 28.05.2013 суд взыскал с ЗАО "ТЖБИ-4" в пользу 1 433 380 руб. 26 коп. задолженности. В удовлетворении иска в остальной части отказал.

Департамент с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просил решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что имелся какой-либо спор по передачи объекта аренды. Заключенные дополнительные соглашения к договору аренды и отсутствие задолженности за первоначальным арендатором и собственником объектов недвижимости говорят о том, что сторонами исполнялись взятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора. При покупке объектов недвижимости на спорном земельном участке к ЗАО "ТЖБИ-4" перешло право аренды на спорный земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало ОАО "Воронежавтодор", следовательно, перешло право аренды всего спорного земельного участка. Статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает ответственность за неисполнение денежного обязательства. Факт неисполнения установлен судом. Незнание ответчика о договорных отношениях не является предусмотренным законодательством основанием для освобождения от ответственности. Более того, в ходе рассмотрения спора ответчик ссылался на письмо истца от 26.04.2010 N 17-4497з (ответ на заявление ЗАО "ТЖБИ-4" о предоставлении в собственность спорного земельного участка), где говориться о наличии договорных отношений. Таким образом, ответчик знал о договоре аренды и имеющихся обязательствах по уплате арендных платежей и все равно уклонялся от исполнения обязанности внесения арендной платы.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции 15.08.2013 уточнил доводы и требования по апелляционной жалобе. Податель жалобы не согласен с выводами суда относительно взыскания задолженности за пользование земельным участком в зависимости только от площади зданий, принадлежащих ответчику. Истец также не согласен с решением суда в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Податель жалобы просил проверить судебный акт в части рассмотрения требований истца о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.09.2009 по 30.06.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами. В части применения срока исковой давности и исключения преждевременного периода решение суда не обжалуется.

Аналогичную позицию представитель истца высказал в судебном заседании апелляционной инстанции 10.09.2013, представил дополнительные пояснения к жалобе.

Общество в отзыве на жалобу, письменных пояснениях и его представитель в судебных заседаниях апелляционной инстанции 15.08.2013 и 10.09.2013 возразили относительно доводов и требований жалобы с учетом уточнения, не возражают против проверки судебного акта в обжалуемой части.

Апелляционный суд 15.08.2013 принял уточнение по жалобе и определил, проверить законность и обоснованность решения суда по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в пределах жалобы.

ООО "Воронежавтодор" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассматривается в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, дополнительные пояснения к ней, отзыва на жалобу с учетом дополнений, дополнительные документы, представленные во исполнение определения апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании постановления главы администрации города Воронежа от 03.02.1995 N 109 акционерному обществу открытого типа "Воронежавтодор" как арендатору предоставлен по договору аренды от 13.07.1995 N 214 земельный участок, площадью 47 806 кв.м, для обслуживания базы мостового отделения по улице Черепанова, 1.

В договоре указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости: контора, гаражи, арматурный цех, БРУ, пилорама.

Срок действия договора - 10 лет.

Договор аренды земли зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Воронежа 13.07.1995.

Дополнительными соглашениями от 08.07.2003 стороны внесли изменения в договор аренды в части порядка внесения арендных платежей и размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 14.04.2005 к договору аренды стороны уточнили координаты места нахождения арендованного земельного участка, а также изменили размер арендной платы.

Стороны указали, что земельный участок, площадью 47 806 кв.м, находится в кадастровом квартале 36:34:0305033, целевое назначение - база мостового отделения, вид функционального использования земли - 7, кадастровая стоимость - 700,78 руб./кв.м, расчетный коэффициент 0 0,0200, повышающий коэффициент - 1, ставка ежегодной арендной платы - 14,02 руб./кв.м, размер годовой арендной платы - 670 240 руб. 12 коп.

Стороны также указали в дополнительном соглашении, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора,, которое вступает в силу с момента получения, и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации. Арендатор обязан ежегодно в срок до 01.07 предоставлять арендодателю сводный годовой расчет арендной платы за пользование земельным участком. За несвоевременное предоставление отчета арендатором уплачивается штраф в размере 20 % от суммы, указанной в расчете.

ОАО "Воронежавтодор" (ранее - акционерное общество открытого типа "Воронежавтодор"; продавец) и ЗАО "ТЖБИ-4" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 14.11.2005.

По условиям договора продавец продал, а покупатель приобрел на праве собственности 24 объекта недвижимости, расположенные по адресу: город Воронеж, улица Черепанова, 1, в том числе, отдельно стоящие здания: административный корпус, арматурный цех, арматурный цех, кузница, гараж, склад, компрессорная, БРУ, склад цемента емкостью 720 куб.м, теплопункт, здание пилорамы, топливозаправочная колонка, здание подсобного производства, пропарочная камера, весы-здания, проходной пункт; нежилые помещения: гараж, склад, материальный склад и гараж, пункт по учету расхода пара; сооружения: эстакада под мостовой пункт, крановая эстакада 2 полигона, железнодорожный тупик, железнодорожные пути.

Согласно пункту 8 договора от 14.11.2005, покупатель в силу статьи 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на указанное в пункте 1 договора недвижимое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым данными объектами недвижимости, и необходимым для их использования.

Переход права собственности на приобретенные ответчиком объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ноябре 2005, что подтверждается представленными в судебном заседании представителем ответчика свидетельствами. В свидетельства указаны условные номера объектов недвижимости.

На основании соглашения от 21.06.2006 администрация города Воронежа передала свои права (требования) и обязанности, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 13.07.1995 N 214, главному управлению государственного имущества Воронежской области.

Дополнительным соглашением от 29.12.2007 в договор аренды земли от 13.07.1995 N 214 внесены изменения в части замены арендодателя с администрации города Воронежа на главное управление государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент.

Согласно пункту 3.1.4 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, Департамент наделен полномочиями по распоряжению государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

Суд первой инстанции установил, что ЗАО "ТЖБИ-4" 25.11.2009 обратилось в Департамент с заявкой на приватизацию земельного участка, площадью 46 801 кв. м, кадастровым номером 36:34:0304030:50, расположенного по адресу: город Воронеж улица Черепанова, 1, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные им по договору купли-продажи от 14.11.2005.

На момент рассмотрения спора право собственности на земельный участок, площадью 46 801 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, улица Черепанова, 1, кадастровым номером 36:34:0304030:50, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

По расчету истца, задолженность ответчика по внесению платы за пользование земельным участком, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, за период с 29.11.2005 по 30.06.2012 составила 10 959 450 руб. 74 коп.

Истец также начислил и предъявил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2005 по 06.07.2012 в размере 2 608 338 руб. 06 коп.

Не внесение ответчиком соответствующей платы за пользование земельным участком в заявленный период явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания с ЗАО "ТЖБИ-4" в пользу Департамента 1 433 380 руб. 26 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. При том суд пришел к следующим выводам. Ответчик должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, исходя из площади части земельного участка, занятой зданиями и необходимой для их использования. Истец не представил достоверных доказательств размера соответствующей площади земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости ответчика, с учетом площади, необходимой для использования зданий. Поскольку в материалы дела не представлены доказательства площади фактического использования земельного участка, суд пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит расчету исходя из фактической площади зданий, принадлежащих ответчику. Исходя из контррасчета, представленного ответчиком, составленного с учетом площади принадлежащих ему зданий, общей площадью 13 107,4 кв. м, за период с 01.09.2009 по 30.06.2012 размер платы составляет 1 433 380 руб. 26 коп. При этом задолженность по арендной плате не подлежит уменьшению на сумму произведенных ответчиком платежей в размере 971 524 руб. по назначению платежа "земельный налог", поскольку данные платежи (платежные поручения N 2024, 2775, 184, 219) имеют иное назначение по сравнению с арендной платой. Суд также применил по заявлению ответчика срок исковой давности за период с 01.01.2005 по 01.09.2009, признал, что данные требования о взыскании платы за указанный период заявлены за переделами данного срока. Суд также указал, что плата за период с 01.07.2012 по 06.07.2012 также не подлежит взысканию, поскольку пунктом 3.8 договора аренды земли N 214 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее последнего месяца квартала. Период с 01.07.2012 по 06.07.2012 относится к третьему кварталу 2012 года, срок оплаты за который - 25.09.2012. На момент обращения истца в суд 03.09.2012 срок оплаты за третий квартал 2012 года не наступил. Отказывая в иске в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд указал, что ООО "ТЖБИ-4" не является лицом, просрочившим исполнение обязательств по договору аренды N 214 в период с 02.12.2005 по 06.07.2012, так как уведомление от 18.07.2012 о наличии договора аренды земли от 13.07.1995 N 214 и размере задолженности ответчик получил 07.08.2012, а проценты за пользование чужими денежными средствами истец начислил за период с 02.12.2005 по 06.07.2012, то есть за период, предшествующий направлению истцом и получению ответчиком указанного уведомления. До 07.08.2012 ответчик не имел информации о наличии договорных отношений по аренде земельного участка, а также о размере арендной платы.

Департамент с решением суда не согласился в части отказа ему во взыскании платы за пользование земельным участком за период в пределах срока исковой давности и процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение суда в части применения срока исковой давности и по периоду, заявленному преждевременно, истец не обжалует.

ЗАО "ТЖБИ-4" с решением суда согласилось, возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не заявило.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, полагает, что решения суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

ЗАО "ТЖБИ-4" как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, обязан вносить плату за пользование таким участком.

Из материалов дела видно, что ответчик не оспаривает наличие у него такой обязанности. Вместе с тем, он не согласен с размером земельного участка, который истец учитывал при расчете платы за пользование данным участком.

По мнению ответчика, истец должен учитывать только площадь земельного участка под объектами недвижимости.

Суд первой инстанции поддержал данное возражение ответчика и взыскал платы, исходя из расчета, представленного ЗАО "ТЖБИ".

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что такой вывод суда не соответствует установленным по делу обстоятельствам и привел к принятию неправильного решения.

Из материалов дела видно, что в 1995 году акционерному обществу открытого типа "Воронежавтодор" предоставлен земельный участок, общей площадью 47 806 кв.м, для размещения базы мостового отделения, которая включала в себя 37 объектов недвижимости.

Ответчик приобрел по договору купли-продажи от 14.11.2005 24 объекта недвижимости, а также по договору от 14.11.2005 оборудование, необходимое для их обслуживания, что подтверждается имеющимися в деле и дополнительно представленными в апелляционную инстанцию договорами и актами. Данное обстоятельство представитель ответчика не отрицал в судебных заседаниях апелляционной инстанции.

Поскольку на земельном участке, общей площадью 47 806 кв.м, помимо объектов ответчика, находились также иные объекты, а именно, железнодорожный путь и нежилое здание под литер 4А, которые принадлежат иным лицам, ответчик в 2009 году и в 2012 годах обращался к Департаменту с заявлениями о разделе земельного участка и выделении ему земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО "ТЖБИ".

Материалами дела подтверждается, что по заявлениям ответчика первоначально 02.09.2009 сформирован земельный участок, общей площадью 46 801 кв.м, кадастровым номером 36:34:0304030:50, в дальнейшем 28.11.2012 - земельный участок, общей площадью 46 254 кв.м, кадастровым номером 36:34:0304030:217. Площадь первоначального земельного участка с 47 806 кв.м была уменьшена до 46 254 кв.м именно в связи с выделением отдельных земельных участков под объектами недвижимости, не принадлежащими ответчику на праве собственности.

Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика, что также подтверждается материалами дела, для обслуживания всех объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи в 2005 году, необходим земельный участок, общей площадью 46 254 кв.м, который обнесен забором, также переданным от продавца в 2005 году по акту приема-передачи. Проход на земельный участок ответчика всегда осуществлялся через установленную проходную.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В данном случае, исходя из совокупного правового анализа всех представленных в деле документов следует, что при приобретении в 2005 году объектов недвижимости и оборудования, необходимого для них, ответчик приобрел права в отношении земельного участка той площади, которая соответствует гипотетически площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Факт занятия, пользования земельным участком, площадью 46 254 кв.м, с 2005 года и до настоящего времени ответчик не отрицает. Данное обстоятельство подтверждается его неоднократными обращениями о нуждаемости именно в такой площади земельного участка, а также фактическим отделением земельного участка такой площади забором и установление пропускного пункта.

Таким образом, ответчик должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, исходя из вышеназванной площади части земельного участка.

В данном случае, исходя из названной площади, плата за пользование земельным участком за период с 01.07.2009 по 30.06.2012 составляет 5 326 129 руб. 62 коп.

Возражения ответчика относительно такого размера задолженности не принимаются во внимание, поскольку не подтверждаются доказательствами.

Ссылки ответчика на то обстоятельство, что часть оборудования и объекты им списаны в связи с непригодностью и разрушением, не принимаются во внимание, так как в силу статьи 301 ГК РФ бремя содержания собственности лежит на собственнике. Последующее изменение недвижимости не влечет за собой изменение площади земельного участка, которая используется под приобретенными в собственность объектами недвижимости и оборудованием, необходимым для них.

Исходя из вышеизложенного следует, что решение суда в этой части подлежит изменению. Доводы Департамента признаются обоснованными.

Апелляционный суд также считает законными требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку данные требования основаны на статье 395 ГК РФ, а также являются производными по отношению к требованию о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участков. О возникновении такой обязанности ответчик должен знать в силу закона, а именно в силу статьи 65 ЗК РФ.

Расчет процентов судом проверен, признан правильным, ответчиком не опровергнут.

Таким образом, исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2013 года по делу N А66-10056/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 5 326 129 руб. 62 коп. платы за пользование земельным участком, 569 834 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в федеральный бюджет 39 474 руб. 62 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска".

Взыскать с закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина