Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 г. N 14АП-6585/13

г. Вологда

19 сентября 2013 г.

Дело N А13-381/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 сентября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Комаровым О.С.,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца Малковой М.А. по доверенности от 12.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийская строительная компания" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2013 года по делу N А13-381/2013 (судья Киров С.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Балтийская строительная компания" (далее - ООО "БСК", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (далее - комитет) о признании недействительным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0204002:1426, расположенного по улице Семенковская, площадью 7848 кв. м, без проведения торгов, изложенное в письме комитета от 07.12.2012 N 01-02-13/83 (с учетом уточнения требования, принятого судом).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2013 года в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на неправильное применение судом норм материального права.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя комитета, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по договору аренды от 31.03.2011 N 13289 комитетом в аренду ООО "БСК" передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 365:21:0204002:1426, площадью 7848 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Семенковская, с разрешенным использованием: проектирование и строительство общественной застройки. Срок договора определен с 15.03.2011 по 13.03.2012.

Общество, полагая, что имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 365:21:0204002:1426, обратилось 01.03.2012 с заявлением к комитету о заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок.

Комитет в письме от 07.12.2012 N 01-02-13/83 указал, что на заседании земельной комиссии принято решение о заключении договора аренды спорного земельного участка с проведением торгов, тем самым отказав в продлении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно пункту 6 статьи 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть путем проведения торгов, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

На основании пункта 2 указанной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером 365:21:0204002:1426 в соответствии с выпиской из Государственного кадастра недвижимости от 17.01.2011 (т. 1, л. 52-55) относится к землям населенных пунктов.

В градостроительном плане данного земельного участка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Череповца, утвержденных решением Череповецкой городской Думы от 29.06.2010 N 132 (далее - Правила), указана информация о разрешенном использовании земельного участка - зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами (Ж-2).

Представитель заявителя в судебном заседании суда первой инстанции указал, что обществу спорный участок необходим для осуществления жилищной застройки.

В данном случае, учитывая, что спорный земельный участок сформирован и имеет целевое назначение - осуществление застройки, продажа права на заключение договоров аренды в отношении его для строительства должна осуществляться посредством проведения аукциона в силу вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Правило о необходимости проведения аукциона при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержащееся в пункте 2 статьи 20.1 ЗК РФ, установлено Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ, вследствие чего право аренды данного земельного участка после истечения срока действия договора аренды от 31.03.2011 N 13289 должно осуществляться путем проведения аукциона, поскольку на момент заключения договора аренды уже действовало требование закона о необходимости проведения аукциона.

Кроме того, обязанность проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, которые сформированы, но не закреплены за гражданином или юридическим лицом, содержится в пунктах 2 и 6 статьи 30 ЗК РФ. На момент заключения договора аренды от 30.03.2011, земельный участок с кадастровым номером 365:21:0204002:1426 сформирован и не закреплен за конкретным физическим или юридическим лицом, что также влечет обязательность проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды данного участка.

Апелляционной инстанцией не принимаются ссылки подателя жалобы на то, что при вынесении оспариваемого решения судом не учтены положения пунктов 4.1-4.5 Постановления N 73 согласно которым по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Как следует из пункта 4.1 Постановления N 73 (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего Постановления.

Согласно пункту 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление муниципального имущества в аренду без проведения торгов допускается на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Следовательно, срок договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней. Поскольку, как следует из пункта 4.1 Постановления N 73, по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, доводы заявителя о том, что спорный договор аренды может быть продлен без торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, учтены быть не могут.

Доводам подателя жалобы о том, что предмет договора от 31.03.2011 N 13289 не изменился применительно к ранее заключенным обществом договорам аренды от 15.02.2006 N 8386, от 30.05.2007 N 10136, от 25.03.2008 N 10908, от 17.12.2008 N 11448, судом дана надлежащая правовая оценка.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, договор от 31.03.2011 N 13289 является новым, и не является продолжением договоров аренды от 15.02.2006 N 8386, от 30.05.2007 N 10136, от 25.03.2008 N 10908, от 17.12.2008 N 11448, поскольку имеет иной предмет договора (участок с кадастровым номером 365:21:0204002:1426 не был указан в тексте предыдущих договоров), а также иные условия. Все предыдущие договора расторгнуты по соглашению сторон, следовательно, прекратили свое действие, а поэтому на договор от 31.03.2011 N 13289 распространяют действие требования законодательства, действовавшего в момент его заключения. Ранее существовавшие земельные участки, являвшиеся предметом указанных договоров аренды и из которых был образован спорный земельный участок, к моменту заключения договора аренды от 31.03.2011 N 13289 прекратили свое существование, что подателем жалобы не оспаривается.

Также суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку заявителя на часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды от 31.03.2011 N 13289 заключен между обществом и комитетом после 01.07.2008, а поэтому правило указанной статьи не распространяется на правоотношения между ООО "БСК" и комитетом.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что оспариваемое решение комитета полностью соответствует требованиям законодательства, а заявленные требования общества не подлежат удовлетворению.

Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2013 года по делу N А13-381/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийская строительная компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова А.Ю. Докшина