Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2013 г. N 11АП-11709/13

гор. Самара

19 сентября 2013 г.

Дело N А55-2051/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 12 сентября 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 сентября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Буртасовой О.И., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 12 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года, принятое по делу N А55-2051/2013 (судья Селиваткин П.В.),

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 105631590013, ИНН 6315800869), гор. Самара,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Сервис-Д" (ИНН 6312038353, ОГРН 1026300795058), гор. Самара,

о взыскании 900 799 руб. 68 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Арутюнян Л.Б. представитель по доверенности от 28.05.2013;

от ответчика - Андреева Э.Д. представитель по доверенности от 02.11.2012,

Установил:

Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Сервис-Д" 900 799 руб. 68 коп., в том числе: 846 180 руб. 22 коп. - задолженность по арендной плате, 54 619 руб. 46 коп. - пени за просрочку арендной платы за период с 01 ноября 2011 года по 29 февраля 2012 года.

До рассмотрения данного дела по существу от истца 02 апреля 2013 года в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили уточненные требования, а именно просит взыскать сумму задолженности в размере 459 443 руб. 51 коп., 411 454 руб. 60 коп. - основной долг за период с 01 октября 2011 года по 31 декабря 2011 года, 47 988 руб. 91 коп. - пени за период с 11 июля 2011 года по 31 декабря 2011 года.

Указанное заявление не принято судом в порядке ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду того, что истцом допущено одновременное изменение предмета и основания иска (периода и суммы взыскания). Поэтому суд рассматривает дело по первоначально заявленным требованиям.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года суд в удовлетворении иска отказал.

Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, поскольку решение является незаконным и необоснованным, имеет место неправильное применение норм материального права.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 апреля 2009 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "Новая Самара" был заключен договор аренды земельного участка N 482, согласно которому истец предоставил ответчику в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:09 08 001:0023 площадью 4 835 кв.м, находящийся по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко - Карбышева. Участок предоставляется для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Указанный договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области в соответствии с действующим законодательством 08 июня 2009 года.

18 августа 2010 года между ООО "Новая Самара" и ООО "Строительная компания Сервис-Д" был заключен договор перемены лиц в обязательствах. В соответствии с указанным договором ООО "Новая Самара" уступает, а ООО "Строительная компания Сервис-Д" принимает в полном объеме права и обязанности ООО "Новая Самара" по договору аренды земельного участка N 482 от 30 апреля 2009 года.

13 мая 2011 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору аренды, согласно которому ответчик принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды. Кроме того, продлен срок действия договора аренды до 01 апреля 2013 года, изменен размер пени с 0,3 % до 0,1 %, расчет арендной платы. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 30 июня 2011 года.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно п. 13 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в течение трех дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

В связи с тем, что ответчик строительство объекта завершил и сдал дом в эксплуатацию, он фактически перестал быть пользователем земельного участка, являющегося предметом договора аренды. Обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна сторона не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции признал начисление арендной платы после даты введения объекта в эксплуатацию (то есть за период с 31 декабря 2011 года по 29 февраля 2012 года) необоснованным.

Также суд первой инстанции указал, что как следует из материалов дела, ответчик оплачивал арендные платежи за пользование земельным участком в 2011 году по Договору аренды N 482 ежемесячно в размере 108 021 руб. 07 коп., всего на сумму 1 636 252 руб. 84 коп. (с учетом платежного поручения N 884 от 25 марта 2011 года на сумму 340 000 руб.).

Таким образом, учитывая размер ежемесячных платежей согласно расчету арендной платы, произведенному судом, и оплату ответчиком арендной платы в 2011 году задолженность по уплате арендных платежей у ответчика отсутствует.

Учитывая то обстоятельство, что факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцом не доказан, у суда первой инстанции отсутствуют основания для взыскания неустойки с ответчика.

Довод Министерства о том, что судом первой инстанции неправомерно произведен расчет арендной платы без учета постановления Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04 августа 2009 года).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04 августа 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 года N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22 сентября 2012 года).

Рассмотрев доводы жалобы, отзыва на жалобу, изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно подпунктам "г" и "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ, вступившего в силу 21 декабря 2006 года), допуская при определенных им условиях предоставление до 30 декабря 2007 года земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Договор аренды с обществом заключен 30 апреля 2009 года. В течение двух лет с момента заключения договора арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды, так как размер арендной платы, исчисляемой по договору, не превышает стоимости землепользования, определенной в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582.

Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 21 февраля 2011 года усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0908001:23, предоставленного в аренду ответчику, составляет 28 382 610 руб. 40 коп.

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 419 130 руб. 52 коп. (28 382 610,40 х 5 %), в месяц - 118 260 руб. 88 коп. (1 419 130,52 : 12).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Суд апелляционной инстанции, оценив доводы и возражения сторон, учитывая частичную оплату, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании 236 521 руб. 76 коп. долга по арендной плате за период ноябрь и декабрь 2011 года.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.3 договора, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 13 мая 2011 года предусмотрена уплата пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Поскольку нарушение сроков оплаты по договору аренды земельного участка со стороны ответчика подтверждено, исходя из названных правовых норм и условий договора, требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременному внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции признает обоснованным в части и удовлетворяет исковые требования в части взыскания пени за период с 11 ноября 2011 года по 01 января 2012 года в размере 26 253 руб. 92 коп.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года, принятое по делу N А55-2051/2013, подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года, принятое по делу N А55-2051/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Сервис-Д" в пользу Министерства строительства Самарской области денежные средства в размере 262 775 руб. 68 коп., в том числе 236 521 руб. 76 коп. - основной долг, 26 253 руб. 92 коп. - неустойка.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Сервис-Д" в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 6 130 руб. 66 коп.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

О.И. Буртасова Н.Ю. Пышкина