Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2013 г. N 01АП-4128/13

17 сентября 2013 г.

А79-14400/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Вечканова А.И., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сорокиной С.А.,

с участием представителей сторон:

от истца - Грушина Е.В., служебное удостоверение N 125743,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

некоммерческого партнерства "Ривьера: содействие строительству", г. Чебоксары,

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.05.2013

по делу N А79-14400/2012, принятое судьей Филипповым Б.Н.,

по иску заместителя прокурора Чувашской Республики в интересах муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации города Чебоксары,

к некоммерческому партнерству "Ривьера: содействие строительству", г. Чебоксары (ОГРН 1022100980373, ИНН 2127322764), обществу с ограниченной ответственностью "МастерСтрой", г. Чебоксары (ОГРН 1022101140181, ИНН 2128034568), администрации города Чебоксары Чувашкой Республики,

о признании договоров недействительными и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Чувашской Республики обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском в интересах муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации города Чебоксары к некоммерческому партнерству "Ривьера: содействие строительству" (далее - НП "Ривьера: содействие строительству") и обществу с ограниченной ответственностью "МастерСтрой" (далее - ООО "МастерСтрой"):

- о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией г.Чебоксары и НП "Ривьера";

- о признании недействительным договора субаренды от 01.11.2012, заключенного между НП "Ривьера" и ООО "МастерСтрой";

- об обязании НП "Ривьера" возвратить земельный участок с кадастровым номером 21:01:030112:114 во владение и пользование муниципального образования - городской округ Чебоксары в лице администрации г.Чебоксары.

Исковые требования мотивированы несоответствием договора аренды земельного участка N 301/5487-К от 17.10.2012 требованиям действующего законодательства, что выражается в нарушении права муниципального образования городского округа Чебоксары на получение дохода в местный бюджет за счет средств, которые могли быть уплачены победителем аукциона. Признание недействительным договора аренды земельного участка N 301/5487-К от 17.10.2012 влечет ничтожность договора субаренды от 01.11.2012.

К участию в деле в качестве соответчика, привлечена администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Решением от 05.06.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил частично. Признал недействительным договор аренды земельного участка от 17.10.2012 N 301/5487-К. Применил последствия недействительности договора аренды земельного участка от 17.10.2012 N 301/5487-К в виде возложения на НК "Ривьера: содействие строительству" обязанности по возврату администрации города Чебоксары земельного участка с кадастровым номером 21:01:030112:114 площадью 1977 кв.м, расположенного в III микрорайоне центральной части г. Чебоксары. В остальной части в иске отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, НК "Ривьера: содействие строительству" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что правоотношения между НП "Ривьера" и администрацией города Чебоксары возникли по условиям проведенного открытого конкурса. Согласно пункту 3.5 договора N 42 от 21.06.2005, заключенного между администрацией города Чебоксары и НП "Ривьера", администрация во исполнение условий пункта 2.2.5 проведенного открытого конкурса, утвержденного распоряжением N 1697-р от 16.05.2005, приняла на себя обязанность поэтапного заключения договоров аренды земельного участка по конкретным позициям на период строительства. Заявитель полагает, что в данном случае предоставление земельного участка для целей строительства направлено на исполнение взятого администрацией города Чебоксары обязательства в соответствии с договором N 42 от 21.06.2005 и условиями открытого конкурса, проведенного 21.06.2005 до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Данному закону не придано обратной силы

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции в порядке применения последствий недействительности сделки не восстановил стороны в первоначальное положение и осуществил не двустороннюю, а одностороннюю реституцию, не обязав администрацию города Чебоксары вернуть полученное по сделке, а именно арендные платежи.

По мнению заявителя, договор N 42 от 29.06.2005 по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории и к отношениям сторон применимы нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с договором о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории.

Истец в заседании суда и в отзыве просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заявитель жалобы, ООО "МастерСтрой" и администрация города Чебоксары Чувашкой Республики в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации от 30.09.2004 N 3058-р "О предварительном согласовании места размещения 3-го микрорайона центральной части города Чебоксары" утвержден акт выбора земельного участка от 22.06.2004 N 10 с проектом границ.

ООО "Группа компаний "Ривьера" поручено выполнить проектную документацию в соответствии с архитектурно-планировочным заданием Управления архитектуры и градостроительства, согласовать ее в установленном порядке, провести землеустроительные работы и получить кадастровый план земельного участка. Управлению архитектуры и градостроительства поручено выдать архитектурно-планировочные задания после получения согласованного главным архитектором города задания на проектирование и технических условий на подключение к инженерным коммуникациям.

16.05.2005 администрацией города Чебоксары принято распоряжение N 1697-р "О проведении открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары", которым проведение конкурса назначено на 21.06.2005 и утверждены условия выбора, в том числе и поэтапного заключения договоров аренды земельных участков по конкретным позициям на период строительства.

Согласно распоряжению Администрации от 26.05.2005 N 1825-р в распоряжение от 30.09.2004 N 3058-р внесены изменения: "слова ООО "Группа компаний "Ривьера" заменены на "Некоммерческое партнерство "Ривьера".

Распоряжением администрации города Чебоксары от 29.07.2005 N 2655-р "Об итогах открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части г. Чебоксары" за НП "Ривьера" закреплены функции заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части города Чебоксары и разрешено использование территории этого микрорайона центральной части города Чебоксары под застройку в соответствии с действующим законодательством.

29.06.2005 между администрацией города Чебоксары и НП "Ривьера: содействие строительству" заключен договор N 42 о выполнении условий предоставления права заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары.

Предметом данного договора является выполнение условий предоставления права заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части г. Чебоксары в соответствии с результатами открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика на территории 3 микрорайона центральной части города Чебоксары, который ограничен с севера территорией ОАО "Чебоксарский речной порт" и мемориальным парком "Победа", с юга - ул. Калинина, с востока - ул. Текстильщиков, с запада - насосной станцией. Площадь участка - 628 109 кв.м.

По условиям подпунктов 2.8, 3.5 договора N 42 от 29.06.2005 администрация г. Чебоксары приняла на себя обязательства по поэтапному заключению договоров аренды на строительство отдельных позиций с НП "Ривьера".

В рамках исполнения обязательств по договору N 42 от 21.06.2005 НП "Ривьера: содействие строительству" был разработан проект планировки территории 3 микрорайона центральной части города Чебоксары, утвержденный Постановлением администрации города Чебоксары от 20.04.2012 г. N 88. Проект планировки предусматривает поэтапное строительство и снос существующего жилого фонда на данной территории в несколько этапов по конкретным позициям.

Распоряжением Администрации от 30.12.2005 N 4977-р НП "Ривьера" предоставлен из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 21:01:03 01 03:0020 площадью 5525 кв. м (0,5525 гектара) на пересечении улиц Калинина и Гайдара для строительства жилого дома переменной этажности со встроенными офисами и магазинами в аренду сроком до 05.11.2008.

На основании данного распоряжения 20.11.2006 Администрация и НП "Ривьера" заключили договор аренды указанного земельного участка сроком до 05.11.2008.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 12.01.2007 за номером 21-21-01/197/2007-298.

Распоряжением Администрации от 05.05.2006 N 1361-р за ООО "Градострой" закреплены права заказчика-застройщика в части застройки квартала, ограниченного улицей Калинина до Калининского моста, старой частью улицы Калинина до насосной станции, проектируемой магистралью под Калининским мостом (внутри квартала расположены улица 15 лет Комсомолу, улица Кленовая, переулок Детский), расположенного в 3-м микрорайоне центральной части города Чебоксары, и разрешено использование указанного квартала под застройку.

Распоряжением и.о. главы администрации горда Чебоксары от 23.01.2007 N 129-р признаны утратившими силу распоряжения администрации города Чебоксары от 16.05.2005 N 1697-р "О проведении открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика комплексной застройки 3 микрорайона центральной части города Чебоксары", от 29.07.2005 N 2655-р "Об итогах открытого конкурса по выбору заказчика-застройщика 3 микрорайона центральной части города Чебоксары".

Распоряжением и.о. главы администрации города Чебоксары от 24.01.2007 N 136-р признаны утратившими силу распоряжения администрации города Чебоксары от 05.05.2006 N 1361-р "О закреплении за обществом с ограниченной ответственностью "Градострой" права заказчика-застройщика", от 30.12.2005 N 4977-р "О предоставлении НП "Ривьера" земельного участка на пересечении ул. Калинина и ул. Гайдара".

Не согласившись с данными распоряжениями, НП "Ривьера" и ООО "Градострой" обратились в суд с заявлением о признании недействительными данных распоряжений и.о. главы администрации.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде администрация г. Чебоксары свою позицию обосновывала тем, что изданные распоряжения от 16.05.2005 N 1697-р, от 29.07.2005 N 2655-р, от 05.05.2006 N 1361-р и от 30.12.2005 N4977-р не соответствуют положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а именно статьям 30.1 и 38.1.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2007 по делу N А79-3814/2007 требования НП "Ривьера" и ООО "Градострой" были удовлетворены, признаны недействительными распоряжения и.о. главы администрации города Чебоксары N 129-р от 23.01.2007 и N 136-р от 24.01.2007.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2007 и Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2008 решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.08.2007 оставлено без изменений.

Администрацией города Чебоксары в последующем издавались распоряжения от 16.12.2008 N 4426-р, от 28.04.2009 N 1559-р и публиковались объявления о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории 3 микрорайона Восточного косогора г. Чебоксары, но фактически аукционы не были проведены.

Распоряжением администрации г. Чебоксары от 23.07.2012 N 2399-р на основании заявки НП "Ривьера: содействие строительству" от 31.05.2012 N 57 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане от 27.06.2012 для размещения 9-этажного жилого дома (для домов многоэтажной жилой застройки) в 3 микрорайоне Центральной части г. Чебоксары, поз.65А.

Земельный участок площадью 1977 кв.м с кадастровым номером 21: 01:030112:114, расположенный в 3 микрорайоне Центральной части города Чебоксары НП "Ривьера" сформирован и поставлен на кадастровый учет 13.07.2012, определен вид его разрешенного использования "для размещения 9-этажного жилого дома (для размещения домов многоэтажной жилой застройки).

22.05.2012 НП "Ривьера: содействие строительству" обратилось в администрацию г. Чебоксары за оформлением договора аренды земельного участка площадью 1977 кв.м с кадастровым номером N 21:01:030112:114, расположенном в данном микрорайоне.

Распоряжением администрации города Чебоксары N 3179-р от 02.10.2012 во исполнении условий договора N 42 от 21.06.2005 НП "Ривьера: содействие строительству" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:01:030112:114 площадью 1977 кв.м в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары для строительства 9-этажного жилого дома поз. 65А в аренду сроком до 01.01.2014 с правом заключения договора аренды данного земельного участка.

17.10.2012 администрацией г.Чебоксары и НП "Ривьера" заключен договор аренды земельного участка N 301/5487-К сроком до 01.01.2014 под строительство 9-этажного жилого дома поз. 65А в 3 микрорайоне центральной части города Чебоксары.

Согласно пункту 8.4 договора аренды от 17.10.2012 N 301/5487-К данным договором обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

01.11.2012 между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой" заключен договор субаренды спорного земельного участка.

Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 17.10.2012 N 301/5487-К и договора субаренды от 01.11.2012, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005, либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.

Суд правомерно указал, что законодательством установлены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона, по истечении которых земельные участки могут быть предоставлены для указанной цели только при условии соблюдения процедуры, предусмотренной статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Пункт 2 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

С введением в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации администрация города Чебоксары утратила возможность исполнения ранее принятого на себя обязательства по заключению договоров аренды земельных участков под жилищное строительство без проведения торгов.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 17.10.2012 N 301/5487-К заключен администрацией города Чебоксары и НП "Ривьера: содействие строительству" после истечения установленных законом предельных сроков и без проведения аукциона, в связи с чем противоречит требованиям закона.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценив по правилам статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды от 17.10.2012 N 301/5487-К является недействительной сделкой.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку по недействительному договору аренды земельного участка от 17.10.2012 N 301/5487-К НП "Ривьера" получило спорный земельный участок, он подлежит возврату администрации города Чебоксары.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований прокурора в рамках статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворению иска в части.

При этом требование заместителя прокурора о признании недействительным договора субаренды от 01.11.2012, заключенного между НП "Ривьера: содействие строительству" и ООО "МастерСтрой", заявленное в качестве применения последствий недействительности договора аренды от 17.10.2012 N 301/5487-К, судом первой инстанции правомерно отклонено, поскольку ООО "МастерСтрой" не является стороной данной сделки, поэтому применение последствий её недействительности по отношению к данному обществу невозможно.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, объективном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с чем отклонены как необоснованные. Основания для взыскания с администрации уплаченных арендных платежей у суда отсутствовали, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства неисполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.05.2013 по делу N А79-14400/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Ривьера: содействие строительству", г. Чебоксары, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина