Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2013 г. N 09АП-25584/13

город Москва

17 сентября 2013 г.

Дело N А40-157981/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.09.2013.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Таманская 95"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 10.06.2013 по делу N А40-157981/2012,

принятое судьей Романенковой С.В.

по иску ООО "Таманская 95" (ОГРН 1127746670633)

к ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" (ОГРН 1037739313369)

третьи лица: ОАО "Мосдачтрест"

ООО "Компания "ВАШ ДОМ"

о расторжении договора аренды,

об обязании привести объект аренды в первоначальное состояние,

истребовании объекта аренды

при участии в судебном заседании:

от истца Дуксин П.А. по доверенности от 28.06.2013,

Шестаков Г.И. по доверенности от 17.05.2013,

Аксенов Ю.А. по доверенности от 28.06.2013

от ответчика Завидонов А.Б. по доверенности от 10.12.2012

от третьих лиц:

ООО "Компания "ВАШ ДОМ" Казакбаев Р.Ш. по доверенности от 29.10.2012

ОАО "Мосдачтрест" представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "Таманская 95" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" о:

расторжении договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5, в связи с выполненной арендатором без согласия арендодателя перепланировкой объекта аренды;

обязании привести здание, расположенное по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5 в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации;

обязании освободить здание, расположенное по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5 и передать его по Акту приема-передачи в состоянии, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации.

Решением суда от 10.06.2013 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение ООО "Таманская 95" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Неявившееся участвующее в деле лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель Ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы, представитель ООО "Компания "ВАШ ДОМ" поддержал позицию Ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Установлено, что по условиям заключенного между ОАО "Мосдачтрест" (арендодатель) и ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" (новый арендатор в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 20.09.2005, заключенным между ОАО "Мосдачтрест", ООО "Компания "ВАШ ДОМ" и ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС") на срок 49 лет Договора аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015, прошедшего государственную регистрацию, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование все двухэтажное здание общей площадью 222,6кв.м. по адресу: г. Москвы, ул.Таманская, д. 95, строение 1.

По Акту от 13.04.2005 объект аренды передан ООО "Компания "ВАШ ДОМ", затем по Акту от 13.01.2006 - ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" (новый арендатор).

В дальнейшем на основании решения N 1 единственного участника об утверждении ООО "Таманская 95" от 20.08.2012, Акта приема-передачи имущества, вносимого учредителем в качестве вклада в уставный капитал ООО "Таманская 95" от 07.09.2012, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2012 за 77-77-08/020/2012-176 (л.д.29 том 1), был зарегистрирован переход права собственности все двухэтажное здание общей площадью 222,6кв.м. по адресу: г. Москвы, ул.Таманская, дача 95, строение 1, от ОАО "Мосдачтрест" к ООО "Таманская 95", - что в силу ст. 617 ГК РФ привело к возникновению у ООО "Таманская 95" с 15.10.2012 прав и обязанностей арендодателя, предусмотренных Договором аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015.

П. 1.3. Договора определено, что объект аренды предоставляется арендатору для проживания и организации оздоровительного отдыха.

Согласно п.5.3.3 договора арендатор обязуется использовать объект только по прямому назначению для временного проживания.

П. 5.3.7 договора арендатору запрещено производить переустройство, перепланировку и переоборудование на объекте аренды, влекущие изменение показателей, учитываемых органами технической инвентаризации.

Кроме того, условиями договора (п.8.1) порядок, сроки и условия проведения арендатором капитального ремонта подлежат согласованию с собственником, при этом в любом случае проведение арендатором работ по перепланировке объекта аренды, возведение пристроек к объекту аренды, разборка отдельных частей или реконструкция объекта аренды не предусмотрено (п.8.2).

Между тем, в нарушение п.п. 5.3.7, 8.2 Договора аренды арендатор произвел перепланировку/ переоборудование объекта аренды без письменного согласия собственника, в частности, демонтировал большую часть внутренних межкомнатных перегородок на первом и втором этажах, террасу (комн. N 6а), часть внешних несущих стен здания, перенес лестницу между 1 и 2 этажами здания, демонтировал фасады здания и возвел подвальное помещение высотой 2,45-м общей площадью ориентировочно 90кв.м, - что подтверждается прилагаемым к Договору аренды перечнем, содержащим сведения о нумерации, площади и функциональном назначении являющихся объектом аренды помещений (л.д.21-22 том 1), и экспликацией и поэтажным планом, выполненными ГУП г.Москвы "МосГорБТИ" по состоянию на 20.09.2012 (л.д.92-93 том 1).

Также в ходе обследования, проведенными совместно ООО "Таманская 95", ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС", ООО "Компания "ВАШ ДОМ", результаты которых документированы подписанным ими Актом от 12.04.2013 (с примечаниями ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" с которыми согласилось ООО "Компания "ВАШ ДОМ"), а также зафиксированы на фотопленку, установлено, что на первом этаже в тамбуре установлены швеллера, отсутствуют межкомнатные перегородки, отсутствует терраса (комната 6а), отсутствует часть внешней несущей стены, возведено подвальное помещение под 1 этажом, от лестницы сохранен каркас. По состоянию второго этажа - отсутствуют межкомнатные перегородки между помещениями N 13 и N 14; в помещении N 16 новый вход в санузел, прежний (из подсобного помещения) ликвидирован; на стене, прилежащей ко входу, утеплитель; от спальни в кладовую закрыт (ликвидирован) проход (л.д.55-58 том 3).

Ссылка Ответчика на письмо от 12.03.2007 ОАО "Мосдачтрест" (прежнего собственника) (л.д.5-6 том 3), в котором ОАО "Мосдачтрест" разрешает осуществить арендатором ряд строительных и ремонтных работ, не принимается апелляционным судом.

Перечень работ, перечисленных в письме, не включает в себя возведение подвала и демонтаж части несущей стены между гостиной (помещение 7) и террасой (помещение 6а).

В тексте Письма ведется речь о работах, необходимых в целях поддержания объекта аренды в состоянии, позволяющем использовать его для целей аренды. Осуществленные арендатором работы - демонтаж части несущей стены, возведение подвального помещения с нарушением законодательства - среди указанных в письме работ не перечислены.

Сам Ответчик указывал суду, что в целях увеличения высоты "технического подполья" Ответчиком были осуществлены работы по увеличению уровня здания (без заглубления фундамента).

Между тем работы по изменению высоты здания также не указаны в Письме.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении арендатором договорного запрета на проведение работ, влекущих изменение показателей, учитываемых органами технической инвентаризации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатором нарушены установленные п.п. 5.3.7,8.2 Договора аренды условия.

Учитывая, что:

арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмами исх. 16.08.2012, 10.10.2012, обстоятельство получения которых арендатором не оспаривается, предупредил последнего о необходимости устранения допущенных нарушений в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;

арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;

нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения соответствующих нарушений, -

у арендодателя в силу п. 2 ст. 450; п. 1 ст. 619, ст. 301 ГК РФ возникло право требовать в судебном порядке расторжения договора аренды и возврата объекта аренды.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 174 АПК РФ суд вправе при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, указать также срок их совершения; для добровольного исполнения судебного акта достаточным и разумным суд полагает срок равный 10 дням.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2013 по делу N А40-157981/2012 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5.

Обязать ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" (ОГРН 1037739313369) привести здание, расположенное по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5 в состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней со дня принятия судебного акта.

Обязать должника ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" совершить в пользу взыскателя ООО "Таманская 95" действия по освобождению здания, расположенного по адресу: город Москва, ул.Таманская, дом 95, строение 5 и передаче его по Акту приема-передачи в состоянии, которое зафиксировано на дату подписания договора долгосрочной аренды от 14.02.2005 N СБ/7-0015 в приложениях к нему - в поэтажном плане домовладения и экспликации, в течение 10 календарных дней со дня принятия судебного акта.

Взыскать с ЗАО "ТАТСТРОЙИНВЕСТБИЗНЕС" в пользу ООО "Таманская 95" расходов по государственной пошлине в размере 6000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков М.С. Кораблева