Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2013 г. N 02АП-3688/13

г. Киров

27 сентября 2013 г.

Дело N А17-1045/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца - Морозовой А.А., действующей на основании доверенности от 17.09.2013, Махова Д.А., действующего на основании доверенности от 12.04.2013,

представителей ответчика - Володиной В.В., действующей на основании доверенности от 15.02.2013, Юшкевича А.Б., действующего на основании доверенности от 15.02.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Иваново (ОГРН: 1023700543624) и Ивановского городского комитета по управлению имуществом (ОГРН: 1023700533504)

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.03.2013 по делу N А17-1045/2011, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иваново (ОГРН: 1023700543624)

к закрытому акционерному обществу Фирма "Юникор" (ОГРН: 104370058643, г.Иваново)

об освобождении земельного участка,

и по встречному иску закрытого акционерного общества Фирма "Юникор" (ОГРН: 104370058643, г.Иваново)

к Администрации города Иваново (ОГРН: 1023700543624) и Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН: 1023700533504)

о признании недействительным отказа от договора,

установил:

Администрация города Иваново (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области к закрытому акционерному обществу фирма "Юникор" (далее - Общество, ответчик) с иском, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об освобождении за свой счет земельного участка с кадастровым номером 37:24:020611:15, площадью 9781кв.м., расположенного по адресу: г.Иваново, ул.Дюковская, 25, от объекта незавершенного строительства площадью застройки 913,5 кв.м., 1995 года строительства, процент готовности 24,3, и демонтаже железобетонного ростверка по свайному основанию, выполненному по второй очереди.

Возражая против исковых требований, Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области со встречным исковым заявлением к Администрации и Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании недействительным отказа Администрации от договора N Иво-24-02-000-103 временного пользования землей в городе Иваново на период строительства от 09.06.1995, оформленного письмом Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 05.08.2010 N В01-21-1795.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 18.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования Общества удовлетворены.

Администрация и Ивановский городской комитет по управлению имуществом с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение суда от 18.03.2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

По мнению Администрации, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет безусловное право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок; вывод суда о невозможности расторжения договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствует вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2011 по делу N А17-1499/2011. Первоначальный срок аренды земельного участка закончился в августе 1998 года, до момента расторжения договора прошло 12 лет, с учетом нормативного срока строительства возможно было 5 раз возвести здание. С каждым годом увеличивается физический износ объекта и возможность продолжать строительство на указанном фундаменте уменьшается.

По мнению Комитета, судом при принятии встречного искового заявления нарушены нормы процессуального права, поскольку отказ от договора от 05.08.2010 представляет собой решение органа местного самоуправления и является ненормативным правовым актом, в связи с чем встречное исковое заявление судом принято к рассмотрению с нарушением процессуальной формы обращения и с пропуском установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока. Заявитель жалобы указал, что Комитет не являлся стороной указанного договора, поэтому не мог нарушить права и законные интересы Общества; кроме того, полагает, что истцом предъявлены требования к ненадлежащему ответчику. Заявитель жалобы считает, что Обществом не соблюдена административная процедура приобретения прав на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок под ним.

Комитет полагает, что арендные отношения между сторонами возобновились уже после введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, в указанном случае применению подлежат положения названной части Кодекса; считает, что имеет место злоупотребление правом со стороны Общества, являвшегося арендатором по договору аренды земельного участка от 09.06.1995, который в течение более 18 лет не осуществлял строительство многоквартирного дома на арендованном земельном участке. Заявитель жалобы обратил внимание суда, что отказ от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным и не обязывает ни арендатора, ни арендодателя его обосновывать; считает, что невключение в договор условия о возможности отказа от договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не отменяет действие и порядок применения указанной нормы гражданского законодательства.

Апеллянт полагает, что признание судом недействительным отказа от 05.08.2010 препятствует передаче данного земельного участка другим лицам, которые смогли бы организовать его использование в соответствии с разрешенным использованием; более того, считает, что создаются препятствия в использовании земель для жилищного строительства, следовательно, ущемляются права граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителей жалоб не согласно, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В дополнении к апелляционной жалобе Комитет указал, что ответчик исключен из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) еще в августе 2012 года, то есть обжалуемый судебный акт вынесен в отношении несуществующего лица.

В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что обстоятельства и причины исключения его из Реестра юридических лиц ему неизвестны, общество ведет деятельность и представил апелляционному суду копию искового заявления о признании незаконным решения Инспекции Федеральной налоговой службы по г.Иваново N 1645 от 27.04.2012 по внесению в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности общества, которое, как следует из общедоступной базы "Картотека арбитражных дел", Арбитражным судом Ивановской области на момент рассмотрения названных апелляционных жалоб принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 16.07.2013.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по ходатайству ответчика производство по делу приостановлено применительно к пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ивановской области по делу N А17-3284/2013.

26.07.2013 Арбитражным судом Ивановской области по делу N А17-3284/2013 вынесено решение, которое согласно части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступило в законную силу.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 производство по делу возобновлено.

Администрация города Иваново в заседании апелляционного суда поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, настаивает на отмене обжалуемого судебного акта.

Ивановский городской Комитет по управлению имуществом в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей КУМИ по г. Иваново.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 18.03.2013 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации города Иваново N 357 от 15.05.1995 ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 1, 39 га на период завершения строительства 9-этажного 207-квартирного кирпичного жилого дома с пристроенным магазином "Овощи-фрукты" по улице Дюковской в городе Иваново (т.1 л.д.13-14).

Во исполнение вышеуказанного постановления 09.06.1995 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор временного пользования землей в г Иваново на период строительства N Иво-24-02-000-103, согласно которому Обществу передан во временное пользование сроком на 26 месяцев земельный участок площадью 1, 39 га на период завершения строительства 9-этажного 207-квартирного кирпичного жилого дома с пристроенным магазином по улице Дюковской; местонахождение земельного участка определено согласно плану земель, являющемуся приложением к договору. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Иваново (т.1 л.д.15-19).

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что подтверждается письмами Общества от 31.05.2005 и Администрации от 01.07.2005 (т.2 л.д.17).

Из материалов дела следует, что Обществу было выдано разрешение на строительство от 23.03.2007 со сроком действия до 01.10.2007 (т.1 л.д.26).

В дальнейшем сторонами подписаны соглашения от 24.07.2007 и от 16.07.2008 о внесении изменений в договор в части уточнения площади земельного участка (9 781 кв.м.), указания его кадастрового номера (37:24:02 06 11:0015) и адресной части (город Иваново, улица Дюковская, 25).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 28.07.2010 Администрацией г. Иваново принято постановление N 1449 о прекращении на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора N Иво-24-02-000-103, заключенного с Обществом (т.1 л.д.27).

Ответчиком названное постановление было обжаловано.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.07.2011 по делу N А17-1499/2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011, отказано в удовлетворении исковых требований Общества о признании недействительным постановления Администрации от 28.07.2010 N 1449 (т.1 л.д.96-109).

Уведомлением от 05.08.2010 Администрация поставила Общество в известность об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.42). Факт получения уведомления Обществом подтверждается.

В связи с прекращением договорных отношений Администрация обратилась в суд с исковым заявлением об освобождении земельного участка.

Посчитав, что односторонний отказ от договора является недействительной сделкой, Общество обратилось со встречными исковыми требованиями.

Оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении земельного участка и признал недействительным отказ Администрации от договора, оформленный уведомлением Комитета от 05.08.2010. Руководствуясь пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что Администрация и Комитет направили в адрес истца немотивированный отказ от исполнения договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного законодательства предусматривают специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, и особый порядок прекращения таких договоров аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 09.06.1995 заключен на 26 месяцев. По истечении срока действия договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 09.06.1995, письмом Администрации от 01.07.2005 и дополнительными соглашениями к договору от 24.07.2007, 16.07.2008 подтверждается, что Общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Сторонами не оспаривается, что на дату передачи земельного участка ответчику на нем располагался объект незавершенного строительства. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Между тем, из материалов дела следует, что Общество приступило к освоению земельного участка, получило разрешение на строительство, на земельном участке располагается объект незавершенного строительства площадью застройки 913,5 кв.м. (процент готовности 24,3), и железобетонный ростверк по свайному основанию, выполненный по второй очереди, Обществом был заключен договор на выполнение межевания земельного участка с целью уточнения его границ и размеров, получены технические условия подключения к энергоснабжающим сетям, 09.03.2010 года получено положительное заключение государственной экспертизы по корректировке первой очереди строительства многоквартирного жилого дома по улице Дюковской, 25.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные заявленные требования и отказал в удовлетворении первоначально заявленного иска.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционных жалобах, не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права и соответственно, не влияют на законность принятого судом решения, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.03.2013 по делу N А17-1045/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Администрации города Иваново (ОГРН: 1023700543624) и Ивановского городского комитета по управлению имуществом (ОГРН: 1023700533504) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова В.Г. Сандалов