Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. N 18АП-9460/13

г. Челябинск

30 сентября 2013 г.

Дело N А76-18052/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Налетовой Ирины Валентиновны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2013 по делу N А76-18052/2012 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие представители:

органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - Краснова А.Д. (доверенность от 07.05.2013 N юр-2701);

индивидуального предпринимателя Налётовой Ирины Валентиновны - Туманов В.В. (доверенность от 07.12.2012 N 16/2012).

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Налетовой Ирине Валентиновне (далее - ИП Налетова И.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в сумме 427 356 руб. 11 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.12.2012 к рассмотрению совместно с первоначальным был принят встречный иск ИП Налетовой И.В. к Комитету о признании договора аренды от 30.06.2008 N 388 недействительным и о признании права собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на нежилое помещение 3, площадью 375,1 кв.м, расположенное в подвале здания лит.А1 по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. им. Ю.А. Гагарина, 1 линия, д.9, отсутствующим (т. 1 л.д. 72-73).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2013 (резолютивная часть объявлена 15.07.2013) судом принят отказ от встречных исковых требований в полном объеме в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2 л.д. 143), производство по делу в этой части прекращено, исковые требования Комитета удовлетворены (т. 3 л.д. 41-51).

С принятым решением не согласился ответчик по первоначальному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Налетова И.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате, ссылаясь на не полное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неверное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что основанием для регистрации права собственности муниципального образования на предоставленное Налетовой И.В. помещение послужило постановление Главы администрации г. Златоуста Челябинской области от 21.11.1994 N 1215, в соответствии с которым были переданы в муниципальную собственность Златоустовского городского округа с баланса производственного объединения "Златоустовский машиностроительный завод" объекты жилого и нежилого фонда, в том числе нежилое помещение, площадью 1080 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Ю.А. Гагарина, 1 линия, д. 9. Однако истец правом собственности на данное подвальное помещение не обладал, поскольку оно является общим имуществом многоквартирного жилого дома, предназначенным для обслуживания более одного жилого помещения.

По мнению апеллянта, при вынесении судебного акта суд не учел то обстоятельство, что ответчиком 01.09.2011 было направлено, а истцом получено уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 388. Истец своими действиями (бездействием) уклонялся от приемки нежилого помещения при его возврате, отказывался подписать акт приема-передачи помещения.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители подателя жалобы и Комитета поддержали, соответственно, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование Златоустовский городской округ является собственником нежилого помещения 3, назначение складское, общей площадью 375,1 кв.м, этаж: подвал, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. им. Ю.А. Гагарина, 1 линия, д.9. Государственная регистрация права муниципальной собственности была произведена 08.02.2010 на основании постановления Главы Администрации города Златоуста Челябинской области N 1181(1) от 16.12.1994, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за номером 74-74-25/006/2010-288 (т. 1 л.д. 31).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 30.06.2008 подписан договор аренды N 388 (т. 1 л. д. 12-13), согласно пункту 1.1 которого, арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Златоустовский городской округ нежилое помещение N 3, площадью 375,1 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. им. Ю.А. Гагарина, 1 линия, д. 9, функциональное назначение помещения: склад.

Договор действует с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 3.2.2 договора, арендатор обязан своевременно до 10 числа отчетного месяца полностью вносить арендную плату.

Согласно пункту 4.1 договора размер ежемесячной арендной платы за объект определяется способом, указанным в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением Златоустовского городского собрания от 19.06.2003 N 549 "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда г. Златоуста".

Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями, вносимыми в нормативные акты Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления Златоустовского городского округа, исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов (пункт 4.2 договора).

Арендатор самостоятельно, с учетом всех изменений в размере платы, исчисляет и перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в договоре (пункт 4.4 договора).

В материалы дела представлен акт приема - передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2008, по которому арендодатель передал, а арендатор принял указанные нежилые помещения (т. 1 л. д. 16).

Дополнительным соглашением от 28.12.2008 стороны продлили срок действия договора с 29.12.2008 до 27.12.2009 (пункт 1 соглашения, т. 1 л. д. 17), а также согласовали условие о штрафе в случае нарушения сроков внесения арендной платы, в частности: при нарушении сроков на 30 дней и более - в размере 10 % от суммы образовавшейся задолженности (пункт 8 соглашения).

Дополнительным соглашением от 27.12.2009 стороны продлили срок действия договора с 28.12.2009 по 25.12.2010 (пункт 1 соглашения, т. 1 л. д. 20), а также изменили условие о размере арендной платы: размер ежемесячной арендной платы за объект определяется способом, указанным в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, в соответствии с решением Златоустовского городского собрания от 23.12.2008 N 131-ЗГО "Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального Златоустовского городского округа".

Дополнительным соглашением от 22.02.2010 года стороны согласовали изменения в пункт 1.1. договора аренды: вместо 375,1 кв.м согласован размер помещения в 94,95 кв.м. (т. 1 л.д. 23).

Дополнительным соглашением от 18.03.2011 года стороны согласовали арендную плату в размере 24 102 руб. 77 коп. в месяц (согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 27.12.2009), площадь помещения определена сторонами в размере 375,1 кв.м.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора по внесению платы за использование арендованного помещения за период с мая 2011 года по август 2012 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 390 882 руб. 51 коп. и штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 36 473 руб. 60 коп.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в указанный период ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено. Поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнялось, суд, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8 дополнительного соглашения от 28.12.2008, предусматривающим ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы, правомерно взыскал с ИП Налетовой И.В. штраф в размере 36 473 руб. 60 коп. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает сделанные судом первой инстанции выводы правильными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации.

Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы об отнесении предоставленного в аренду нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в силу чего истец не обладал правом сдавать спорное нежилое помещение в аренду, не могут быть приняты во внимание.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют об осуществлении государственной регистрации права собственности муниципального образования Златоустовский городской округ в отношении предоставленного в аренду имущества, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за номером 74-74-25/006/2010-288 (т. 1 л.д. 31).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. К таким искам относятся иски о признании права, возврате имущества во владение собственника, применении последствий недействительности сделки либо о признании права отсутствующим.

Названное выше исключает возможность разрешения спора о наличии права собственности муниципального образования в рамках иска о взыскании задолженности по договору аренды, с учетом того, что ответчик отказался от встречного иска о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на спорное нежилое помещение, что повлекло прекращение производства по делу в этой части.

Принимая во внимание изложенное, выводы суда первой инстанции о наличии правоотношений сторон основанных на обязательстве, вытекающем из договора аренды от 30.06.2008 N 388, являются правильными.

Следует отметить, что в соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Таким образом, доводы предпринимателя о недействительности договора аренды, заявленные в контексте отсутствия обязанности по внесению арендной платы, не могут быть учтены судебной коллегией.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, анализируемый договор аренды был заключен сторонами на срок до 25.12.2010, с учетом продления срока его действия дополнительным соглашением от 27.12.2009.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Поскольку после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, договор следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Утверждение подателя жалобы о том, что суд не учел то обстоятельство, что ответчиком 01.09.2011 было направлено, а истцом получено уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 388, не подтверждено доказательствами (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исходя из изложенного, юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей является факт возврата нежилого помещения истцу.

В пункте 3.2.25 договора аренды от 30.06.2008 N 388 предусмотрено условие о передаче нежилого помещения по акту приема - передачи арендодателю по истечении срока действия договора.

Оценивая доводы апеллянта о неправомерных действиях истца по уклонению от принятия нежилого помещения, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

По смыслу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения, может рассматриваться как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.

Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут быть признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды приведены в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, при сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды, у истца не имелось обязанности принять помещения от арендатора.

Вместе с тем, доказательств того, что истец своими действиями (бездействием) уклонялся от приемки нежилого помещения при его возврате арендатором, отказывался подписать акт приема - передачи помещения, материалы дела не содержат.

Исходя из названного, установив наличие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие доказательств исполнения такой обязанности за период с мая 2011 по август 2012 года, суд сделал правильный вывод о наличии оснований взыскания долга. Возражений относительно расчета задолженности ответчиком не заявлено (часть 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При отсутствии соответствующих доводов, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафов, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком в спорный период допущена просрочка денежного обязательства, за нарушение которого пунктом 8 дополнительного соглашения от 28.12.2008 договора аренды предусмотрено в случае нарушения сроков на 30 дней и более начисление штрафа в размере 10 % от суммы образовавшейся задолженности, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму штрафа в размере 36 473 руб. 60 коп.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований для отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2013 по делу N А76-18052/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Налетовой Ирины Валентиновны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева