Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. N 14АП-7079/13

г. Вологда

30 сентября 2013 г.

Дело N А13-1877/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 30 сентября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маховой Е.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СТОМО" Басовой Т.В. по доверенности от 01.09.2013 N 4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дербака Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 июня 2013 года по делу N А13-1877/2013 (судья Корепин С.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Дербак Николай Иванович (ОГРНИП 311352807500119; далее - Предприниматель), ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТОМО" (ОГРН 1023501255722; далее - Общество) о взыскании 420 714 руб. задолженности по арендной плате.

Определением от 30.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены некоммерческое партнерство по управлению и техническому обслуживанию нежилого фонда "Осень" (далее - Партнерство), общество с ограниченной ответственностью "СТОМО-АЛЬФА" (далее - ООО "СТОМО-АЛЬФА"), Окунев Михаил Геннадьевич и Гейдаров Гасрат Балага Оглы.

Решением от 19.06.2013 в иске отказано.

Предприниматель с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просил решение отменить и удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, ответчик производил реконструкцию арендуемого помещения позднее марта 2012 года, что подтверждает пользование помещением. В связи с этим и акт приема-передачи помещения не был подписан сторонами. Указывает, что ответчиком не доказан факт направления истцу первичного уведомления о расторжении договора аренды помещения. Ссылается на то, что в судебном заседании обозревался оригинал договора аренды от 01.01.2012.

Представитель ответчика в заседании суда с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, в суд не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Предприниматель является участником общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение общей площадью 370,1 кв.м, расположенное по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица К.Белова, дом 36.

Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.08.2006 заключен договор аренды помещения, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2006 передана во временное владение и пользование на срок до 31.12.2006 часть подвального помещения площадью 95,5 кв.м по адресу: город Череповец, улица К.Белова, дом 36.

В соответствии с проектом, выполненным обществом с ограниченной ответственностью АПК "Проектжилстрой", согласованным с истцом и одобренным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца письмом от 19.09.2006 N 1-19/2597, ответчиком в 2006 году произведена реконструкция подвального помещения под зубопротезную лабораторию.

Сторонами 01.01.2007 заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2007 передана во временное владение и пользование на срок до 31.12.2007 часть подвального помещения площадью 106,5 кв.м по адресу: город Череповец, улица К.Белова, дом 36.

Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.01.2008 заключен договор аренды помещения, в силу которого арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2008 передана во временное владение и пользование на срок до 30.11.2008 часть подвального помещения площадью 147 кв.м по адресу: город Череповец, улица К.Белова, дом 36.

Соглашением сторон от 30.09.2008 договор аренды от 01.01.2008 расторгнут, помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.09.2008.

Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.04.2011 заключен договор аренды N 05 помещения, по условиям которого Обществу по акту приема-передачи от 01.04.2011 передана во временное владение и пользование на срок до 31.12.2011 часть подвального помещения площадью 147 кв.м по адресу: город Череповец, улица К.Белова, дом 36.

В силу пунктов 3.1, 3.2 указанного договора арендная плата согласована в сумме 46 746 руб. и подлежит внесению арендатором не позднее 28-го числа текущего месяца.

Пунктами 6.1 и 6.3 договора установлено, что арендуемое помещение должно быть передано арендодателю в течение трех дней с момента окончания срока действия договора в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом нормального износа.

Возврат помещения по акту приема-передачи по окончании срока действия договора арендодателю не произведен.

Как указывает истец, сторонами 01.01.2012 подписан договор аренды N 01 помещения, в соответствии с которым имущество передано Обществу в аренду сроком до 31.12.2012. Однако, арендатор 01.03.2012 начал освобождать помещение.

Судом первой инстанции установлено, что истец отказался принять помещение от ответчика со ссылкой на необходимость приведения его в состояние, существовавшее до реконструкции, произведенной в 2006 году, в связи с этим Общество силами привлеченных подрядчиков осуществило устройство перегородки из бетонных блоков, закладывание технических отверстий, демонтаж цементной стяжки, демонтаж листов ГКЛ, стеновых панелей ПВХ, потолочных профилей, электрической проводки, линолеума, снятие керамогранитной плитки, вывоз мусора, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 08.04.2012 N 41 (за период с 05.03.2012 по 08.03.2012), актами выполненных работ от 26.03.2012 и 28.03.2012.

По акту от 30.03.2012 N 25/1 ответчик передал ключи от входной двери подвального помещения Партнерству.

Неоднократными извещениям ответчик уведомлял истца о необходимости прибыть для подписания акта возврата (приема-передачи) помещения.

Предприниматель уведомлением от 25.09.2012 поставил ответчика в известность о наличии у него задолженности по арендной плате по состоянию на 01.10.2012 в сумме 280 476 руб., предложив погасить долг и указав на возможность принятия помещения из арендного пользования после приведения его в состояние, предшествовавшее сдаче в аренду.

Письмом от 23.11.2012 N 72 Общество вновь направило истцу для подписания акт приема-передачи (возврата) помещения.

Предприниматель, ссылаясь на то, что ответчиком не исполнена обязанность по возврату помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел их необоснованными по праву.

Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к договору аренды, на основании которых он считается заключенным, содержатся в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Таким образом, условие о предмете договора является существенным для данного вида договоров.

Из приведенных норм действующего гражданского законодательства следует, что договор аренды должен быть оформлен в письменном виде, сторонами в нем должны быть согласованы все существенные условия, в том числе о предмете аренды - данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные истцом доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии в договоре аренды от 01.01.2012 N 01 данных, позволяющих определенно установить передаваемое в аренду имущество (какая именно часть площадью 147 кв.м подвального помещения общей площадью 370,1 кв.м передана арендатору).

Кроме того, согласно представленной истцом копии договора аренды от 01.01.2012 N 01 он заключен на срок до 31.12.2012.

В силу разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году.

В связи с изложенным, судом сделан правомерный вывод о незаключенности спорного договора аренды также и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают.

Вопреки утверждению истца в материалах дела не имеется свидетельств о представлении Предпринимателем для обозрения оригинала договора аренды от 01.01.2012 N 01.

Таким образом, как правильно указано в обжалуемом судебном акте, отношения сторон по договору аренды от 01.04.2011 N 05 прекращены в связи с истечением срока действия договора, а договор аренды от 01.01.2012 N 01 является незаключенным.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Судом установлено, что ответчик пользовался помещением по март 2012 года, заплатив за такое пользование, и освободил помещение, передав ключи Партнерству 30.03.2012.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик производил реконструкцию арендуемого помещения позднее марта 2012 года, отклоняется как противоречащий материалам дела.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

В свете изложенного апелляционный суд находит, что оснований для отмены решения от 19.06.2013 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Предпринимателя по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 июня 2013 года по делу N А13-1877/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дербака Николая Ивановича - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Козлова

Судьи

О.Г. Писарева Л.Ф. Шумилова