Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 г. N 09АП-16459/13

г. Москва

26 июня 2013 г.

Дело N А40-2965/13-23-14

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мухина С.М.,

судей:	Попова В.И., Румянцева П.В.
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Саргсяном Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2013 по делу N А40-2965/2013, принятое судьей Барановой И.В.,

по заявлению ООО"Вираж" (ОГРН 1047796729056)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Департамент имущества города Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании

при участии:

от заявителя:	Тюрин А.А. по доверенности от 14.01.2013
от ответчика: третье лицо:	Масленникова К.А. по доверенности N 40/2013 от 09.01.2013 Туренковой М.А. по доверенности N ДГИ-Д-153/13 от 27.02.2013

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вираж" (далее - заявитель, Общество) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (помещение), расположенное по адресу: Москва, ул. Весенняя, д. 4, квартал 3010.

Решением от 28.03.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Принятый по делу судебный акт мотивирован судом первой инстанции соблюдением требований Федерального законодательства при заключении договора купли-продажи и при подаче документов для государственной регистрации договора и, как следствие, незаконностью отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации права собственности на объект.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на тот факт, что решение о приватизации нежилого помещения принято в момент, когда имущество было включено Перечень, то есть не подлежало отчуждению в частную собственность, в связи с чем договор купли-продажи является ничтожным; при проведении правовой экспертизы на официальном сайте ДИГМ не обнаружена информация о заключении государственного контракта с ООО "Центр оценки "Аверс" на оказание услуг по оценке недвижимого имущества.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ заявитель и третье лицо в суд апелляционной инстанции не представили.

В судебном заседании представитель ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и не обоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители заявителя и третьего лица поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают жалобу необоснованной, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив все представленные в деле доказательства, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не обоснованной, решение суда первой инстанции не подлежащим отмене в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь субъектом малого предпринимательства, обратилось в Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) по вопросу выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, квартал 3010, площадью 178,0 кв.м.

ДИГМ издано распоряжение от 17 августа 2011 года N 1956-р, в соответствии с которым принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, общей площадью 178,0 кв.м. (помещение I, комн. 1-19 (1 этаж)), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы от 05 августа 2004 года N 77-01/09-733/2004-375, свидетельство N 77 АБ 993227, выдано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы от 05 августа 2004 г., путем предоставления заявителю преимущественного права выкупа указанного имущества (л.д. 56-57).

В соответствии с распоряжением ДИГМ от 02 февраля 2012 года N 112-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, общей площадью 178,0 кв.м. исключен из Перечня (л.д. 58-59).

29 февраля 2012 года между ДИГМ и Обществом заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-23, в соответствии с п. 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, общей площадью 178,0 кв.м. (помещение I, комн. 1-19 (1 этаж)), согласно кадастровому паспорту помещения инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 3010/27 (00075175:0257), выданному 09.08.2011 года ГУП МосгорБТИ (Северное ТБТИ), а Покупатель принять и оплатить это имущество (л.д. 60-63).

Согласно п. 1.2 договора, объект находится в собственности города Москвы, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 августа 2004 года N 77-01/09-733/2004-375, свидетельством N 77 АБ 993227, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы от 05 августа 2004 г.

В соответствии с п. 1.3 договора, Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи, в соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Пунктом п. 1.5 договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у Продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон определены в ст. 2, цена и порядок расчетов в ст. 3 договора, согласно п. 3.1 которой цена объекта составляет 18 300 000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.07.2011 года N 505-11/2011, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Письмом от 14.12.2012 года N 12/020/2012-583 ответчик отказал заявителю в регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, указав, что из содержания договора, распоряжения ДИГМ и иных документов не представляется возможным определить в каком порядке (на основании предложения органа власти или на основании заявления субъекта МСП) реализуется преимущественное право выкупа. Также, указано на то, что в ходе правовой экспертизы установлено, что объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, площадью 178 кв.м., был включен в перечень (номер в перечне 210) государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 года N 1120-ПП. Распоряжение о приватизации от 17.08.2011 года N 1956-р издано до исключения данного объекта из Перечня. Кроме того, отсутствуют правоустанавливающие документы, свидетельствующие о соответствии покупателя легальным критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, а также отсутствует отчет оценки ООО "Оценки "Аверс".

В силу п. 1 ст. 2 Закона N 159-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ указано в качестве одного из условий, препятствующего реализации преимущественного права приобретения имущества, его включение в соответствующие Перечни. Возникновение преимущественного права покупки арендованного имущества у субъекта МСП связано с тем, что данное имущество не находится в Перечне на момент заключения договора купли-продажи (в случае выкупа на основании предложения органа власти) или на момент подачи субъектом МСП заявления о реализации своего преимущественного права покупки (в случае выкупа на основании заявления субъекта МСП). Приватизация объекта недвижимости осуществляется на основании заявления субъекта малого и среднего предпринимательства, в связи с чем объект недвижимости для соблюдения установленных законом условий должен быть исключен из Перечня на момент подачи соответствующего заявления.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемо10 имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ с 01.01.2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008 г.

Арендуемое ООО "ВИРАЖ" нежилое помещение включено в Перечень 16.12.2008 года, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, включение имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является препятствием для выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку требование у заявителя соответствовало всем условиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, кроме условия о том, что объект недвижимости не должен быть включен в Перечень, которое фактически направлено на ограничение прав общества, то у Департамента имущества г. Москвы имелись основания для заключения с заявителем договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, вне зависимости от того включен объект в Перечень или нет.

Принятие Департаментом имущества г. Москвы распоряжения от 02.02.2012 N 112-р об исключении спорного объекта из Перечня позже распоряжения от 17.08.2011 N 1956-р о приватизации указанного объекта не может свидетельствовать о ничтожности Договора, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем законного права на выкуп объекта недвижимости.

Таким образом, факт выпуска Распоряжения ДИГМ от 02.02.2012 N 112-р об исключении, указанного объекта из перечня позже Распоряжения 17.08.2011 N 1956-р о приватизации указанного объекта, не может свидетельствовать о ничтожности договора-купли продажи, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем на его выкуп. При этом, исключение Департаментом спорного объекта из Перечня суд расценивает как техническое действие, направленное на систематизацию и учет объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

Довод ответчика о необходимости представления в Управление Росреестра по Москве отчета об оценки рыночной стоимости объекта отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст. 6 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 26 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении и срок действия отчета об оценки.

Как следует из представленных доказательств, отчет об оценки проведен ООО "Центр "Аверс" 11.07.2011, по заказу Департамента имущества города Москвы, заинтересованными лицами (заявителем и Департаментом имущества города Москвы) в судебном порядке не обжаловался.

В связи с чем, требование Управления Росреестра по Москве о предоставлении при регистрации перехода права отчета об определении рыночной стоимости объекта, не может быть отнесено к правовой экспертизе документов и проверке законности сделки.

Ссылка ответчика о том, что на сайте Департамента имущества города Москвы не найдено информации о заключении государственного контракта с ООО "Центр "Аверс", не является основанием ни для признания договора купли-продажи ничтожным, ни для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на имущество, в связи с чем отклоняется апелляционной коллегией, как не соответствующий ст.ст. 13, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Весенняя, дом 4, квартал 3010, площадью 178,0 кв.м.

Оспариваемый отказ препятствует приобретению заявителем в установленном порядке права собственности на недвижимое имущество, чем нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Исходя из вышесказанного, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ее податель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе, связанные с толкованием норм материального права, признаются коллегией несостоятельными, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Таким образом, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судебной коллегией не установлено.

Департаментом имущества города Москвы в судебном заседании заявлено ходатайство о его замене в порядке процессуального правопреемства, на основании ст. 48 АПК РФ, на Департамент городского имущества города Москвы.

Судебная коллегия считает данное ходатайство подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену в порядке правопреемства Департамента имущества города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.

решение Арбитражного суда г.Москвы от 28.03.2013 по делу N А40-2965/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

П.В. Румянцев В.И. Попов