Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. N 15АП-490/13

город Ростов-на-Дону

08 октября 2013 г.

дело N А53-23017/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Селезнева Е. О. по доверенности N 225 от 30.09.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг-Зерно"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2012 по делу N А53-23017/2012,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юг-Зерно" (ИНН 6154062713/ ОГРН 1026102576994)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, администрации г. Таганрога

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Юг-Зерно" (далее - ООО "Юг-Зерно") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131, площадью 5360 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 2-г, равной рыночной в размере 6398000 рублей.

В обоснование иска общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131, государственная кадастровая стоимость которого определена в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 в размере 38598217 руб. 60 коп. Правовым основанием исковых требований указана статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определениями суда от 03.10.2012, 23.10.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, администрация г. Таганрога.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Юг-Зерно" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2012, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о несоответствии действующему законодательству отчета N 0850400212/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки N 1,N 2,N 3, стандартами и правилами оценки оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является эксперт Романова А.М. Возражения Правительства Ростовской области, касающиеся проведенной судебной экспертизы являются несостоятельными.

В отзыве Правительство Ростовской области апелляционную жалобу не признало, указав, что судом первой инстанции сделаны обоснованные выводы о недопустимости применения экспертного заключения в связи с тем, что оно противоречит положениям действующего законодательства по следующим основаниям. В заключении эксперта приведена лишняя информация, которая не используется в расчетах, что нарушает установленный п.4 Федеральных стандартов оценки N 3 принцип достаточности; приведена информация после даты оценки 2008-2010 гг, что нарушает принцип, установленный п.19 ФСО N 1; в таблице с расчетами указаны даты предложения о продаже объектов за январь, февраль 2007, учитывая, что оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки; площади объекта оценки и площади аналогов несопоставимы по площади; стоимость объектов-аналогов отличается более, чем в 3 раза; отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в заключении; не описана процедура согласования результатов скорректированных значений стоимости объектов-аналогов; не описана итоговая процедура согласования результатов расчетов. Проведение дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка на момент его постановки на государственный кадастровый учет является нецелесообразным.

В отзыве администрация г. Таганрога апелляционную жалобу не признала, указав, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, заявленном истцом. Представленный в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО "Юг-Зерно" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительства Ростовской области, администрации г. Таганрога, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, оценив доводы отзывов на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Юг-Зерно" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131, площадью 5360 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 2-г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЕ N 617860 от 25.06.2010 (т. 1 л.д. 8).

На основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131 составляет 38598217 руб. 60 коп., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 16.04.2010 N 61/001/10-174099 (т. 1 л.д. 45).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, ООО "Юг-Зерно" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Судом первой инстанции назначена по делу судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007, проведение которой поручено эксперту Таганрогской Межрайонной Торгово-промышленной палаты Романовой Анне Михайловне. Согласно заключению эксперта N 0850400213 от 15.08.2012 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 6398000 рублей.

Оценивая представленное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции указал, что отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": в отчете приведена излишняя информация, которая никак не используется в расчётах, что нарушает закрепленный пункте 4 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) принцип достаточности;

в отчете приведена информация, полученная после даты оценки - 2008-2011 годы, что нарушает установленный пунктом 19 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее -ФСО N 1);

в таблице с расчётами указаны даты предложения о продаже объектов за январь, март, июль и август 2007 г. Дата оценки 01.01.2007, что является прямым нарушением пункта 19 ФСО N 1;

оценщиком использован лишь один метод - сравнительный, однако оценщик был не корректен в выборе аналогов. Цена объектов, признанных аналогами, отличается более, чем в 3 раза. Максимальное значение 250000 руб./сот., минимальное - 83333 руб./сот. Площадь объекта оценки 5360 кв.м. Площади объектов-аналогов 150 кв.м., 530 кв.м., 600 кв.м. Все участки имеют разрешенное использование под индивидуальное жилищное строительство. Спорный же участок имеет разрешенное использование для размещения пляжно-оздоровительного комплекса;

отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в отчете, не описана процедура согласования результатов скорректированных значений стоимости объектов-аналогов и итоговая процедура согласования результатов расчётов.

Нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. В тоже время заключение судебной экспертизы подлежит оценке судом в рамках конкретного дела.

Не приняв заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, при этом уточнение размера рыночной стоимости произведено по итогам судебной экспертизы. Однако значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Суд первой инстанции не предложил истцу представить иные доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка, в тоже время ответчиком либо третьими лицами, возражающими против исковых требований, сведений об иной рыночной стоимости спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

По ходатайству истца судом апелляционной инстанции назначена дополнительной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка на дату формирования земельного участка и постановки на кадастровый учет- по состоянию на 16.04.2010, проведение экспертизы поручено эксперту Таганрогской Межрайонной Торгово-Промышленной палаты Романовой Анне Михайловне.

Согласно экспертному заключению Таганрогской Межрайонной Торгово-Промышленной палаты N 0850400037 от 06.05.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131 по состоянию на 01.01.2007 составила 7 308 000 рублей, что сопоставимо с рыночной ценой, установленной первоначальным заключением судебной экспертизы N 0850400213 от 15.08.2012.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2012 по делу N А53-23017/2012 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:131, площадью 5360 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 2-г в размере 6398000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов