Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. N 11АП-15163/13

г. Самара

08 октября 2013 г.

Дело N А55-7070/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 сентября - 01 октября 2013 г. апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области г. Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июля 2013 года, принятое по делу N А55-7070/2013 (судья Рысаева С.Г.) о иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области г. Самара (ОГРН 1106315004003) к Закрытому акционерному обществу "Капитал Н" Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1036301011108) разрешении разногласий возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области г.Самара (далее - Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к зкрытому акционерному обществу "Капитал Н" Самарская область, г.Тольятти об утверждении пунктов 4.1.3; 4.2.1; абз.2 п.4.4; 6.3 договора купли - продажи, п.2 акта приема - передачи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Индустриальная,4 в редакции, предложенной истцом.

Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, в котором просит утвердить пункты 2.1; 4.1.3; 4.2.1; абз.2 п.4.4; 6.3 договора купли - продажи, п.2 акта приема - передачи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Индустриальная,4 в редакции, предложенной ЗАО "Капитал Н".

Определением арбитражного суда от 30.05.2013 встречное исковое заявление ЗАО "Капитал Н" принято к производству суда.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.07.2013 с учетом определения об исправления опечатки от 11 июля 2013 г. в первоначальном иске отказано.

Встречное исковое заявление удовлетворено.

Суд утвердил пункты 2.1; 4.1.3; 4.2.1; 4.4; 6.3 договора купли - продажи земельного участка общей площадью 33 497 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Индустриальная,4 имеющий кадастровый номер 63:09:0302051:60 и пункт 2 акта приема - передачи в редакции ЗАО "Капитал Н".

Пункт 2.1. договора принят в следующей редакции: цена выкупа участка составляет 1 246 808 руб. 59 коп. (без НДС) согласно п.2 ст.146 Налогового Кодекса РФ в редакции ст.1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20.08.04г. и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г.Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКАТО 36401000000, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени);

пункт 4.1.3. договора: выдать доверенность покупателю на право предоставлять интересы продавца в Управлении Росреестра по Самарской области при государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на участок после исполнения покупателем обязанностей предусмотренных в п.п.2.2-2.4, п.4.2.2 и п.5.3 договора;

пункт 4.2.1. договора исключен из текста договора;

абзац пункта 4.4. договора: основанием для государственной регистрации является договор купли - продажи, а также акт приёма - передачи земельного участка. Акт приёма - передачи земельного участка подписывается сторонами в течение трех рабочих дней с момента оплаты покупателем цены выкупа земельного участка и представления продавцу копий платёжных документов, подтверждающих оплату;

пункт 6.3. договора исключен из текста договора.

С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г Самара в пользу закрытого акционерного общества "Капитал Н" Самарская область, г.Тольятти взыскана госпошлина в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении первоначального иска. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами ЗАО "Капитал Н" является собственником зданий, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302051:60, общей площадью 33 497 кв.м, расположенном по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. Индустриальная,4

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области N 705 -р от 21.09.12. ЗАО "Капитал Н" предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0302051:60 с реестровым номером федерального имущества П11630003542, находящийся по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная,д.4.

Территориальное управление направило в адрес ЗАО "Капитал Н" проект договора купли - продажи земельного участка.

Письмом вх. N 25/7695 от 14.11.2012 ответчик представил в адрес Территориального управления подписанный договор купли - продажи и акт приема - передачи с протоколом разногласий.

04.12.2012 Территориальное управление письмом N 25/7695 отклонило протокол разногласий.

Ввиду недостижения сторонами соглашения о выкупной цене земельного участка, истец передал спор на разрешение арбитражного суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Принимая во внимание, что истец передал разногласия по договору на рассмотрение суда, а ответчик представил в суд свои предложения по условиям договора, с учетом правовой позиции, изложенной в п. 1 абз. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" суд апелляционной инстанции считает, что настоящий спор передан на рассмотрение суда по соглашению сторон.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации возлагает на исполнительный орган государственной власти обязанность по подготовке проекта договора и направлению его заявителю в месячный срок.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ЗАО "Капитал Н", расположенные по адресу: город Тольятти, ул. Индустриальная, 4, отчуждены из государственной собственности, поэтому Общество имело право на выкуп земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене, предусмотренной пунктом 1 статьи 2 Закона о ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, судебная коллегия исходит из того, что заявление о приватизации земельного участка является основанием для начала процедуры оформления договора купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю на основании имеющихся к тому моменту данных кадастрового учета выкупаемого земельного участка.

Вывод суда первой инстанции, что выкупная цена земельного участка подлежит установлению в соответствии с постановлением Правительства Самарской области N 9 от 22.01.2013 является ошибочным, поскольку размер выкупной цены земельного участка должен определяться на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, так как, согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

Распоряжение N 705-р о предоставлении Обществу вышеуказанного земельного участка было издано Теруправлением 21.09.2012. Обязательным приложением к данному распоряжению является расчет цены выкупа данного участка. Распоряжением N 67-р от 04.02.2013 внесены изменения в распоряжение ТУ Росимущества в Самарской области от 21.09.2012.

На момент принятия Теруправлением указанного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:60 была определена постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Соответственно выкупная стоимость земельного участка составляет 1 246 808, 59 руб., что составляет 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (49 872 343,42 х 2,5%).

Указанный размер действовал на момент обращения Общества в Территориальное управление - 18.11.2011.

Установив, что общество приобрело объекты недвижимости в процессе приватизации государственного предприятия (имущество отчуждено из государственной собственности) и обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 18.11.2011 N 24/826, когда конкретная цена земельного участка в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ была определена, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ЗАО "Капитал Н" относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка из расчета два с половиной процента от его кадастровой стоимости, в данном случае - 1 246 808,59 руб.

Пункты 4.1.3. и 6.3. договора в редакции предложенной Теруправлением фактически обязывают Общество помимо цены выкупа земельного участка внести также плату за пользование земельным участком. Пункт 2. акта приема-передачи также помимо выкупной цены содержит сумму неосновательного обогащения в размере 9 470 352,10 руб.

По смыслу статей 454, 485, 486, 554 и 555 Гражданского кодекса РФ сутью обязательства по купле-продаже недвижимости является переход права собственности на конкретную вещь от продавца к покупателю, осуществляемое за определенную сторонами, цену. Существенными условиями такого договора являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, его цену, порядок оплаты и срок исполнения обязательств.

При этом, оплата покупателем задолженности по иному обязательству не является обязательным условием сделки купли-продажи, поскольку не относится к предмету данного договора и не является его существенным условием, поэтому в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ включение данного условия при наличии возражений покупателя не может быть осуществлено.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок". Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за пользование земельным участком на момент выкупа земельного участка, в данный перечень не входят, в связи с чем, пункты 4.2.1. и абз.2 п.4.4. договора в редакции, предложенной Теруправлением, не могут быть утверждены арбитражным судом.

Принятие указанных пунктов в редакции Общества не препятствует взысканию Теруправлением задолженности по оплате за пользование земельным участком в судебном порядке при ее наличии.

Представленные Обществом редакции спорных условий (за исключением п. 2.1. договора) не нарушают прав Территориального управления и не противоречат законодательству, учитывают интересы, как продавца, так и покупателя, не лишая Территориальное управление возможности взыскания соответствующих сумм за пользование ответчиком имуществом до перехода к нему права собственности в рамках искового судопроизводства.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части утверждения пункта 2.1. договора купли - продажи земельного участка общей площадью 33 497 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Индустриальная,4 имеющего кадастровый номер 63:09:0302051:60 с принятием в указанной части нового судебного акта об утверждении пункта 2.1. договора купли - продажи спорного земельного участка в редакции Территориального управления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июля 2013 года, принятое по делу N А55-7070/2013 с учетом определения об исправления опечатки от 11 июля 2013 г. в части утверждения пункта 2.1. договора купли - продажи земельного участка общей площадью 33 497 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. Индустриальная, 4 имеющий кадастровый номер 63:09:0302051:60 изменить.

Утвердить п. 2.1. договора в следующей редакции:

"пункт 2.1 договора: цена выкупа участка составляет 1 246 808 руб. 59 коп. (без НДС) согласно п.2 ст.146 Налогового Кодекса РФ в редакции ст.1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20.08.04г. и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г.Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКАТО 36401000000, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени)".

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко