Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2013 г. N 11АП-13176/13

г. Самара

14 октября 2013 г.

Дело N А55-2117/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - Хуснуллин М.Т., доверенность от 26.08.2013 г.,

от ответчика - Черкасова Е.Г., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9365, Светкина Д.Д., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9368,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 октября 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2013 г. по делу N А55-2117/2013 (судья Стенина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговое объединение "КОЛОРИТ" (ОГРН 1026301508496), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-торговое объединение "КОЛОРИТ" (далее - заявитель, ООО ПТО "КОЛОРИТ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10; об обязании ответчика зарегистрировать право собственности ООО ПТО "КОЛОРИТ" на объекты недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10.

Решением суда первой инстанции от 04.06.2013 г. заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10. Суд обязал Управление Росреестра по Самарской области по вступлении решения в законную силу зарегистрировать право собственности ООО ПТО "КОЛОРИТ" на объекты недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО ПТО "КОЛОРИТ", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 18 АПК РФ после отложения рассмотрения дела и замены судьи Холодной С.Т. на судью Кузнецова В.В. рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 30.09.2013 г. объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 АПК РФ до 14 часов 00 минут 07.10.2013 г.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между АОЗТ "ЭНЭС" (продавец) и ПТО "Колорит" (покупатель) 01.08.1995 г. заключен договор N 03/95 купли-продажи нежилых зданий, по условиям которого продавец продал, о покупатель купил нежилые здания: склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44, 5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10 (л.д. 12-14).

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи от 01.08.1995 г. N 03/95 факт принадлежности продавцу зданий подтверждается бухгалтерскими документами.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 01.08.1995 г. N 03/95 цена, подлежащая уплате покупателю продавцу за приобретенные нежилые здания, указанные в п. 1.1 настоящего договора, определена по соглашению сторон в размере 2 700 000 руб.

Перечисление денежных средств осуществляется продавцом на корсчет покупателя 47180 в АКБ "Самараавтотрансбанк" код 710 ежемесячно, не позднее числа каждого месяца согласно графику перечисления (л.д. 14).

Данные объекты недвижимого имущества были переданы покупателю по акту приема-передачи нежилых зданий от 01.11.1995 г.

В соответствии с п. 4 названного акта покупатель выплатил всю сумму, указанную в п. 2.1 договора купли-продажи от 01.08.1995 г. N 03/95, что подтверждается актом сверки расчетов между АОЗТ "ЭНЭС" и ПО "КОЛОРИТ" (л.д. 13, 93).

Согласно ответу ИФНС России по Железнодорожному району г. Самары от 22.10.2012 г. N 10-11/13358 на запрос Общества в федеральной базе данных ЕГРЮЛ сведения по ЗАО "ЭНЭС" отсутствуют, что свидетельствует о том, что правоспособность ЗАО "ЭНЭС", являющегося продавцом нежилых зданий, и его деятельность прекращены в связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно балансовой справке ООО ПТО "КОЛОРИТ" по состоянию на 27.12.2011 г. указанные нежилые объекты состоят на балансе Общества (л.д. 27).

11.04.2012 г. ООО ПТО "КОЛОРИТ" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР, кадастровый номер 63:01:0112004:585, по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Железнодорожный, ул. Ново-Урицкая, д. 10, площадь 114, 3 кв.м. (л.д. 41).

К заявлению о государственной регистрации были приложены следующие документы: доверенность от 06.04.2012 г., кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 13.03.2012 г., договор от 01.08.1995 г. N 03/95, график перечисления от 01.08.1995 г., акт приема-передачи от 01.11.1995 г., протокол от 28.04.2011 г. N 1/04, платежное поручение от 22.03.2012 г. N 45, свидетельство о внесении записей в ЕГРБЛ от 17.08.2011 г. N 001020493, свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ от 01.12.2011 г. N 005632326, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 11.09.1991 N 002379563, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию (л.д. 68).

28.08.2012 г. Управление Росреестра по Самарской области сообщением N 01/510/2012-156 отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10 на основании абзацев 8, 9 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Отказ в государственной регистрации мотивирован следующими обстоятельствами.

Заявителем не представлены документы, подтверждающие наличие ли возникновения права собственности ООО ПТО "КОЛОРИТ" на объект недвижимого имущества - склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР. При этом представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи нежилых зданий от 01.08.1995 г. N 03/95 не может быть принят во внимание.

Согласно представленному на государственную регистрацию договору купли-продажи нежилых зданий от 01.08.1995 г. N 03/95 АОЗТ "ЭНЭС" продало ПТО "КОЛОРИТ" объекты недвижимого имущества: склад (литер Б), склад (литер В), склад (литер Г, Г1), по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10.

Однако согласно представленному кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 13.03.2012 г. объект недвижимого имущества, право собственности на который заявлено к регистрации, имеет наименование - склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР.

Согласно представленному купли-продажи нежилых зданий от 01.08.1995 г. N 03/95 покупателем является ПТО ""КОЛОРИТ", тогда как согласно учредительным документам заявителя на момент заключения договора (01.08.1995 г.) наименование юридического лица было товарищество с ограниченной ответственностью "Производственное торговое объединение "КОЛОРИТ". При этом место нахождения покупателя в представленном договоре не совпадает с местом нахождения заявителя, определенном учредительными документами Общества на указанную дату. Следовательно, не представляется однозначно установить, что ПТО "КОЛОРИТ", являющее стороной названного договора купли-продажи, и обратившееся за государственной регистрацией ООО ПТО "КОЛОРИТ" являются одним и тем же юридическим лицом.

Заявление АОЗТ "ЭНЕС" о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества с приложением необходимых документов, а также заявление о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ООО ТПО "КОЛОРИТ" на государственную регистрацию не представлены.

Не представлены и документы, подтверждающие полномочия Копосовой Н.С. в качестве директора АОЗТ "ЭНЭС" и Ганина В.П. в качестве директора ПТО "КОЛОРИТ".

Не согласившись с вынесенным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с абзацами 8, 9 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Как указано выше, заявителем в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор N 03/95 купли-продажи нежилых зданий: склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44, 5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10, заключенный между АОЗТ "ЭНЭС" в лице генерального директора Копосовой Н.С. и ПТО "КОЛОРИТ в лице генерального директора Ганина В.П.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая отказ в государственной регистрации трех объектов недвижимости незаконным, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 218, 432, 554, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2, пунктов 1 и 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации. При этом суд первой инстанции исходил из того, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества отсутствует. В представленном заявителем договоре от 01.08.1995 г. и акте приема-передачи нежилых зданий от 01.11.1995 г. указан адрес объектов недвижимого имущества, которые подлежат передаче по указанному договору, отражены технические характеристики объектов недвижимости, что позволяет индивидуализировать спорные объекты, на которые заявитель просит зарегистрировать право собственности. Исходя из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Между тем судом первой инстанции при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не было учтено следующее.

В данном случае Общество обратилось с заявлением по правилам главы 24 о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на три объекта недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10, в то время как ООО ПТО "КОЛОРИТ" обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о государственной регистрации лишь одного объекта недвижимого имущества и с иным наименованием - склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР, площадью 114,3 кв.м.

Доказательств того, что склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., и склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР, площадью 114,3 кв.м., является одним и тем же объектом недвижимости заявителем регистрирующему органу не представлено.

Кроме того, из объяснений представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что Общество с заявлениями о государственной регистрации права собственности на склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м. не обращалось, и, следовательно, Управление Росреестра по Самарской области не отказывало ему в государственной регистрации права собственности на указанные объекты, что не оспаривается представителем заявителя.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на объект недвижимого имущества - склад торгово-закупочной базы УРСа Минлесхоза РСФСР, площадью 114,3 кв.м.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что сделка по передаче заявителю, в том числе склада (литер Б) площадью 114,3 кв.м. заключена 01.08.1995 г., то есть до введения в действие Закона о регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права собственности продавца на указанный объект. Согласно представленному заявителем в материалы дела техническому паспорту по состоянию на 20.04.2005 г. на склад, Литера Б, площадью 114,3 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Железнодорожный, ул. Ново-Урицкая, д. 10, год постройки объекта - 1971 (л.д. 15-18), в то же время доказательства того, что спорное имущество было приобретено АОЗТ "ЭНЕС" у других лиц на законных основаниях, Обществом не представлено.

Указание в договоре купли-продажи от 01.08.1995 г. N 03/95 на то, что факт принадлежности продавцу зданий подтверждается бухгалтерскими документами, не может служить таким доказательством.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ, изложенный в сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 28.08.2012 г. N 01/510/2012-156, соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания, предусмотренные ч. 2 ст. 201 АПК РФ, для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества - склад (литер Б) площадью 114,3 кв.м., склад (литер В) площадью 44,5 кв.м., склад (литер Г, Г1) площадью 64,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Ново-Урицкая, д. 10; о об обязании ответчика зарегистрировать право собственности ООО ПТО "КОЛОРИТ" на указанные объекты недвижимого имущества.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 АПК РФ следует отменить, в удовлетворении заявления ООО ПТО "КОЛОРИТ" - отказать.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2013 г. по делу N А55-2117/2013 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Производственно-торговое объединение "КОЛОРИТ" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан В.В. Кузнецов