Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 г. N 13АП-18736/13

г. Санкт-Петербург

15 октября 2013 г.

Дело N А56-54907/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от истца: Валдайцева В.Р. 9доверенность от 29.12.2012); Савелова Д.О. (доверенность от 29.12.2012)

от ответчика: Никонова А.А. (доверенность от 21.12.2010); Булахова А.В. (доверенность от 29.10.2012); Смирнов И.А. (доверенность от 03.2013)

от 3-го лица: Петровская Т.С. (доверенность от 07.02.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-18736/2013, 13АП-18737/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ООО "Главстрой-СПБ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2013 по делу N А56-54907/2012 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Главстрой-СПБ"

3-е лицо: Комитет по энергетике и инженерному обеспечению

о взыскании штрафа и расторжении договора,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 55 423 500 руб. штрафа за нарушение пункта 3.2.3 договора аренды от 02.03.2007 N 00/ЗКС-04244(17), 10 000 руб. штрафа за нарушение условий пункта 6.1 указанного договора, а также расторжении договора.

Решением от 11.07.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 10 000 руб. штрафа, исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 02.03.2007 N 00/ЗКС-04244(17) оставлено без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета в полном объеме, указывая, что согласно договору строительство (создание) для Санкт-Петербурга и передача в собственность Санкт-Петербурга построенных Обществом объектов инженерной инфраструктуры осуществляется в срок до 27.08.2011; индивидуализация объектов инженерной инфраструктуры, строительство и передачу которых должен осуществить арендатор, в договоре аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства не требуется. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что Общество в порядке, предусмотренном правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга, обращалось в уполномоченный орган с целью внесения изменений в условия договора в части, касающейся продления срока строительства и передачи безвозмездно в собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что в связи с недостижением сторонами соглашения относительно объектов, подлежащих строительству и передаче в собственность Санкт-Петербурга, не может считаться заключенным, противоречит выводам суда об обоснованности требования Комитета о взыскании штрафа за непредставление Обществом банковской гарантии. Кроме того, суд первой инстанции, оставляя требование Комитета о расторжении договора без рассмотрения в связи с направлением претензии Обществу не по юридическому адресу, ошибочно исходил из адреса, указанного в договоре аренды, поскольку в последующем стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 24.02.2011 N 3, где указан адрес Общества, по которому направлялась претензия.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным в части взыскания с ответчика штрафа в размере 10 000 рублей за нарушение п. 6.1 договора, просит решение изменить, в иске Комитету в указанной части отказать. Податель жалобы полагает, что в отсутствие дополнительного соглашения с перечнем инфраструктуры, подлежащей строительству и передаче Санкт-Петербургу, где определен объем и стоимость обязательства, невозможно получение банковской гарантии под неопределенное в данном случае обязательство.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы Общества по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал позицию Комитета, изложенную в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2006 N 1646 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 02.03.2007 N 00/ЗКС-04244(17) аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков площадью 2 227 826 кв. м с кадастровым номером 78:34:4365А:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Граничная, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским пр.) и площадью 2 143 082 кв. м с кадастровым номером 78:34:4366:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-я Конная Лахта, участок 1 (северо-восточнее д. 45, лит. Д по 3-й Конной Лахте), сроком до 27.02.2017.

По акту приема-передачи от 02.03.2007 участки переданы Обществу.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 2.1., 2.1.1., 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 договора под комплексным освоением участков в целях жилищного и иного строительства понимается: деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом государственной власти в установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга порядке; обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке уполномоченным органом государственной власти; обустройство участков посредством строительства (создания) для Санкт-Петербурга в соответствии с документацией по планировке объектов инженерной инфраструктуры; жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования Участков, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории.

В разделе 3 договора определен график комплексного освоения участков и строительства.

Согласно пункту 3.2.3 договора строительство (создание) для Санкт-Петербурга и передача арендатором безвозмездно в установленном порядке в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, перечисленных в п.2.1.3 договора, осуществляется в срок до 27.08.2011.

Пунктом 5.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора безвозмездно передать в государственную собственность Санкт-Петербурга объекты инженерной инфраструктуры в сроки, указанные в п.3.2.3 договора, согласовав передачу указанных объектов с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга для принятия исполнения инвесторами обязательств о строительстве объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора перечень объектов инженерной инфраструктуры определяется дополнительным соглашением к договору после разработки и утверждения документации по планировке территории и согласования с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению.

Согласно п. 6.1 договора арендатор обязан в течение 1 месяца с момента вступления договора в силу обеспечить исполнение обязательства по строительству (созданию) для Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренного п.3.2.3 договора, банковской гарантией на весь срок действия договора на сумму 270996296 (Двести семьдесят миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч двести девяносто шесть) рублей, и представить арендодателю копию банковской гарантии не позднее 10 дней с момента ее выдачи гарантом. Арендатор вправе обеспечить исполнение в течение всего срока действия договора обязательства, предусмотренного п.3.2.3 договора, последовательными банковскими гарантиями. В случае обеспечения исполнения обязательства последовательными банковскими гарантиями арендатор обязан представить арендодателю копию банковской гарантии не позднее 1 месяца до истечения срока действия предыдущей банковской гарантии.

Пунктом 8.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение условий п.п.3.2, 5.2.5 договора в виде пени в размере 0,5% от суммы платы за право заключения договора, указанной в п.4.2 договора (1 189 086 000 рублей с учетом НДС), за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 8.9. договора в случае нарушения иных условий договора виновная сторона обязана уплатить штраф в размере 100 МРОТ.

В соответствии с п. 10.2.2 договора нарушение арендатором обязательства, предусмотренного п.6.1 договора, является основанием для его расторжения по требованию арендодателя в судебном порядке.

Комитет, ссылаясь на то, что Общество в установленный договором срок (27.08.2011) не выполнило обязанность беззвездно передать в установленном порядке в государственную собственность Санкт-Петербурга объекты инженерной инфраструктуры, не предоставило копию банковской гарантии не позднее 1 месяца до истечения срока действия предыдущей банковской гарантии (срок банковской гарантии от 18.05.2007 N 554/07 истек 18.11.2011), направило Обществу претензию с требованием уплатить штраф за нарушение п.п.3.2, 5.2.5 договора в размере 55 423 500 рублей, начисленный за период с 28.08.2011 по 27.07.2012, штраф в размере 10 000 рублей за нарушение пункта 6.1 договора, являющиеся основанием для его расторжения на основании пункта 10.2. договора.

Поскольку претензия Обществом оставлена без ответа и удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании названных штрафов и расторжении договора аренды.

Возражая предъявленным требованиям, Общество указало, что предусмотренный пунктом 3.2.3 договора перечень объектов инженерной инфраструктуры до настоящего времени в соответствии с условиями договора не согласован, что исключает начисление штрафа и оформление новой банковской гарантии в связи с отсутствием обязательства, под исполнение которого она должна предоставляться; кроме того, Комитетом не соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, апелляционной жалобы, отзыва на жалобу апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению, апелляционная жалоба Общества - удовлетворению, учитывая следующее.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора истцом представлена претензия от 27.07.2012 N 2670-17/12.

Вместе с тем, данная претензия содержит требование об оплате штрафа, тогда как требование об исполнении обязательства и предложение расторгнуть договор в претензии отсутствует.

При указанных обстоятельствах соблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды нельзя признать доказанным.

С учетом изложенного иск в части требования о расторжении договора аренды правомерно на основании п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ оставлен судом первой инстанции без рассмотрения.

Как указано выше, согласно п. 2.1.3 договора перечень объектов инженерной инфраструктуры определяется дополнительным соглашением к договору после разработки и утверждения документации по планировке территории и согласования с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что предусмотренное п. 2.1.3 договора дополнительное соглашение к договору сторонами не заключено.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания штрафа за нарушение условия договора о создании и передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга в срок до 27.08.2011 объектов, перечень которых не определен.

Апелляционный суд принимает во внимание, что заключение дополнительного соглашения к договору является действием двух сторон данного договора, в связи с чем его незаключение не может влечь отрицательных последствий в виде ответственности одной из сторон договора.

Наличие взаимных обязательств сторон и невозможность исполнения обязанности Общества, предусмотренной п. 5.2.10 договора, исключительно волей и действиями последнего подтверждается материалами дела и признаны Комитетом, что следует из п. 3 протокола совещания по вопросу реализации проектов ООО "Главстрой - СПб" на территории Санкт-Петербурга от 13.06.2012 N 60.

Истцом документально не опровергнуты доводы ответчика о том, что осуществление Обществом строительства и передачи объектов в собственность Санкт-Петербурга обусловлено выполнением необходимых мероприятий по строительству и (или) модернизации систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, к которым, в свою очередь, Общество смогло бы подключить строящиеся объекты инженерной инфраструктуры, тогда как возможность технологического присоединения и подключения строящихся объектов к централизованным коммунальным системам до настоящего времени отсутствует, предусмотренные нормативными актами Санкт-Петербурга строки строительства городских инфраструктурных объектов, к которым должно быть осуществлено присоединение и подключение, не наступили.

Обоснованно признав несогласованным обязательство сторон относительно подлежащих строительству и передаче объектов инженерной инфраструктуры, суд первой инстанции, вместе с тем, сделал неверный вывод о наличии оснований для взыскания штрафа на основании п. 6.1 договора за непредставление банковской гарантии в обеспечение исполнения отсутствующего обязательства.

При этом суд необоснованно исходил из того, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на обеспечение банковской гарантией исполнения обязательства, которое возникнет в будущем.

В отсутствие дополнительного соглашения, предусмотренного п. 2.1.3 договора, объем и стоимость обязательства, подлежащего обеспечению банковской гарантией, не определены, что влечет невозможность представления банковской гарантии.

Апелляционный суд полагает, что предъявление Комитетом требований основанных на неисполнении Обществом обязательства, которое не возникло и не могло быть согласовано сторонами в связи с установлением нормативными актами Санкт-Петербурга более поздних сроков строительства городских объектов является злоупотреблением правом, что в силу ст. 10 ГК РФ исключает удовлетворение таких требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2013 по делу N А56-54907/2012 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 02.03.2007 N 00/ЗКС-04244(17) оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург Город, Смольный Проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу ООО "Главстрой-СПб" (Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А; ОГРН 1069847534360) 2000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова