Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2013 г. N 18АП-10493/13

г. Челябинск

17 октября 2013 г.

Дело N А34-2412/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.08.2013 по делу N А34-2412/2013 (судья Асямолов В.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" - Липовский С.В. (доверенность от 06.02.2013, паспорт); Менщиков В.М. (директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт).

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" (далее - ООО "Строительные технологии", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 2 902 718 руб. 17 коп. за период с 06.02.2012 по 31.03.2013 и пени в размере 482 963 руб. 25 коп. за период с 01.03.2012 по 31.03.2013.

Общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" обратилось к Департаменту со встречным иском об изменении условий договора и установлении арендной платы с 01.01.2012 по 11.03.2013 в размере 177 600 руб. в год (14 800 руб. за месяц) и с 12.03.2013 в размере 355 200 руб. в год (29 600 руб. за месяц).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.08.2013 (резолютивная часть объявлена 09.08.2013) исковые требования Департамента удовлетворены полностью, в удовлетворении встречного иска обществу "Строительные технологии" отказано.

Ответчик с указанным судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 3-7), где просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Апеллянт полагает неверным сделанный судом со ссылкой на норму ст. 424 ГК РФ вывод о том, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Полагает, что названная норма не содержит таких правил, а устанавливает правило, согласно которому изменение цены договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом или договором.

Основанием для изменения арендной платы в соответствии с условиями пункта 3.5 договора аренды, по мнению апеллянта, является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора, а не дата вступления в силу соответствующего нормативного акта, определяющего исчисление размера арендной платы.

Суд не учел, что пунктом 6 постановления Правительства Курганской области N 595 от 13.12.2011, регулирующего порядок определения размера арендной платы, установлено правило, согласно которому изменение в расчет арендных платежей доводится арендодателем до арендатора путем направления письменного уведомления. Обязанность направления уведомления предусмотрена так же пунктом 4.2.4 договора аренды.

Учитывая, что уведомление о повышении размера арендной платы было направлено департаментом лишь 24.07.2012, а получено ответчиком не ранее 26.07.2012, полагает, что у суда не имелось оснований принимать представленный истцом расчет задолженности и начислять неустойку с указанного в данном расчете момента.

Полагает, что задолженность за просрочку месячного платежа должна начисляться не ранее чем с 11 числа каждого месяца и соответственно пеня за период пользования с 11 по 11 число каждого месяца должна начисляться не ранее первого числа следующего месяца (т.е. за период пользования с 11.02.2012 по 11.03.2012 не ранее чем с 01.04.2012). Учитывая, что уведомления о повышении размера арендной платы ответчик получал не ранее 26.07.2012 и 18.03.2013, полагает, что арендатор должен был лишь доплатить арендную плату за оставшиеся до окончания месячного срока дни, добавив её к ежемесячному платежу, исчисленному по прежнему размеру.

Кроме того, апеллянт полагает вывод суда о преждевременности заявленного требования по встречному иску не основанным на нормах закона.

Полагает, доказанным наличие существенного изменения обстоятельств, относящихся к договору, которые изменились настолько, что исполнение договора по условиям его заключения становится невозможным или неразумным.

Доказательством существенного ухудшения обстоятельств, относящихся к договору, по мнению ответчика, является решение Арбитражного суда Курганской области от 01.04.2013 по делу А34-843/2013, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2012 земельный участок имел рыночную стоимость 11 840 000 руб., а не 27 876 600 руб., указанную при заключении договора, либо 140 826 600 руб. установленную постановлением Правительства Курганской области от 26.09.2011 по результатам последней государственной оценки.

Ссылаясь на увеличение размера арендной платы более чем в пять раз из-за необоснованного увеличения размера кадастровой стоимости при том же качественном состоянии объекта, апеллянт полагает условие о размере арендной платы, составляющей 1/3 рыночной стоимости участка неразумным, а сделку кабальной, в силу чего полагает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения размера арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Департамента.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.05.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок 45:25:030203:10 площадью 60000+/- 85 кв.м., разрешенным использованием - для размещения автомобильного рынка, кадастровой стоимостью 27 876 600 руб. (т.1 л.д.13-14).

11.01.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Многопрофильное объединение "Специальные Строительные Технологии" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2265-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030203:10, местоположение Курганская область, г. Курган, в районе перекрестка ул. Алексеева и автодороги на город Шадринск для строительства автомобильного рынка, площадью 60000 кв.м. (т.1 л.д.7-10).

Срок аренды участка установлен на 3 года (пункт 2.1 договора).

Сторонами согласованы следующие условия договора: арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления на расчетный счет (указаны реквизиты) с оплатой не позднее последнего числа текущего месяца (пункт 3.1); размер арендной платы устанавливается в договоре путем определения механизма (порядка) его исчисления (расчета). Расчет арендной платы определен в приложении к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области (пункт 3.4); размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении кадастровой стоимости земельного участка. В случае, указанном в настоящем пункте и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения, размер арендной платы исчисляется в соответствии с указанными нормативными правовыми актами. Основанием для изменения размера арендной платы в указанных случаях является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора (пункт 3.5); за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной суммы за каждый день просрочки.

01.03.2010 Управлением Росреестра по Курганской области произведена государственная регистрация договора аренды (т.1 л.д.10).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 11.01.2010 (т.1 л.д.12).

Постановлением Правительства Курганской области от 26.09.2011 N 454 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:25:030203:10 установлена в размере 140 826 000 руб.

По договору уступки от 18.10.2010 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2265-з от 11.01.2010 переданы ответчику. Регистрация договора уступки произведена 27.10.2010 (т.1 л.д.15-17).

Уведомлением N 12-01-2076 от 26.03.2012 Департамент сообщил об изменении размера годовой арендной платы с 01.01.2012 и установлении его в размере 2112384 руб.(т.1 л.д.18). Уведомление получено ответчиком 01.08.2012 (т.1 л.д.19).

Уведомлением N 12-01-1131 от 04.03.2013 Департамент сообщил об изменении размера годовой арендной платы с 11.01.2013 и установлении его в размере 4 224 780 руб., а так же сообщил о наличии задолженности арендной платы по состоянию на 01.01.2013 в сумме 1 903 308 руб. (т.1 л.д.20). Уведомление получено ответчиком 18.03.2013 (т.1 л.д.21).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 01.04.2013 по делу А34-843/2013 удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Курганской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 11 840 000 рублей (т.1 л.д.51-54).

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Полагая, что имеет место существенное изменение обстоятельств, в связи с необоснованным увеличением кадастровой стоимости и повышением размера арендной платы, и в силу этого ссылаясь на наличие оснований для изменения условий договора в части размера арендной платы, ответчик обратился со встречным иском об установлении арендной платы с 01.01.2012 по 11.03.2013 в размере 177 600 руб. в год и с 12.03.2013 в размере 355 200 руб. в год.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности производить оплату за пользование земельным участком в размере арендной платы, указанной в расчете истца. Установив отсутствие доказательств исполнения ответчиком данной обязанности в полном объеме, суд взыскал указанные Департаментом суммы основного долга и пени, признав их обоснованными.

Указав на то, что решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости вступило в законную силу в 2013 году, т.е. после истечения периода, за который взыскивается задолженность, суд пришел к выводу об отсутствии существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды и отказал в удовлетворении встречного иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Собранными доказательствами подтверждено согласование условия об имуществе, передаваемом в аренду, порядке определения размера подлежащей внесению арендной платы и факт регистрации договора аренды, в силу чего договор аренды N 2265-з от 11.01.2010 является заключенным.

Факт владения и пользования обществом указанным в договоре земельным участком следует из Акта от 11.01.2010 приема-передачи в аренду земельного участка и ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 1, п. 4 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Нормой специального закона (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ) регламентировано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации стороны согласовали порядок определения арендной платы (методику исчисления), указав, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения, размер арендной платы исчисляется в соответствии с указанными нормативными правовыми актами (пункт 3.5 договора).

Из представленного истцом расчета следует, что размер задолженности рассчитан на основании методики и ставок, определенных в пункте 5 Постановления Правительства Курганской области N 595 от 13.12.2011, а именно: за период с февраля 2012 по 10.01.2013 в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год, за период с 11.01.2013 по 31.03.2013 в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Доказательств внесения арендной платы за спорный период в размере, установленном соответствующим нормативным актом, ответчик арбитражному суду не представил.

При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что моментом, с которого новый размер арендной платы становится обязательным для арендатора, является дата вступления в силу соответствующего нормативного акта, регулирующего порядок начисления и размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 9069/11 от 06.12.2011 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Таким образом, требование Департамента о взыскании с общества арендной платы в размере 2 902 718, 17 руб. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апеллянта о том, что моментом, с которого изменяется размер арендной платы, следует считать дату получения обществом письменного уведомления, направленного арендодателем в адрес арендатора, со ссылкой на пункт 3.5 договора аренды, подлежат отклонению.

Буквальное прочтение названного условия договора не свидетельствует об установлении момента, с которого подлежит изменению размер нормативно регулируемой арендной платы.

Содержащееся в названном пункте условие о том, что основанием изменения размера арендной платы является письменное уведомление направленное арендодателем, в данном случае ошибочно трактуется апеллянтом в качестве условия о моменте изменения арендной платы, поскольку в названном пункте каких-либо указаний на момент изменения (дата отправки, получения, иная дата) не содержится.

Как следует из правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15117/11 от 15.03.2012, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

При этом ссылка апеллянта на пункт 6 постановления Правительства Курганской области N 595 от 13.12.2011 согласно которому изменение в расчет арендных платежей доводится арендодателем до арендатора путем направления письменного уведомления так же не свидетельствует об установлении какого-либо иного момента изменения размера платы за пользование публичными землями, отличного от момента вступления нормативного акта в законную силу.

На основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора аренды Департаментом также было предъявлено требование о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 482 963 руб. 25 коп. за период с 01.03.2012 по 31.03.2013.

Судом первой инстанции указанное требование признано обоснованным и удовлетворено.

Контррасчёт размера договорной неустойки ответчиком не представлен.

Правовые основания для отказа во взыскании с арендатора в пользу арендодателя пени отсутствуют.

Довод подателя жалобы о том, что задолженность за просрочку месячного платежа должна начисляться не ранее чем с 11 числа каждого месяца и соответственно пеня за период пользования с 11 по 11 число каждого месяца должна начисляться не ранее первого числа следующего месяца подлежат отклонению.

Данные доводы основаны на ошибочном толковании условий договора аренды, из буквального толкования которого следует обязанность ежемесячного внесения арендатором арендных платежей не позднее последнего числа текущего месяца.

Тем самым, представленный истцом расчет размера пени, начиная с 01.03.2012, следует признать верным.

Отказ в удовлетворении предъявленного ответчиком встречного иска об изменении условий договора так же является обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Доводы ответчика о существенном ухудшении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, со ссылкой на необоснованное увеличение размера кадастровой стоимости земельного участка, что, по мнению ответчика, является основанием изменения договора аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

По смыслу ст. 451 ГК РФ основанием для изменения договора является непредвиденное изменение обстоятельств, при том, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Из содержания пункта 3.5 договора аренды следует, что сторонами предусмотрено изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Изложенное препятствует оценке обстоятельств увеличения кадастровой стоимости земельного участка как непредвиденных и влекущих наступление оснований для изменения договора аренды.

Такое изменение произведено с первого января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельных участков утвержденной постановлением Правительства Курганской области N 454 от 26.09.2011.

Несогласие арендатора с размером кадастровой стоимости земельного участка явилось основанием для обращения последнего в суд с иском об установлении данной стоимости в размере рыночной. Вместе с тем удовлетворение такого иска не свидетельствует о незаконности принятого Правительством Курганской области постановления N 454 от 26.09.2011, поскольку при рассмотрении таких споров сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.

Вступившее в законную силу решение суда об установлении нового размера кадастровой стоимости влечет применение указанного размера во всех отношениях, где подлежит применению кадастровая стоимость не ранее вступления решения суда в законную силу.

Учитывая, что размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, законность нормативного акта, установившего новый размер кадастровой стоимости в спорный период ответчиком не оспорена, установленный судом размер кадастровой стоимости не подлежит применению к правоотношениям прошлого периода, вывод суда об отсутствии оснований для изменения договора аренды является верным.

Доводы подателя жалобы о неразумности размера арендной платы, исчисленной с применением размера кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Курганской области N 454 от 26.09.2011, не являются правовыми и подлежат в силу этого отклонению.

При таких обстоятельствах, решение суда отмене (изменению), а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" - удовлетворению, не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (её подателя).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.08.2013 по делу N А34-2412/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное объединение "Современные Строительные Технологии" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина