Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 г. N 01АП-7055/11

09 июня 2012 г.

А11-2231/2011

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А.,

с участием представителей:

от истца - Тыщенко С.Л. по доверенности от 23.12.2011 N 01-41/2527 (сроком до 31.12.2012),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Медицина XXI век", г. Ковров Владимирской области,

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.10.2011

по делу N А11-2231/2011, принятое судьей Киселевой М.Ф.,

по иску администрации города Коврова Владимирской области, Владимирская обл., г. Ковров (ОГРН 1033302200381),

к обществу с ограниченной ответственностью "Медицина XXI век", Владимирская обл., г. Ковров (ОГРН 1043302205132),

о взыскании 234 809 руб. 72 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Коврова Владимирской области обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медицина XXI век" (далее - ООО "Медицина XXI век") о взыскании долга в сумме 143 624 руб. 18 коп. за период с 01.01.2010 по 28.02.2011, пеней в сумме 12 085 руб. 66 коп. за период с 26.12.2009 по 25.02.2011, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 27.10.2011 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил. Взыскал с ООО "Медицина XXI век" в пользу администрации города Коврова Владимирской области 143 624 руб. 18 коп. долга, 12 085 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5103 руб. 59 коп. в доход федерального бюджета государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Медицина XXI век" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о правомерном применении истцом при расчете арендной платы значения ставки от кадастровой стоимости земельного участка (Сф) равным 2,6 устанавливаемой актами органов местного самоуправления (постановление главы МО г. Ковров N 2513 от 29.12.2009).

Заявитель жалобы вывод суда о виде функционального использования земельного участка и виде деятельности ответчика считает противоречащим представленным доказательствам, которые подтверждают, что арендуемый земельный участок использован под размещение и эксплуатацию негосударственной поликлиники.

При этом заявитель отмечает, что оформление ответчиком неточного заявления на установление разрешенного использования "под размещение диагностического корпуса" ситуацию не меняет, поскольку в силу положений пункта 4 статьи 37 ЗК РФ вспомогательный вид разрешенного использования арендуемого земельного участка правомерно мог быть выбран ответчиком самостоятельно без дополнительных административных разрешений.

Заявитель, ссылаясь на пункт 3.8 постановления главы МО г. Ковров N 2513 от 29.12.2009, которым предусмотрены сроки изменения арендной платы, указывает, что истец в 2010 году дважды пересматривал размер арендной платы на 2010 год.

Указывает, что постановление главы МО г.Ковров N 124 не было официально опубликовано, в связи с чем не может применяться.

Кроме того, заявитель оспаривает правильность расчета арендной платы на 2009 год и формирование долга нарастающим итогом за период, не указанный в исковом заявлении как спорный.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на отсутствие долга по арендной плате за спорный период. Отмечает, что на момент заключения договора методика расчета арендной платы была утверждена Постановлением главы муниципального образования город Ковров N 272 от 23.12.2005. Об изменениях порядка расчета арендной платы на 2008, 2009, 2010 годы, введенных в действие постановлением главы муниципального образования город Ковров N 124 от 31.01.2008 и N 2513 от 29.12.2009 ответчик истцом не уведомлялся.

Дополнительное соглашение от 13.08.2010, которым установлены новые арендные ставки на периоды с 01.01.2009 по 19.10.2009, с 20.10.2009 по 31.12.2009, с 01.01.2010 по 28.04.2010 и с 29.04.2010 по 31.12.2010 не соответствует нормативным актам, устанавливающим размер платы за землю, в связи с чем является ничтожным в части установления размера арендной платы.

Заявитель жалобы, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда не явился. В предыдущих заседаниях представитель настаивал на доводах жалобы.

Истец в заседании суда и в отзыве просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 31.10.2006 между администрацией города Коврова Владимирской области (арендодатель) и ООО "Медицина XXI век" (арендатор) заключен договор от N 8-01/6576 аренды земельного участка площадью 2840 кв.м, с кадастровым номером 33:20:015504:0020, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 6, для проектирования и строительства диагностического корпуса "Медицина XXI век".

Срок действия указанного договора определен с 01.11.2006 по 31.10.2009 (пункт 2.1 договора).

26.02.2007 договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора от 31.10.2006 размер арендной платы за земельный участок составляет 71 907 руб. 10 коп. в год. Арендная плата вносится арендатором (ответчиком) ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.

Расчёт арендной платы определен в приложении N 3 к договору.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, путем предварительного уведомления арендатора заказной корреспонденцией без дополнительного согласования.

16.09.2009 ответчику выдано разрешение на ввод объекта - построенного диагностического корпуса в эксплуатацию.

18.01.2010 постановлением главы муниципального образования город Ковров N 27 установлено разрешенное использование земельного участка - для размещения диагностического корпуса.

Указанный вид разрешенного использования подтверждается кадастровым паспортом (т.2, л.д.18-20).

13.08.2010 между администрацией города Коврова Владимирской области (арендодатель) и ООО "Медицина XXI век" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 8-02/6052 к договору аренды земельного участка от 31.10.2006 N 8-01/6576.

Согласно данному соглашению разрешенное использование земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 6, - для размещения негосударственной поликлиники; размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 19.10.2009 составляет 77 732 руб. 83 коп., за период с 20.10.2009 по 31.12.2009 - 96 695 руб. 84 коп., за период с 01.01.2010 по 28.04.2010 - 178 427 руб. 48 коп.; за период с 29.04.2010 по 31.12.2010 - 70 592 руб. 18 коп.

Расчёт арендной платы за указанный период находится в приложении N 2 к указанному соглашению.

28.12.2010 арендатору направлено уведомление об изменении арендной платы на 2011 год, которое получено ответчиком 16.01.2011. Размер арендной платы на 2011 год установлен с 01.01.2011 в размере 115527,55 руб. в год, 9627,30 руб. в месяц.

Истец, указывая, что арендная плата за период с 01.01.2010 по 28.02.2011 не оплачена ответчиком своевременно и в полном объёме, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела усматривается, что по истечении срока договора аренды от 31.10.2006 N 8-01/6576 ООО "Медицина XXI век" продолжало пользоваться вышеуказанным земельным участком в отсутствие возражений арендодателя. Суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что данный договор считается заключенным на неопределенный срок.

Удовлетворяя исковые требования, суд признал расчет истца по исчислению арендной платы за указанный период правильным.

Апелляционная инстанция считает данный вывод ошибочным исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что в спорный период размер арендной платы, порядок ее изменения, сроки уплаты на территории г. Коврова регламентировались постановлением главы муниципального образования город Ковров N 2513 от 29.12.2009 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г. Коврова".

Первоначально земельный участок предоставлен арендатору с разрешенным использованием - для проектирования и строительства диагностического корпуса "Медицина XXI век", которое после ввода объекта в эксплуатацию постановлением главы муниципального образования город Ковров N 27 от 18.01.2010 изменено - для размещения диагностического корпуса.

Размер арендной платы после заключения договора аренды в 2006 году не изменялся. Представленное арендодателем уведомление об изменении арендной платы на 2009 год судом во внимание не принимается на основании условия пункта 3.4 договора. Указанное уведомление не получено арендатором, поскольку письмо возвращено за истечением срока хранения. Таким образом, арендодатель не уведомил ответчика в соответствии с условиями пункта 3.4 договора предварительным уведомлением заказной корреспонденцией без дополнительного согласования.

В отсутствие изменений в договор арендатор обязан был вносить плату, установленную договором, то есть 5992, 26 руб. в месяц.

Заключенное 13.08.2010 соглашение предусматривает расчет арендной платы исходя из следующей формулы: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на ставку от кадастровой стоимости, учитывающая вид функционального использования земель и вид деятельности арендаторов умноженная на коэффициент роста арендной платы, учитывающий индекс инфляции на очередной финансовый год разделенная на 100.

В соответствии с требованиями пункта 3.6 постановления главы МО г. Коврова N 2513 от 29.12.2009 таблица ставок от кадастровой стоимости земельных участков учитывает вид функционального использования земель и вид деятельности арендаторов.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 этой статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу этой же статьи любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с картой градостроительного зонирования г. Ковров и "Правилами землепользования и застройки г. Коврова", утвержденными решением КГСНД N 371 от 17.11.2009, арендуемый ответчиком земельный участок находится в зоне многоэтажной жилой застройки, для которой в качестве вспомогательного вида использования указаны поликлиники.

В соответствии с проектом, представленным в материалы дела, построенный и введенный в эксплуатацию на арендуемом земельном участке диагностический корпус является негосударственной поликлиникой.

Кроме того, уполномоченным органом здравоохранения в феврале 2010 арендатору здания была выдана лицензия на осуществления амбулаторно-поликлинической деятельности.

Постановлением главы муниципального образования город Ковров Владимирской области от 29.04.2010 N 794 на основании заявления ООО "Медицина XXI век" от 01.04.2010 и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Федеральным Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 33:20:015504:20, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Строителей, д. 6, - для размещения негосударственной поликлиники.

Таким образом, арендуемый земельный участок в течение всего спорного периода использовался в целях размещения негосударственной поликлиники, для которой постановлением главы МО г. Ковров N 2513 от 29.12.2010 установлена ставка от кадастровой стоимости земельного участка на 2010 год 0,5%.

Оценив имеющиеся в деле вышеназванные доказательства, исходя из буквального толкования постановления N 2513, суд апелляционной инстанции полагает, что названия "негосударственная поликлиника" и "диагностический корпус" в рассматриваемом случае являются синонимами и обозначают один объект - негосударственную поликлинику. При этом суд исходит из того, что объекты здравоохранения делятся по виду финансирования - государственные и негосударственные, по виду оказания медицинской помощи - поликлинические (амбулаторные) и стационарные. Название "негосударственная поликлиника" является общим, обобщающим все эти медучреждения понятием.

Поскольку цена на землю является регулируемой, условия договора о стоимости аренды земельного участка должно соответствовать нормативным актам.

В силу вышеизложенного, условие дополнительного соглашения в части аренды на 2010 год, устанавливающее ставку от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель в размере 2,6, не соответствует постановлению N 2513, в связи с чем является ничтожным.

Таким образом, за 2010 год арендатор должен уплатить арендную плату в размере 105025,05 руб.((21005009,2х0,5х1):100).

В соответствии с положениями статей 421, 425 ГК РФ стороны вправе установить в соглашении размер оплаты на 2009 год. Вместе с тем, применение в 2009 году ставки от кадастровой стоимости, учитывающей вид функционального использования земель и вид деятельности арендаторов -1,5 является неправомерным, поскольку арендатором не было допущено превышение нормативного срока строительства объекта.

Разрешение на строительство N 80/2006 от 10.10.2006 предусматривало срок застройки объекта три года - до 10.10.2009. Объект введен в эксплуатацию 16.09.2009, зарегистрирован в Росреестре - 20.10.2009.

При указанных обстоятельствах основания для применения повышенного коэффициента к арендатору отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции признает изменение условий договора арендодателем чаще 1 раза в год противоречащим условию 3.4 договора, а также не соответствующим требованиям статье 422, пункту 3 статьи 614 ГК РФ, соответственно, ничтожным.

С учетом условий пункта 3.4 договора, требований пункта 3 статьи 614 ГК РФ, изменение арендной платы возможно по истечении года.

Ответчиком в январе-феврале 2011 года внесена оплата аренды в сумме 9627,30 руб. ежемесячно, долг отсутствует.

Пункт 3 допсоглашения от 13.08.2010 предусматривает его госрегистрацию. Доказательств регистрации суду не представлено.

Суд апелляционной инстанции признает доводы заявителя обоснованными, представленные им в суд первой инстанции расчеты, подтверждающие переплату арендной платы и доводы отзывов правомерными.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку наличие долга по арендной плате у ответчика истцом не доказано.

Исковые требования удовлетворению не подлежат. Решение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.10.2011 по делу N А11-2231/2011 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицина XXI век" - удовлетворить. В иске отказать.

Взыскать с администрации города Коврова (ОГРН 1033302200381) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицина XXI век" (ОГРН 1043302205132) 2000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

Е.А. Богунова А.И. Вечканов