Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 г. N 15АП-3138/13

город Ростов-на-Дону

21 октября 2013 г.

дело N А53-28747/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представителя Приказчиковой К.П. по доверенности от 08.10.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2012 года по делу N А53-28747/2012

по иску индивидуального предпринимателя Жиляковой Нины Афанасьевны к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области

при участии третьих лиц: администрации города Таганрога, Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом города Таганрога

об установлении кадастровой стоимости,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Жилякова Нина Афанасьевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - ответчик, учреждение) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002518:132 площадью 2 316 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, равной его рыночной стоимости в размере 1 190 424 руб.

(с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 127).

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель является собственником спорного земельного участка. Истица полагает, что установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость в несколько раз, что нарушает её субъективные права как плательщика земельного налога. Истица полагает, что в силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации она вправе требовать установления в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка, определённую на дату проведения массовой кадастровой оценки земель (на дату 01.01.2007).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Таганрога (далее - администрация), Правительство Ростовской области, Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - КУИ города Таганрога).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2012 года по делу N А53-28747/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 913/11 от 28.06.2011, пришел к выводу, что в законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Суд указал, что согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участку на дату 01.01.2007 составила 1 190 424 руб., которая и подлежит установлению в качестве кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2012 года по делу N А53-28747/2012 отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что экспертное заключение N 132 от 19.11.2012 не соответствует действующему законодательству в связи со следующим. Экспертом нарушены положения Федеральных стандартов оценки N 1, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256. Площади земельных участков объектов-аналогов, на основании рыночной стоимости которых экспертом была определена рыночная стоимость спорного земельного участка, не сопоставимы с площадью спорного земельного участка. При этом в экспертном заключении отсутствует обоснование всех корректировок, в связи с чем, достоверность рыночной стоимости объекта оценки является необоснованной. Помимо этого, заявитель считает, что эксперт при проведении оценки земельного участка не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили. От комитета и администрации поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей. В связи с изложенным, рассмотрение апелляционной жалобы в отношении неявившихся лиц осуществлялось по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником производственного цеха площадью 935 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЕ N 894081 от 19.10.2010 (л.д. 10).

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002518:132 площадью 2 316 кв.м., имеющий адресные координаты: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, принадлежащим истице на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ N 101806 от 26.07.2012 (л.д. 11).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 6 145 529 руб. 16 коп. (л.д. 23-24).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавший в редакции до принятия Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Как обосновано указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно пунктам 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 (далее - Правила кадастровой оценки земель) организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости определения кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Так согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Таким образом, в исковом заявлении предприниматель правомерно просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Права истицы, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Определением суда первой инстанции от 22.10.2012 по ходатайству предпринимателя Жиляковой Н.А. назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику закрытого акционерного общества "Приазовский Центр Смет и Оценки" Ивановой Ларисе Петровне. На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 316 кв.м., кадастровый номер 61:58:0002518:132, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, по состоянию на 01.01.2007. По заключению данного эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 составила 1 190 424 руб.

Из представленной экспертизы от 19.11.2012 N 132 следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на категорию земель, на площадь земельного участка.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы заявителя о несоответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства в силу следующего.

Согласно пункту 7 Федеральных стандартов оценки N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу пункта 14 Федеральных стандартов оценки N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федеральных стандартов оценки N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартов оценки N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета от 19.11.2012 N 132, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог N 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 535 кв. м по адресу: г. Таганрог, Поляковское шоссе; аналог N 2 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 812 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, Николаевское шоссе; аналог N 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5 246 кв. м, расположенный по адресу:

г. Таганрог, мариупольское шоссе, аналог N 4 - земельный участок населенных пунктов площадью 4 300 кв.м., расположенный по адресу: г. Таганрог, Поляковское шоссе; аналог N 5 - земельный участок населенных пунктов площадью 7 522 кв.м., расположенный по адресу: г. Таганрог, Мариупольское шоссе. У всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, разрешенное использование определено - "под строительство коммерческого объекта".

При этом принадлежащий заявителю земельный участок имеет следующие характеристики: местоположения - г. Таганрог, ул. Химическая, 2-4, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - "для использования в производственных целях".

Исследовав данные разделы оцениваемого отчета, суд пришел к выводу о том, что экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено, суд правомерно установил кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы N 132.

Ссылка заявителя на отсутствие в материалах отчета сведений о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения противоречит материалам дела (л.д. 70).

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", являясь органом кадастрового учета, не оспаривает как возможность применения к спорным правоотношениям положений части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, так и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2012 года по делу N А53-28747/2012 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина