Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 г. N 17АП-12009/13

г. Пермь

25 октября 2013 г.

Дело N А60-17938/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сафоновой С.Н.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,

при участии:

от истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско - Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации: не явились,

от ответчика индивидуального предпринимателя Краева Андрея Афанасьевича: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско - Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 августа 2013 года

по делу N А60-17938/2013,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1086671005838, ИНН 6671257260)

к индивидуальному предпринимателю Краеву Андрею Афанасьевичу (ОГРНИП 304667324400151, ИНН 665909467999)

о взыскании 1 581 369 руб. 10 коп.,

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Краеву Андрею Афанасьевичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-197/1109 от 02.11.04 за период с сентября 2012 года по март 2013 года в размере 1 581 369 руб. 10 коп., расторжении договора нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-197/1109 от 02.11.04, обязании освободить занимаемые помещения, общей площадью 863,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Симферопольская,28, отдельно стоящие здания: N 548,549, нежилые помещения 1-4, 6-14, 16, 21, 23-31, расположенные в подвале здания, с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2013 года исковые требования истца частично удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 389 567,99 руб. задолженности, договор расторгнут, имущество возвращено. В удовлетворении остальной части исковых требований- по арендной плате- отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа в удовлетворении иска, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в соответствующей части отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование жалобы ответчик указывает на отсутствие оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку размер арендной платы по договору определен истцом в соответствии с требованиями законодательства (и положениями договора) на основании отчета о рыночной цене аренды спорного имущества, о чем арендатор был уведомлен соответствующим образом. Истец считает, что оснований для применения судом ранее согласованного сторонами в дополнительном соглашении размера арендной платы не имелось.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области (арендодатель), Министерством обороны РФ (титульный владелец) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-197/1109 от 02.11.04, согласно условиям которого на основании приказа ТУ МИО РФ по Свердловской области N 1393 от 02.11.04 арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 516,1 кв.м., расположенные на цокольном этаже в доме N 28, 32 военный городок (ул. Симферопольская), г. Екатеринбург для использования под магазин продукты (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 1.2. договора срок аренды установлен с 01.11.2004 по 01.11.2009.

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи в аренду нежилых помещений, подписанному сторонами.

Согласно п.3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой, утвержденной арендодателем, оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы в месяц в соответствии с п. 3.2. договора, приложением N 3 к договору составляет 8 485 руб. 54 коп., в том числе НДС. Годовая арендная плата составляет 101826 руб. 47 коп., в том числе НДС.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа текущего месяца (п. 3.5.1. договора).

Дополнительным соглашением N 1 от 10.11.05 внесены изменения в раздел 3 договора. Размер ежемесячной арендной платы составляет 31 447 руб. 92 коп. без учета НДС.

Дополнительным соглашением N 3 от 27.11.06 стороны установили арендную плату по договору в размере 55 652 руб. 57 коп., а так же внесли изменения в п.1.1. договора: арендатор принимает в аренду отдельно стоящие здания: N 548, общей площадью 144 кв. м.. N 549. общей площадью 128 кв. м., нежилые помещения 1-4. 6-14. 16, 21. 23-31. общей площадью 591. 9 кв.м., расположенные в подвале здания N 28 по ул. Симферопольская в г. Екатеринбурге для использования под магазин и кафе.

Дополнительным соглашением от 27 мая 2010 года N 141/3/АИД-437 к договору от 02 ноября 2004 года N АФ-197/1109 изменено лицо, осуществляющее полномочия собственника на Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации и лицо, являющееся титульным владельцем помещений - на ФГКЭУ "Широкореченская КЭЧ района" Министерства обороны Российской Федерации.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации N 3781 -р от 27 августа 2003 года за ФГКЭУ "Широкореченской КЭЧ района" Министерства обороны Российской Федерации на праве оперативного управления закреплено федеральное недвижимое имущество, являющееся объектом аренды договора NАФ-197/1109 от 02.11.04.

ФГКЭУ "Широкореченская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации 25 августа 2011 года, в соответствии со свидетельством о прекращении деятельности юридического лица, приказом Министра обороны Российской Федерации от 17 декабря 2010 года N 1871 прекратило свою деятельность, было реорганизовано путем присоединения к ФГУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.

На основании передаточного акта от 01 января 2011 года помещения, являющиеся объектом договора аренды N АФ-197/1109 от 02 ноября 2004 года, переданы ФГУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений".

Письмом N 141/4-14503 от 30.10.12 истец уведомил арендатора об изменении арендной платы: ее размер установлен в сумме 3 528 518 руб. в год, 294 043 руб. 17 коп. в месяц, без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию.

Поскольку обязательства по внесению арендных платежей за период с сентября 2012 года по март 2013 года ответчиком не исполнены, истец обратился за их взысканием в судебном порядке, заявив так же требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений. Расчет суммы задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы в сумме 55 652,57 руб. - в сентябре - октябре 2012 года, в сумме 294 043,17 руб. - начиная с ноября 2012 года.

Частично удовлетворяя требования по иску, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания с ответчика задолженности за спорный период, исходя из размера арендной платы в сумме 55 652,57 руб. Оснований для применения при расчете задолженности размера арендной платы в сумме 294 043,17 руб. суд первой инстанции не усмотрел, в связи с чем в удовлетворении остальной части иска отказано.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив правильность применения и соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Факт наличия у ответчика задолженности по арендным платежам за период с сентября 2012 года по март 2013 года установлен судом первой инстанции, подтвержден материалами дела и сторонами по делу не оспаривается, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для ее взыскания.

Вместе с тем, оценив представленные в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что при определении размера подлежащей взысканию задолженности судом первой инстанции не учтено следующее.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из материалов дела, установленный дополнительным соглашением N 3 от 27.11.06 (л.д. 60-61) размер арендной платы по договору в сумме 55 652 руб. 57 коп. не изменялся сторонами до 30.10.2012, когда письмом N 141/4-14503 от 30.10.12 (л.д.78-79) истец уведомил арендатора об изменении арендной платы: ее размер установлен в сумме 3 528 518 руб. в год, 294 043 руб. 17 коп. в месяц, без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию.

При этом согласно п.3.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 10.11.2005 (л.д.56-57) размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения размера арендной платы по договору является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Из содержания письма N 141/4-14503 от 30.10.12 следует, что истец уведомил арендатора об измени цены в связи с проведенным перерасчетом арендной платы на основании Отчета об определении рыночной стоимости права пользования (и владения) на условиях аренды нежилых помещений площадью 863,9 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Симферопольская 28, являющихся федеральной собственностью.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена следующими нормативными правовыми актами.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156 в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Программой социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Таким образом, Правительство РФ, являющееся основным органом, уполномоченным в области управления государственным имуществом, ввело после подписания договора аренды новый порядок определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Следовательно, поскольку п.3.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 10.11.2005 стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы в уведомительном порядке, произведенное путем направления письма N141/4-14503 от 30.10.12 является обоснованным.

То обстоятельство, что ответчиком не подписано дополнительное соглашение, приложенное к указанному письму, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся, поскольку в данном случае аренды федерального имущества такое согласие арендатора необходимым не является, определение арендной платы исходя из отчета оценщика является обязательным и для арендодателя и для арендатора. Кроме того, таким же образом была установлена предыдущая рыночная цена - 55 652,57 рублей (л.д.60).

Таким образом, поскольку с 01.11.2012 размер арендной платы по договору увеличился до 294 043 руб. 17 коп. в месяц, произведенный истцом размер задолженности (л.д. 29) является правильным, соответствует обстоятельствам дела и нормам права, оснований для отказа в удовлетворении требований у суда первой инстанции не имелось. Новый размер арендной платы ответчиком не оспорен.

Доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене, иск - удовлетворению в полном объеме.

В остальной части решение суда ответчиком не обжалуется, в связи с чем апелляционным судом не проверяется.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270 ч.1 п.4, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2013 года по делу N А60-17938/2013 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"1. Исковые требования удовлетворить полностью.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Краева Андрея Афанасьевича (ИНН 665909467999, ОГРН 304667324400151) в пользу Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838) задолженность по арендным платежам по договору N АФ-197/1109 от 02.11.2004 в размере 1 581 369 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча триста шестьдесят девять) руб. 10 коп.

3. Расторгнуть договор аренды N АФ-197/1109 от 02.11.2004, заключенный между индивидуальным предпринимателем Краевым Андреем Афанасьевичем и ФГКЭУ "Широкореченская квартирно-эксплуатацинная часть района" Министерства обороны Российской Федерации и Департаментом имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

4. Обязать индивидуального предпринимателя Краева Андрея Афанасьевича (ИНН 665909467999, ОГРН 304667324400151) освободить занимаемые нежилые помещения, общей площадью 863,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Симферопольская, 28, отдельно стоящие здания: N 548, N 549, нежилые помещения 1-4, 6-14, 16, 21, 23-31.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Краева Андрея Афанасьевича (ИНН 665909467999, ОГРН 304667324400151) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28 813 (Двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать) руб. 69 коп."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.Н.Сафонова

Судьи

И.В.Борзенкова С.Н.Полевщикова