Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2013 г. N 11АП-17451/13

г. Самара

30 октября 2013 г.

Дело N А55-7016/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 октября 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 августа 2013 г. по делу N А55-7016/2013 (судья Разумов Ю.М.), по иску Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к открытому акционерному обществу "ПКЖСК N 299 А "МИЛЛ" (ОГРН 1066316085692, ИНН 6316110561), г. Самара, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Трансгруз" (ОГРН 1026303510155, ИНН 6367651696), г. Самара, о взыскании 19 433 937 руб. 27 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "ПКЖСК N 299 А "МИЛЛ" о взыскании 19 433 937 руб. 27 коп., в том числе: 18 093 510 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2009 по 26.04.2012 по договору аренды земельного участка N 721 от 24.01.2012, 1 340 427 руб. 19 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 09.02.2012 по 26.04.2012.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО "Трансгруз".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2013 иск удовлетворен частично. С открытого акционерного общества "ПК ЖСК N 299 А "МИЛЛ" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 4 259 153 руб. 18 коп., в том числе: 4 241 730 руб. 26 коп. основного долга, 17 422 руб. 92 коп. пени, и в доход Федерального бюджета РФ государственная пошлина в размере 26 336 руб. 46 коп.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 24.01.2012 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) и открытым акционерным обществом "ПКЖСК N 299 А "МИЛЛ" заключен договор аренды земельного участка N 721, в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а ответчик- арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, площадью 12158,6 кв.м., с кадастровым номером 63:01:06 27 001:24. Земельный участок предоставлен для завершения поэтапного строительства восьмисекционного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема -передачи, являющемуся приложением к договору аренды.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 09.02.2012.

Пунктом 3.1. договора стороны предусмотрели, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 15.02.2007.

10.02.2012 между открытым акционерным обществом "ПКЖСК N 299 А "МИЛЛ" и ООО "Трансгруз" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 27.04.2012.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.

Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате за период с 01.08.2009 по 26.04.2012 в размере 18 093 510 руб. 08 коп. Неисполнение обязательств в установленный договором срок послужило истцу основанием для начисления пени в соответствии с п. 7.3 договора за период с 09.02.2012 по 26.04.2012 в сумме 1 340 427 руб. 19 коп.

Как следует из материалов дела, определением суда от 31.07.2009 по делу N А55-15135/2009 в отношении открытого акционерного общества "ПКЖСК N 299 А "МИЛЛ" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

В силу статьи 94 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно статье 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом.

Исходя из смысла положений части 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", абзацев 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", текущими платежами в деле о банкротстве и в процедурах банкротства являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.

Принимая во внимание, что производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ответчика возбуждено 31.07.2009, задолженность ответчика перед истцом за спорный период является текущей, и требование об ее оплате подлежит рассмотрению вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку факт пользования спорным земельным участком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик не оспорил, доказательств оплаты задолженности на день рассмотрения спора в суде не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, определяя размер задолженности по арендной плате необходимо учитывать следующее.

Истец произвел расчет долга по арендной плате исходя из ежемесячного размера арендной платы: за 2009 год- 505 418,18 руб., 2010 год- 528 005,21 руб., за 2011 год - 571 319,18 руб., за 2012 год -614 101.68 руб. на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, по формуле: А = Скад х Ка х Кс х Ки.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 24.01.2012 без проведения торгов, порядок который установлен пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 15.02.2007.

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, подлежит применению расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод не противоречит правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2013 N 3046/13, согласно которой пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 (действующим в спорный период) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 5 095,01 руб.

В соответствии с п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

В силу п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

С учетом названных правовых норм, кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.Мичурина, с кадастровым номером 63:01:06 27 001:24, составит 61 948 188 руб. 57 коп.

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 3 097 409,43 руб. (61 948 188,59 руб. х 5%), в месяц - 258 117,45 руб.. Сумма арендной платы, подлежащая взысканию за период с 01.08.2009 по 26.04.2012 составляет 8 483 460,32 руб. (8 259 758,40 руб. за 32 полных месяца с августа 2009 по март 2012 и 223 701,92 руб. за 26 дней апреля 2012, исходя из ежемесячной арендной платы 258117,45 руб.), которую согласно ст.ст.309,310, 614 ГК РФ следует взыскать с ответчика в пользу истца, а в остальной части долг по арендной плате взысканию не подлежит.

Довод истца о применении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка равном 6 556,59 руб. отклоняется судебной коллегией, поскольку данное значение удельного показателя кадастровой стоимости по видам использования земель утверждено постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254, утратившем силу в спорный период.

Согласно ч.4 ст.15 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", орган государственной власти или орган местного самоуправления, утвердившие в установленном законодательством Российской Федерации порядке результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня утверждения таких результатов представляет в орган кадастрового учета копию акта об утверждении таких результатов.

Учитывая изложенное, факт наличия в Государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, определенной в соответствии с постановлением губернатора Самарской области N 254, является бездействием органа государственного кадастрового учета в отношении исполнения установленной статьей 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" обязанности по приведению таких сведений в соответствие с постановлением Правительства Самарской области N 473 от 10.12.2008 года, после получения данного нормативного правового акта в порядке информационного взаимодействия.

С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ правовые основания для применения удельных показателей кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области" для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в том числе и для расчета арендной платы не имеются.

Истец просит взыскать с ответчика пени на основании пункта 7.3 договора аренды, в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в сумме 1 340 427,19 руб., исчисленные за период с 09.02.2012 по 26.04.2012, включая и на арендные платежи с августа 2009 года.

Условие о неустойке сторонами было предусмотрено в договоре аренды (п. 7.3 договора).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды N 721 от 24.01.2012 подтверждается материалами дела.

Однако, начисление истцом пени на платежи, начиная с августа 2009 года является необоснованным, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В период с 15 февраля 2007 года между сторонами имели место лишь фактические отношения по использованию имущества в отсутствие подписанного договора, земельный участок находился в пользовании у ответчика.

С учетом изложенного пени подлежат начислению за просрочку внесения арендной платы, начиная с февраля 2012 года. Размер пени, исходя из суммы задолженности за каждый расчетный период, количества дней просрочки, подлежащий взысканию, составит 34 845,85 руб., в том числе, за просрочку внесения арендной платы за февраль 2012- 19 616,92 руб., за март- 11 873,40 руб., за апрель- 3 355,53 руб.

Основанием для применения неустойки/пени является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени с февраля 2012 заявлено истцом правомерно. Учитывая размер задолженности за спорный период, с ответчика подлежат взысканию пени в размере 34 845,85 руб.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 августа 2013 г. по делу N А55-7016/2013 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества "ПК ЖСК N 299 А "МИЛЛ" (ОГРН 1066316085692, ИНН 6316110561), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области 8 158 306 руб. 17 коп., в том числе: 8483460 руб. 32 коп. основного долга, 34 845 руб. 85 коп. пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "ПК ЖСК N 299 А "МИЛЛ" (ОГРН 1066316085692, ИНН 6316110561), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 52672 руб. 92 коп.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев