Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 г. N 18АП-10928/13

г. Челябинск

31 октября 2013 г.

Дело N А76-2271/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Верхнеуральского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2013 по делу N А76-2271/2013 (судья Шумакова С.М.).

Администрация Верхнеуральского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Челябинской областной общественной организации военно-патриотических клубов, ветеранов боевых действий, военнослужащих запаса "ГВАРДИЯ" (далее - общественная организация, ответчик) о признании договора аренды от 23.05.2012 N 122 незаключенным, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:06:0000000:2462 общей площадью 141 728 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, мкр. Гвардейский, взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 283 217 руб. 76 коп., в том числе 275 919 руб. 26 коп. основного долга и 7 298 руб. 50 коп. пени (т. 1 л.д. 8-9).

Определением суда от 06.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Верхнеуральский экопродукт" (далее - третье лицо, Общество) (т. 1 л.д. 109-113).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2013 (резолютивная часть от 15.08.2013) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 283 217 руб. 76 коп., в том числе: основной долг 275 919 руб. 26 коп. и пени 7 298 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 23.05.2012 N 122 незаключенным, обязании возвратить земельный участок, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в обжалуемой части.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.

Апеллянт считает, что вывод суда об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным противоречит ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ и ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как в нарушение п. 4.4.5 договора арендатор не осуществил государственную регистрацию договора аренды.

Считает необоснованным применение судом ст. 301 ГК РФ при оценке обоснованности требований о возврате земельного участка. Полагает, что если в ходе судебного разбирательства суд установил факт нахождения имущества во владении другого лица, он в силу ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обязан сам привлечь указанное лицо в качестве соответчика.

Апеллянт отмечает, что ответчик в нарушение п. 6 ст. 22 ЗК РФ передал земельный участок в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя. Кроме того, договор субаренды также не был зарегистрирован.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку от лиц, участвующих в деле, каких-либо возражений не поступило, законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 23.05.2012 на основании постановления Администрации Верхнеуральского муниципального района от 10.05.2012 N 672 между Администрацией (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 122 (т. 1 л.д. 21-25, 125).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:06:0000000:2462, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхнеуральск, мкр. Гвардейский, для строительства жилых домов с объектами соцкультбыта в границах указанных в кадастровой карте общей площадью 141 728 кв.м.

Срок договора аренды N 122 от 23.05.2012 определен сторонами с 23.05.2012 по 23.05.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за 2012 год составил 275 919 руб. 26 коп.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально (16.03., 16.06., 16.09, 16.11) путем перечисления на счет арендодателя. Арендная плата начинает начисляться с 23.05.2012 (п. 3.2, 3.3 договора).

Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору аренды N 122 от 23.05.2012 (т. 1 л.д. 16).

Земельный участок с кадастровым номером 74:06:0000000:2462 передан арендатору арендодателем 23.05.2012, что подтверждается актом приема-передачи (т. 1 л.д. 15).

Пунктом 4.4.5 договора аренды N 122 от 23.05.2012 стороны определили, что арендатор обязуется после подписания договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение одного месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по оплате арендной платы истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 06.12.12 N 2407 с требованием погасить задолженность по арендным платежам в срок до 14.12.2012, а впоследствии предложение от 25.04.2013 N 721 о прекращении договора аренды (т. 1 л.д. 76,78).

Истец, полагая, что договор аренды является незаключенным ввиду того, что не зарегистрирован в установленном порядке, и в связи с наличием задолженности по арендной плате у ответчика, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком. Отказ в удовлетворении требований о признании договора незаключенным и возврате земельного участка суд первой инстанции мотивировал тем, что отсутствие государственной регистрации договора аренды при том, что стороны достигли соглашения об объекте и цене договора, не дает права сторонам договора ссылаться на его незаключенность. Поскольку истец и ответчик связаны обязательственными отношениям, вытекающими из договора аренды, в отсутствие доказательств их прекращения оснований для возврата земельного участка не имеется. Суд также установил факт нахождения земельного участка в пользовании третьего лица, в связи с чем, руководствуясь нормой ст. 301 ГК РФ, отказал в возврате земельного участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по следующим обстоятельствам.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 122 от 23.05.2012 находящегося в муниципальной собственности земельного участка (т. 1 л.д. 21-25).

Предмет договора аренды определен как земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:06:0000000:2462, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхнеуральск, мкр. Гвардейский, для строительства жилых домов с объектами соцкультбыта в границах указанных в кадастровой карте общей площадью 141 728 кв.м.

В п. 3.1 договора определен размер аренной платы за 2012 год в сумме 275 919 руб. 26 коп. Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договора аренды N 122 от 23.05.2012 (т. 1 л.д. 16).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что при подписании договора аренды N 122 от 23.05.2012, передаче земельного участка арендатору стороны не заявили каких-либо возражений относительно его условий, договор исполнялся сторонами, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 23.05.2012 (т. 1 л.д. 15), фактом заключения ответчиком с третьим лицом договора N 69 от 02.04.2013 субаренды земельного участка (т. 1 л.д. 88-92), судебная коллегия находит, что истцом и ответчиком согласованы все существенные условия договора аренды N 122 от 23.05.2012.

В силу п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что срок заключенного между истцом и ответчиком договора аренды N 122 от 23.05.2012 определен сторонами с 23.05.2012 по 23.05.2015 (п. 2.1 договора).

Истцом и ответчиком в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено суду доказательств государственной регистрации указанного договора аренды.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, в силу п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия возникновения между сторонами взаимных гражданским прав и обязанностей.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение (договор аренды) связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поскольку истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды N 122 от 23.05.2012, договор сторонами исполнялся, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец как сторона договора аренды не вправе заявлять о его незаключенности.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды N 122 от 23.05.2012 не свидетельствует о том, что обязательственные отношения между сторонами не возникли и земельный участок занят ответчиком без правовых оснований и самовольно.

Суд также отмечает, что истец также является стороной договора аренды, что в силу ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не лишает его права обратиться за государственной регистрацией договора аренды; возложение в договоре обязанности по государственной регистрации договора на ответчика не исключает возможности реализации данного права истцом как добросовестной стороной договора (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком предпринимаются действия по государственной регистрации указанного договора аренды, что подтверждается письмом общественной организации Администрации от 20.09.2012 N 139, заявлением в адрес Администрации от 19.04.2013 N 27 (т. 1 л.д. 119, 126). Доказательств обратного истцом не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ссылки апеллянта в обоснование своей правовой позиции на положения ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отклоняются судом апелляционной инстанции как заявленные без учёта положений ст. 153, 420 ГК РФ, а также п. 14 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Таким образом, решение суда первой инстанции в указанной части является законным и обоснованным.

Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о необоснованном применении судом ст. 301 ГК РФ при оценке обоснованности требований о возврате земельного участка.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, виндикационный иск носит внедоговорной характер, в то время как судом по настоящему делу установлено то обстоятельство, что ответчик владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 74:06:0000000:2462 общей площадью 141 728 кв.м. на основании договора аренды N 122 от 23.05.2012.

Доказательств того, что указанный земельный участок находится в незаконном владении ответчика, лицами, участвующим в деле, не представлено.

Вместе с тем в иске отказано обоснованно, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество только при прекращении договора аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что действие договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 122 от 23.05.2012 прекращено по инициативе одной из сторон, по соглашению сторон или в ином порядке.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых и фактических оснований для возврата земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в нарушение п. 6 ст. 22 ЗК РФ передал земельный участок в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, а договор субаренды также не был зарегистрирован, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении и разрешении заявленных истцом исковых требований.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2013 по делу N А76-2271/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Верхнеуральского муниципального района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева