Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2013 г. N 18АП-10657/13

г. Челябинск

05 ноября 2013 г.

Дело N А76-21645/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2013 по делу N А76-21645/2012 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича - Руленко Е.Д. (доверенность от 11.07.2012);

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска - Красина Н.А. (доверенность от 26.10.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Аборину Кириллу Викторовичу (далее - ИП Аборин, ответчик) о взыскании 200 441 руб. 14 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 194 134 руб. 38 коп. за период с 01.01.2012 по 12.08.2013, неустойки в размере 7 306 руб. 76 коп. за период с 01.03.2011 по 20.08.2012 и выселении ИП Аборина из нежилого помещения площадью 138,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 14).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 17.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания - 3 "Южуралстройсервис" (далее - ООО УК-З "Южуралстройсервис", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.08.2013 (резолютивная часть объявлена 12.08.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Аборин (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которым судом не дана надлежащая оценка. В частности, податель жалобы считает, что договор аренды от 11.02.2011 N 10-5821 не был продлен на неопределенный срок. Так, податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что расчет арендной платы на 2012 год с ним не согласован и ему не был направлен. Также в Комитете существует определенный порядок заключения договоров аренды, который податель жалобы соблюдал на протяжении десяти лет и произвел необходимые действия по его заключению на 2012 год. Считает неверным вывод суда о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью и, соответственно, не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Технические паспорта по состоянию на 1959 год и на 15.11.1981 не могут быть достоверными доказательствами по делу, поскольку на документах отсутствует адрес объекта. Кроме того, в техническом паспорте по состоянию на 05.12.1990 имелось указание на то, что спорное помещение является техническим подвалом.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился. С учетом мнения представителей истца и ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Комитета против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Указал на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 11.02.2011 между Комитетом (арендодатель) и ИП Абориным (арендатор) заключен договор аренды N 10-5821 (т. 1, л. д. 11-12).

В силу пункта 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77, суммарной площадью 138,8 кв. м, назначение помещения - швейная мастерская.

Срок действия договора устанавливается с 01.01.2011 по 30.12.2011 (пункт 2 договора).

В силу пункта 5.1 договора арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к выполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы администрации города.

В силу пункта 6.4 договора при прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойке и сдать помещение по акту приема-передачи Комитету.

В силу пункта 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.8 договора в случае продления договора на неопределенный срок, Комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 11.02.2011 N 10-5821, в соответствии с которым с 01.03.2011 пункт 6.6 договора действует в следующей редакции: "в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки" (т. 1, л. д. 47).

Также из материалов дела следует, что между сторонами в отношении указанного помещения имели место длительные арендные правоотношения с 2001 года, что подтверждается договорами аренды за предыдущие периоды (т. 1, л. д. 73-94).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77, общей площадью 138,8 кв. м включено в реестр муниципальной собственности 14.04.1997 на основании постановления главы Администрации города Челябинска от 25.06.1996 N 837-п "О передаче в муниципальную собственность жилого фонда акционерного общества открытого типа "Челябинский трубопрокатный завод" (т. 1, л. д. 22-25), что подтверждено выпиской из реестра муниципального имущества города Челябинска по состоянию на 27.09.2012 N ОМС/625 (т. 1, л. д. 26).

Также в материалы дела истцом в подтверждение возникновения права муниципальной собственности на спорное помещение представлено распоряжение председателя Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом - территориального агентства Госкомимущества Российской Федерации от 14.08.1997 N 719 "О передаче нежилых помещений АООТ "Челябинский трубопрокатный завод" в муниципальную собственность г. Челябинска" с перечнем нежилых помещений, включающим нежилые помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77 (т. 3, л. д. 31-35).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах или обременениях на указанное нежилое помещение отсутствуют, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа (т. 1, л. д. 58).

Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме.

Согласно справке Областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее - ОГУП "ОЦТИ") от 18.02.2013 N 16 по данным государственного архива первичный договор безвозмездной передачи в собственность граждан квартир в жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77 составлен 24.03.1992 (т. 2, л. д. 18).

06 августа 2012 года Комитет направил ИП Аборину уведомление об отказе от договора аренды с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и в пятнадцатидневный срок с момента отправки настоящего уведомления освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77, передав его Комитету по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 9).

Уведомление направлено в адрес арендатора в тот же день (т. 1, л. д. 10).

Ответчик задолженность не оплатил, занимаемое помещение не освободил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из наличия на стороне ответчика задолженности по арендной плате и основания для начисления неустойки за заявленный истцом период, а также из отсутствия у ответчика основания для пользования спорным помещением. При этом суд сделал вывод о возобновлении договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторжении договора арендодателем во внесудебном порядке на основании пункта 6.5 договора. Также суд сделал вывод о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 названного Кодекса если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как отмечено выше, в пункте 6.8 договора аренды стороны установили, что в случае продления договора на неопределенный срок, Комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Таким образом, в договоре аренды его стороны не отказались от возможности возобновления договора аренды на неопределенный срок в общем порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако при этом стороны установили, что при реализации арендодателем права на отказ от договора в одностороннем порядке договор будет считаться расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора, а не через три месяца, как установлено в пункте 2 статьи 610 названного Кодекса, что допускается указанной нормой.

Указанные порядок, установленный изложенными нормами и условиями договора, арендодателем соблюден.

Соответственно, не может быть принят довод подателя жалобы о том, что договор не был продлен на неопределенный срок.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции считает не имеющим правового значения для разрешения указанного вопроса то обстоятельство, что, как отмечено в апелляционной жалобе, арендодатель расчет арендной платы на 2012 год с арендатором не согласовывал и последнему не направлял.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы; новая величина арендной платы принимается арендатором к выполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы администрации города.

Ссылка подателя жалобы на то, что арендатор обращался в Комитет с заявлением о заключении с ним договора аренды на новый срок, однако договор на новый срок с ним заключен не был, также не может быть принята. Так, какой-либо спор между сторонами о заключении договора на новый срок отсутствует. При этом арендатор по окончании срока действия договора аренды занимаемое помещение не освободил и продолжал им пользоваться.

Следовательно, Комитет в исковом заявлении верно указал на прекращение действия договора с 21.08.2012.

Указание арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом решении на то, что договор аренды был расторгнут арендодателем во внесудебном порядке на основании пункта 6.5 договора, является неверным, так как в указанном пункте установлены условия расторжения договора аренды по инициативе арендодателя не в одностороннем, а в судебном порядке.

Между тем, с учетом изложенного ранее, данный вывод суда не привел к вынесению неверного решения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате (в том числе за период после прекращения действия договора аренды) подтверждено материалами дела. Доказательства уплаты суммы задолженности ответчик не представил.

Также истцом правомерно начислена неустойка, установленная условиями договора аренды, за период до окончания срока действия договора.

Прекращение действия договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить используемое помещение арендодателю по акту приема-передачи (пункт 4.2.12 договора).

Довод подателя жалобы о том, что спорное помещение не относится к муниципальной собственности, также не может быть принят.

Так, в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В настоящем случае имеет место спор, основанный на договорных отношениях между сторонами договора аренды.

При этом данные правоотношения имели место на протяжении длительного периода.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно исходил из следующего.

Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Указанная правовая позиция приведена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 11401/12.

В настоящем случае в ответ на запрос суда ОГУП "ОЦТИ", то есть организация, осуществлявшая технический учет в соответствующий период, письмом от 18.07.2013 N 1730 представила копии технических паспортов на спорное помещение по состоянию на 25.03.1959, 15.11.1981, 20.11.1995, 16.03.2001 (т. 3, л. д. 1-13).

Из указанных документов следует, что спорное помещение всегда имело самостоятельное назначение и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (под нужды различных организаций).

Так, по состоянию на 15.11.1981 (т. 3, л. д. 10, 11) в помещении были расположены Бюро добрых услуг, прачечная, мастерская по ремонту весов.

Факт предназначения помещения для самостоятельного использования подтверждается и использованием его ответчиком с 2001 года под швейную мастерскую.

Ссылка подателя жалобы на то, что в техническом паспорте по состоянию на 05.12.1990 имелось указание на то, что спорное помещение является техническим подвалом (т. 1, л. д. 13, 49), является необоснованной. Так, из названного документа данное обстоятельство не следует. Кроме того, данный документ является приложением к договору аренды и имеет цель индивидуализировать передаваемое в аренду ответчику помещение как самостоятельно используемое. Также, как указано ранее, для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций.

ООО УК-З "Южуралстройсервис" (третье лицо по делу), осуществляющее функции по содержанию и обслуживанию дома с 2006 года, в пояснениях суду указало, что сведениями о статусе спорного нежилого помещения не располагает (т. 2, л. д. 62).

В силу изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене и изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2013 по делу N А76-21645/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева