Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2013 г. N 17АП-12337/13

г. Пермь

06 ноября 2013 г.

Дело N А71-4580/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Гуляковой Г.Н., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,

при участии:

от истца ООО "Хайперфудс холдинг" (ИНН 1832043008, ОГРН 1051800787444) - Бердников О.О., доверенность от 11.01.2013, предъявлен паспорт;

от ответчика ООО "Айкай" (ИНН 1835060932, ОГРН 1041804301318) - Обухова Т.В., доверенность от 20.05.2013, предъявлен паспорт;

от третьих лиц 1) ООО "Главрыба", 2) ООО "КОМОС ГРУПП", 3) ООО Торгового дома "Удмуртский хладокомбинат "АйсВита" - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика ООО "Айкай" и третьего лица ООО "Главрыба"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 21 августа 2013 года

по делу N А71-4580/2013,

принятое судьей Кислухиным А.В.,

по заявлению ООО "Хайперфудс холдинг"

к ООО "Айкай"

третьи лица: ООО "Главрыба", ООО "КОМОС ГРУПП", ООО Торговый дом "Удмуртский хладокомбинат "АйсВита"

об о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды

установил:

ООО "Хайперфудс Холдинг" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "Айкай" о выселении из нежилого помещения общей площадью 880,5кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1, 3-20, 22-52, адрес объекта: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 286, условный номер 18:26:00:00:35931//Пр1иж.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.08.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Айкай" и ООО "Главрыба" обратились с апелляционными жалобами.

ООО "Айкай" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку судом нарушены нормы материального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на отсутствие необходимости государственной регистрации договора аренды, поскольку условиями договора предусмотрено перезаключение договора на новый срок менее года, отраженном в дополнительном соглашении от 02.08.2009. Стороны по рассматриваемому делу не отрицают правопреемство арендных отношений с ООО "Айкай", участниками договора представлены все доказательства в подтверждение наличия договорных отношений.

ООО "Хайперфудс холдинг" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения, поскольку решение является законным и обоснованным, отсутствуют основания для отмены решения суда.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.

ООО "Главрыба" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Заявитель жалобы полагает, что краткосрочный договор аренды от 01.08.2009 и дополнительное соглашение к нему от 02.08.2009 являются действующими и подлежащими применению. Истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.08.2009 между ООО "Главрыба" (арендодатель) и ООО "Айкай" (арендатор) заключен договор аренды N П286-09 нежилого помещения, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 286, общей площадью 880,5кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 3-20, 22-52, условный номер 18:26:00:00:35931//ПР1иж.

Срок действия договора определен с 01.08.2009 по 30.07.2010.

12.03.2010 ООО Торговый дом "Удмуртский хладокомбинат АйсВита" на основании протокола N 3 (лот 2) о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества ООО "Главрыба" заключило договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, стоимость которого составила 36 628 450 руб.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 24.03.2010 (л.д. 64, т.1 оборотная сторона).

12.09.2010 между ООО "КОМОС ГРУПП" (покупатель) и ООО Торговый дом "Удмуртский хладокомбинат АйсВита" (продавец) заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости N 01/085/2010-782 (л.д. 67-68, т.1).

Из пункта 1.3 договора купли-продажи следует, что покупатель предупрежден об обременении объекта ООО "Айкай" на основании договора аренды от 01.04.2010 на срок по 28.02.2011.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 21.10.2010 (л.д. 68, т.1 оборотная сторона).

15.11.2010 между ООО "КОМОС ГРУПП" (продавец) и ООО "Хайперфудс холдинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с п. 1.1.2 которого продавец на праве собственности передал, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 880,5 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 3-20, 22-52, адрес объекта: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 286, условный номер: 18:26:00:00:35931//Пр1иж. (л.д. 65-66, т.1).

Пунктом 1.3 договора покупатель предупрежден, что объект, указанный в п. 1.1.2 передан в аренду ООО "Айкай" на основании договора аренды от 01.04.2010 на срок по 28.02.2011.

Письмом от 30.11.2010 N 04-167 истец уведомил ответчика о смене арендодателя (л.д. 19, т.1).

Письмом от 11.02.2013 за N 04-011 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 13.05.2013 и об освобождении помещения в срок до 13.05.2013 (л.д. 20, т.1).

Поскольку после расторжения договора аренды имущество не было возвращено, истец обратился в суд с требованием об освобождении и передачи нежилого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности заявленных требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 1.3 договора срок аренды составил с 01.08.2009 по 30.07.2010.

С учетом того, что по окончании срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие возражений арендодателя, новый собственник посчитал договор аренды от 01.08.2009 N П286-09/1251-10-ТД возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С учетом положений ст. 610 ГК РФ истец отказался от договора аренды, предупредив арендатора об этом в письме от 11.02.2013 N 04-011. Арендодатель однозначно в письменной форме выразил волю на фактический отказ от договора аренды.

Между тем, ответчиком в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 02.08.2009, заключенное между ООО "Главрыба" и ООО "Айкай" к договору аренды от 01.08.2009.

Согласно условиям договора в редакции дополнительного соглашения после истечения срока действия договора, договор возобновляется на новый срок - 364 дня - и считается перезаключенным на тех же условиях, которые действуют к моменту истечения срока действия договора (п. 8.10.1 договора).

Пунктом 8.10.2 договора возобновление (перезаключение на новый срок) договора происходит автоматически, то есть не требует заключения каких-либо дополнительных соглашений и совершения волеизъявлений о перезаключении договора на новый срок - настоящее следует считать таким соглашением и волеизъявлением сторон. Между тем, любая из сторон вправе потребовать от другой стороны подписания такого рода дополнительного соглашения, которым устанавливалось бы перезаключение договора на новый срок (364 дня).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Фактически из условий дополнительного соглашения следует возможность расторжения договора при уведомлении другой стороны не менее, чем за 363 дня до момента прекращения действия договора, применения неустойки в отношении арендодателя в случае отказа от возобновления (перезаключения) договора на новый срок или прекращения действия договора ранее 31.07.2016. Также дополнительным соглашением предусмотрено право арендатора на выкуп помещения и возможность обращения в суд за защитой прав на выкуп помещения, в том числе с требованием о понуждении арендодателя к совершению действий, предусмотренных договором (п. 8.10-8.11 договора).

При этом, все спорные пункты 8.10 и 8.11 не подлежат применению после 31.07.2016.

Таким образом, с учетом условий дополнительного соглашения в совокупности, а также направленности воли сторон договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорный договор заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации в силу положений п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции так же принято во внимание, что ранее, до обращения истца в суд с данным иском, о наличии данного дополнительного соглашения не было известно никому из собственников.

Иного ответчиком не доказано.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена правовая позиция, согласно которой в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учетом изложенного, при отсутствии государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования спорным помещением и выселению из спорных помещений.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а жалобы ответчика и третьего лица - удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины по жалобе относятся на заявителей жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.08.2013 по делу N А71-4580/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Г.Н. Гулякова С.Н. Полевщикова