Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2013 г. N 15АП-1309/13

город Ростов-на-Дону

08 ноября 2013 г.

дело N А53-28827/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,

при участии: от истца: Болгов И.Ю. (доверенность от 08.10.2013),

от ответчика: не явился, извещен.

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гореловой Лэйлы Владимировны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2012 по делу N А53-28827/2012 по иску индивидуального предпринимателя Гореловой Лэйлы Владимировны к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, администрации г. Шахты, общества с ограниченной ответственностью "Полиэксперт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Горелова Лэйла Владимировна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22 равной рыночной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, администрация г. Шахты, общество с ограниченной ответственностью "Полиэксперт".

Решением суда от 25.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу о том, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Требования истца, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

При подаче искового заявления предпринимателем представлен отчет от 19.05.2012 N 3/2012 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимости земельного участка составляет 1 757 168 рублей 05 копеек. Согласно выводам экспертного заключения от 25.06.2012 N 157/04-12 некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" отчет от 19.05.2012 N 3/2012 соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и стандартов НП СРО "НКСО".

Оценив отчет, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он не соответствует действующему законодательству. Поскольку отчет являлся единственным доказательством по делу, иных доказательств рыночной стоимости участка истец не предъявил, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о несоответствии действующему законодательству отчета N 3/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки N1,N2,N3, стандартами и правилами оценки оценочной деятельности.

В судебное заседание не явились представители ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Горелова Лэйла Владимировна является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22, площадью 1528,8 +/- 3,10 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, проспект Красной Армии, 85-а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2012 серия 61 АЗ N 130719 (повторное, взамен свидетельства от 10.04.2006 серия 61 АГ N 010782).

Согласно кадастровому паспорту N 61/001/12-399508 от 22.08.2012 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 17 733 621 рубль 36 копеек.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, предприниматель обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость спорного земельного участка необходимо определять равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 также указано, что поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.

Таким образом, в исковом заявлении предприниматель правомерно просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценивая представленный отчет от 19.05.2012 N 3/2012, суд первой инстанции указал, что он не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": в отчете приведена излишняя информация, которая никак не используется в расчётах, что нарушает закрепленный пункте 4 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) принцип достаточности;

по существу, оценщиком использован один метод - сравнительный. Это влечет необходимость его предельной корректности, поскольку иных корректировок выводы эксперта не получают. Иными способами цена не рассчитывается, согласование методов не производится;

оценщик был не корректен в выборе аналогов. Цена объектов, признанных аналогами, отличается более, чем в 7 раз. Максимальное значение 7 897 693 рубля, минимальное - 1 300 000 рублей. Это свидетельствует о наличии факторов, влияющих на стоимость, но эти факторы не описаны и не учтены оценщиком. Информация, приведенная оценщиком, не позволяет составить однозначное мнение о стоимости участка, что также нарушает пункт 4 ФСО N 3, так как содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

площадь объекта оценки 1 528,8 кв. м. Площади объектов-аналогов 590 кв. м, 740 кв. м. Более того, в отношении объектов-аналогов N 2, N 4 площадью вообще не указана. Объекты N 1, N 3 не сопоставимы по площади, но надлежащая корректировка на площадь не сделана. Эти объекты не могут быть признаны аналогами согласно положениям ФСО N 1, так как объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в отчете;

не описана итоговая процедура согласования результатов расчётов.

Не приняв отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Суд первой инстанции указал на возражение истца против назначения по делу судебной экспертизы и вместе с тем, отклонил ходатайство Правительства Ростовской области о проведении судебной экспертизы, что не может считаться обоснованным при изложенных обстоятельствах.

Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным указание суда первой инстанции на пороки представленного отчета об оценке. Так, оценщиком обоснован отказ от применения затратного подхода к оценке, обоснована приоритетность применения сравнительного подхода, указано на возможность применения и доходного подхода, что допускается в соответствии с федеральным стандартом оценки (л.д. 42 т.1).

Доходный подход фактически применен и раскрыт в отчете (л.д. 60-71 т.1). Оценщиком произведено согласование результатов оценки спорного участка, полученных при применении доходного и сравнительного подходов (л.д. 72-76).

Оценщиком осуществлена корректировка объектов-аналогов по размеру земельного участка, приведена и раскрыта методика данной корректировки. С учетом отдаленности во времени момента оценки и затруднительностью поиска объектов-аналогов, само по себе принятие в качестве объектов-аналогов участков, различающихся по площади, не может свидетельствовать безусловно о недостоверности и необоснованности оценки.

Применению и обоснованию и иных помимо указанной корректировок в целом посвящены стр. 35-50 отчета (л.д. 45-60 т.1).

Вместе с тем, учитывая, что суд апелляционной инстанции не обладает специальными познаниями в области оценки, в целях правильного разрешения спора и с учетом ходатайства истца судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного земельного участка 01.01.2007, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Консалт Гео Групп" Симоненко Антону Александровичу.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Консалт Гео Групп" N 36/13 ОН-Р от 19.04.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22 по состоянию на 01.01.2007 составила 2 700 000 рублей, что сопоставимо с рыночной ценой, установленной в отчете об оценке от 19.05.2012 N 3/2012.

Заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Истец выразил согласие с установленной экспертом рыночной стоимостью участка, просил удовлетворить иск, установив выявленную стоимость участка в качестве кадастровой.

Учитывая специфику заявленных требований в данном случае удовлетворение иска с учетом рыночной стоимости, определенной при проведении судебной экспертизы не свидетельствует об изменении предмета и оснований иска.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта, которым заявленные требования надлежит удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22 в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 2 700 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2012 по делу N А53-28827/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22, площадью 1 528,8 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Красной Армии, 85-а в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 2 700 000 (двух миллионов семисот тысяч) рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области внести в государственный кадастр недвижимости вышеуказанную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина Н.Н. Мисник