Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2013 г. N 05АП-11985/13

г. Владивосток

11 ноября 2013 г.

Дело N А51-23376/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 06 ноября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ",

апелляционное производство N 05АП-11985/2013

на решение от 08.08.2013

судьи Е.В.Кобко

по делу N А51-23376/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608)

к обществу с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" (ОГРН 1022501291966, ИНН 2536112951)

о взыскании 986483 рублей,

при участии:

от истца: специалист 1 разряда правового управления Дьячишин П.А. по доверенности от 28.11.2012 сроком до 31.12.2013;

от ответчика: директор Микаелян Г.Г., адвокат Брежнева М.В. по доверенности от 06.12.2012 сроком на один год;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" (далее - ООО "Грифон-ДВ") о взыскании разницы между общей стоимостью права на заключение договора аренды и суммой задатка в сумме 986483 рублей.

В судебном заседании 18.02.2013 суд в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял к производству встречное исковое заявление ООО "Грифон-ДВ" о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока от 24.08.2012 N 3-ПА, заключенный УМС г.Владивостока и ООО "Грифон-ДВ". Впоследствии ответчик уточнил встречные исковые требования, просил признать недействительным аукцион по продаже права аренды от 03.07.2012 Лот N 3 нежилого помещения общей площадью 178,7 кв.м в здании (лит.А,А1), номера на поэтажном плане 16,18 (VII), этаж подвальный, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27, назначение - нежилое, целевое использование - бильярдный клуб, закусочная, срок действия договора 5 лет; признать недействительным договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока от 24.08.2012 N 3-ПА, заключенный УМС г.Владивостока и ООО "Грифон-ДВ" на нежилые помещения общей площадью 178,7 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27; обязать УМС г.Владивостока вернуть ООО "Грифон-ДВ" задаток в сумме 52542,37 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2013 исковые требования УМС г.Владивостока удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Грифон-ДВ" отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Грифон-ДВ" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы общество ссылается на нарушение при проведении спорного аукциона положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и указывает на отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме на продажу права аренды нежилых помещений.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв УМС г.Владивостока на апелляционную жалобу, в котором истец просит в удовлетворении жалобы отказать, полагает, что доводы об оспаривании принадлежности нежилых помещений истцу не относятся к предмету спора и не являются основанием для признания аукциона недействительным.

В судебном заседании представитель ООО "Грифон-ДВ" поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель УМС г.Владивостока по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 20.04.2006 УМИГА г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Грифон-ДВ" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 03-02760-007-Н-АР-5054-00, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул.Часовитина, 27, общей площадью 124,00 кв.м для использования в целях "закусочная, бильярдный клуб". В силу пункта 1.3 договора срок действия договора устанавливается с 21.04.2006 по 31.12.2008. По актам приема-передачи в аренду нежилого помещения от 21.04.2006 и от 16.07.2007 общество приняло в пользование нежилые помещения общей площадью 124 кв.м и 54,7 кв.м соответственно.

26.10.2006 арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 N 03-02760-007-Н-АР-5054-00, в котором стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 1.3 договора и продлили срок действия договора аренды до 31.12.2010.

08.12.2009 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано право собственности Муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения в здании (лит.А, А1), назначение: нежилое, общей площадью 178,7 кв.м, этаж: подвальный; номера на поэтажном плане: 16,18 (VII), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Часовитина, 27.

03.07.2012 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27. В соответствии с протоколом N 2 об итогах аукциона победителем аукциона признано ООО "Грифон-ДВ" по лоту N 3, о чем 03.07.2012 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" направило в адрес ООО "Грифон-ДВ" уведомление исх.N 1-12/1878 о признании победителем аукциона.

24.08.2012 УМС г.Владивостока (продавец) и ООО "Грифон-ДВ" (покупатель) заключили договор купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока N 3-ПА (далее - спорный договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель - оплатить в соответствии с протоколом аукциона от 03.07.2012 N 2 и условиями договора право на заключение договора аренды недвижимого имущества: нежилые помещения в здании (лит.А,А1), назначение: нежилое, общей площадью 178,7 кв.м, этаж: подвальный, номера на поэтажном плане: 16,18 (VII), адрес объекта: г.Владивосток, ул.Часовитина, д.27 (лот N 3).

Согласно пункту 3.1 спорного договора купли-продажи цена права на заключение договора аренды недвижимого имущества определяется окончательной (продажной) суммой, установленной в протоколе об итогах аукциона. В соответствии с протоколом об итогах аукциона и пунктом 3.2 спорного договора купли-продажи общая стоимость права на заключение договора аренды недвижимого имущества составила 1039025,37 рублей (без учета НДС).

Согласно пункту 3.3 договора купли-продажи задаток в сумме 52542,37 рублей, перечисленный покупателем на счет Управления финансов и экономики Администрации г.Владивостока (МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"), засчитывается в счет оплаты стоимости права на заключение договора аренды. В силу пункта 3.4 договора купли-продажи разницу между общей стоимостью права на заключение договора аренды и суммой задатка в размере 986483 рублей покупатель обязан перечислить не позднее 5 рабочих дней после подписания договора на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет получателя (УМС г.Владивостока). В пункте 3.6 спорного договора купли-продажи сторонами установлено, что документом, подтверждающим поступление оплаты, является платежное поручение с отметкой банка об исполнении.

Неисполнение ООО "Грифон-ДВ" обязательств по оплате разницы между общей стоимостью права на заключение договора аренды и суммой задатка послужило основанием для обращения УМС г.Владивостока в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования УМС г.Владивостока, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьёй 2 Муниципального правового акта Думы города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

Как следует из материалов дела, предметом спорного аукциона являлась продажа права на заключение договора аренды муниципального имущества, с победителем аукциона заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды.

Возражая по иску, ООО "Грифон-ДВ" сослалось на то, что гражданским законодательством не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества, а по результатам торгов должен быть заключен не договор купли-продажи права, а договор аренды.

Согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Из представленного в материалы дела извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества г.Владивостока (5 лотов), опубликованного в газете "Утро России" 26.05.2012, следует, что предметом аукциона явилась продажа права на заключение договоров аренды муниципального имущества, в том числе по лоту N 3 - нежилым помещениям общей площадью 178,7 кв.м по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27. В извещении указаны сведения, в том числе, о начальной (минимальной) цене договора на право заключения договора аренды - 262711 рублей 85 копеек.

Как следует из заявки ООО "Грифон-ДВ" на участие в открытом аукционе от 20.06.2012, общество было ознакомлено с содержанием извещения о проведении аукциона и аукционной документации. Более того, согласно разделу 4 заявки на участие в аукционе в случае признания заявителя победителем аукциона последний обязался заключить с УМС г.Владивостока договор купли-продажи права на заключение договора аренды и единовременно до заключения договора аренды уплатить в бюджет Владивостокского городского округа стоимость права на заключение договора аренды, установленную по результатам аукциона, а впоследствии заключить с УМС г.Владивостока договор аренды муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Муниципального правового акта Думы города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока конкурсы или аукционы на право заключения договоров аренды в отношении объектов, указанных в пункте 1 статьи 2 указанного Положения, проводятся в порядке, установленном приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса". В свою очередь утвержденные вышеуказанным приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правила проведения конкурсов или аукционов не ограничивают перечень договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, только договорами аренды, безвозмездного пользования и доверительного управления имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 1 "Общие положения о купле-продаже" главы 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Таким образом, поскольку гражданским законодательством не установлен запрет на продажу на торгах права на заключение договоров аренды и заключение договоров купли-продажи прав, а по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 448 ГК РФ на торги, в том числе, может выставляться право на заключение договора аренды муниципального имущества, суд отклоняет доводы ответчика несоответствии предмета спорного аукциона действующему законодательству.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно установил, что спорный договор купли-продажи должен быть заключен в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", то есть по результатам проведения торгов.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из содержания статей 454, 485, 486 ГК РФ оплата приобретенного товара является основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи. В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Право продавца обратиться в суд с иском о понуждении покупателя оплатить право на заключение договора аренды согласовано сторонами в пункте 4.5 спорного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Как следует из заявки ООО "Грифон-ДВ" на участие в открытом аукционе от 20.06.2012, в случае признания общества победителем аукциона последнее обязалось единовременно до заключения договора аренды уплатить в бюджет Владивостокского городского округа стоимость права на заключение договора аренды, установленную по результатам аукциона.

Как следует из содержания спорного договора купли-продажи, продавец обязался продать, а покупатель - оплатить в соответствии с протоколом аукциона от 03.07.2012 N 2 и условиями договора право на заключение договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, д.27 (лот N 3). Договор подписан представителями продавца и покупателя.

В силу пункта 3.4 спорного договора разницу между общей стоимостью права на заключение договора аренды и суммой задатка в размере 986483 рублей покупатель обязан перечислить не позднее 5 рабочих дней после подписания договора на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет УМС г.Владивостока. Согласно пункту 3.6 спорного договора купли-продажи документом, подтверждающим поступление оплаты, является платежное поручение с отметкой банка об исполнении.

Как установлено судом, задаток в сумме 52542 рубля 37 копеек в соответствии с извещением о проведении открытого аукциона внесен ответчиком платежным поручением от 06.07.2012 N 643. Доказательств оплаты ответчиком разницы в размере 986483 рублей между общей стоимостью права на заключение договора аренды, установленной по итогам аукциона в размере 1039025 рублей 37 копеек, и суммой задатка в соответствии с пунктом 3.4 спорного договора купли-продажи не имеется.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования УМС г.Владивостока и взыскал с ООО "Грифон-ДВ" в пользу истца задолженность по спорному договору купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока от 24.08.2012 N 3-ПА в сумме 986483 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции также правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В обоснование встречных исковых требований о признании аукциона недействительным ООО "Грифон-ДВ" ссылается на нарушение при его проведении положений статьи 448 ГК РФ, а именно на то, что размер задатка, установленный при проведении спорного аукциона по лоту N 3, не соответствует положениям пункта 6 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с пунктом 6 статьи 18 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 10 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества.

Вместе с тем судом в соответствии со статьей 1 указанного Федерального закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Как следует из аукционной документации по спорному аукциону, размещенной в сети Интернет и представленной в материалы дела, документация разработана в соответствии с ГК РФ, Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, Муниципальным правовым актом Думы города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА. Спорные правоотношения не предполагают передачу нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м в здании (лит.А,А1), номера на поэтажном плане 16,18 (VII), этаж подвальный, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27, в частную собственность. Таким образом, положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не применяются к спорным правоотношениям.

В обоснование встречных исковых требований общество также ссылается на то, что в извещении о проведении спорного аукциона отсутствуют необходимые и достаточные сведения, позволяющие установить размер арендной платы, которую должен будет уплачивать победитель аукциона.

Между тем, в опубликованном 26.05.2012 в газете "Утро России" извещении о проведении открытого аукциона прямо указано на то, что ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) составляет 21022 рубля 42 копейки.

Ссылка ответчика на то, что в извещении о проведении спорного аукциона отсутствуют сведения о том, что участниками аукциона могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, отклоняется судом как не основанная на нормах права. Подлежит отклонению и довод ответчика о нарушении при проведении спорного аукциона положений пунктов 4, 5 статьи 448 ГК РФ, поскольку ответчиком не указано, какие именно нарушения указанной нормы допущены при проведении аукциона.

Доводы ответчика о том, что извещение о проведении спорного аукциона не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судом не принимаются. Указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (статья Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ). Как уже указывалось судом, предметом спорных торгов являлось право на заключение договора аренды спорных нежилых помещений, однако нежилые помещения при проведении торгов из муниципальной собственности не отчуждались.

ООО "Грифон-ДВ" полагает, что право на заключение договора аренды нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27, не могло являться предметом торгов ввиду того, что спорные помещения являлись предметом действующего договора аренды, заключенного УМИГА г.Владивостока и ООО "Грифон-ДВ" 20.04.2006.

Как установлено судом, по договору аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 N 03-02760-007-Н-АР-5054-00, актам приема-передачи от 21.04.2006, от 16.07.2007 ответчик принял в пользование спорные нежилые помещения для использования в целях "закусочная, бильярдный клуб" на срок с 21.04.2006 по 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 26.10.2006 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 N 03-02760-007-Н-АР-5054-00 стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2010. В отсутствие возражений со стороны арендодателя ответчик продолжал пользоваться нежилыми помещениями после указанной даты, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 3 статьи 443 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Поскольку сведения о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 N 03-02760-007-Н-АР-5054-00 в материалах дела отсутствуют, напротив, имеется сообщение от 27.07.2012 об отказе в государственной регистрации аренды, договор аренды для третьих лиц является незаключенным, в связи с чем наличие данного договора аренды не могло явиться препятствием для продажи на аукционе права на заключение договора аренды нежилых помещений.

Кроме того, коллегия учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В материалы дела представлено предупреждение об отказе от договора от 20.10.2011 исх.N 28/6-5903, в котором УМС г.Владивостока предложило ООО "Грифон-ДВ" освободить занимаемые нежилые помещения, передав их по акту приема-передачи. 15.11.2011 общество обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением от 08.11.2011 о предоставлении муниципальной преференции и заключении нового договора аренды спорных нежилых помещений на срок 5 лет. Таким образом, для сторон указанного договора аренды договор считается прекращенным с 08.12.2011, в связи с чем ответчик также не может ссылаться на пользование спорными нежилыми помещениями по договору аренды от 20.04.2006.

В апелляционной жалобе в обоснование доводов о недействительности спорных аукциона и договора купли-продажи ответчик ссылается на то, что Владивостокский городской округ является собственником нежилых помещений лишь площадью 124 кв.м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, д.27, право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 54,7 кв.м не подтверждено первичными документами, а кроме того нежилые помещения общей площадью 124 кв.м и 54,7 кв.м являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения в здании (лит.А, А1) общей площадью 178,7 кв.м, расположенные в подвальном этаже, номера на поэтажном плане 16, 18 (VII) по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27. Данные помещения фактически использовались ответчиком по договору аренды от 20.04.2006 N 03-02760-007-Н-АР-5054-00. Основанием государственной регистрации права собственности муниципального образования послужили постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, решение малого Владивостокского городского совета народных депутатов от 29.09.1993 N 786, постановление мэра города Владивостока от 15.07.1997 N 1991.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты. Между тем, доказательств оспаривания в установленном законом порядке права муниципального образования г.Владивосток на спорные нежилые помещения и прекращения данного права не имеется, требований об оспаривании зарегистрированного права муниципальной собственности ответчиком не заявлено. В этой связи подлежат отклонению доводы общества о проведении спорного аукциона и заключении спорного договора купли-продажи в отношении права аренды спорных нежилых помещений без согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

ООО "Грифон-ДВ" не представило доказательств, подтверждающие его заинтересованность в признании торгов по продаже права на заключение договора аренды и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, недействительными. Судом учитывается тот факт, что ответчик стал победителем спорного аукциона, организатор торгов не уклонялся от заключения с ним договора по результатам проведения аукциона, следовательно, имущественные интересы ООО "Грифон-ДВ" при проведении спорного аукциона не нарушены.

Не являются обоснованными и встречные исковые требования ООО "Грифон-ДВ" о возложении на истца обязанности возвратить обществу задаток в сумме 52542,37 рублей.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

По смыслу статей 447 и 448 ГК РФ торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлены специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Таким образом, в рассматриваемом случае отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от подписания протокола.

Суд установил, что протокол об итогах аукциона по продаже муниципального имущества и договор купли-продажи по итогам торгов подписаны обеими сторонами, следовательно, отсутствуют основания для взыскания с истца задатка, внесенного ответчиком.

Учитывая изложенное встречные исковые требования ООО "Грифон-ДВ" о признании недействительными аукциона по продаже права аренды договора купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока от 24.08.2012 N 3-ПА и возложении на УМС г.Владивостока обязанности вернуть ООО "Грифон-ДВ" задаток в сумме 52542,37 рублей являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "Грифон-ДВ" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2013 по делу N А51-23376/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка