Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 г. N 04АП-4375/13

г. Чита

13 ноября 2013 г.

Дело N А78-3089/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 6 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Рылова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НЭКСТ" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 июля 2013 года по делу N А78-3089/2013 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа "Город Чита" к Обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "НЭКСТ" о взыскании 360 698 руб. 91 коп. задолженности по договору аренды земельного участка и пени за просрочку платежей (суд первой инстанции: Перевалова Е.А.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Казакова С.В., представителя по доверенности N 6017 от 25.09.2013,

от ответчика - Алабужевой И.Р., представителя по доверенности от 20.04.2012; Сульженко Е.Б., представителя по доверенности от 10.10.2011,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1027501166483, ИНН 7536009390, место нахождения: 672000, г.Чита, ул. Чайковская,28; далее - истец, КУИ администрации городского округа "Город "Чита") обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-торговая компания "НЭКСТ" (ОГРН 1027501150665, ИНН 7536006906, место нахождения:672005, г. Чита Авиационный переулок, д.1; далее - ООО ПТК "НЭКСТ", ответчик) о взыскании 306 287 руб. 68 коп. - задолженности по договору аренды земельного участка N 8/08 от 17.04.2008 и пени за просрочку платежей в сумме 54 411 руб. 23 коп. за период с 16.03.2012 по 15.03.2013.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 июля 2013 года исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг 306 287 руб. 68 коп., 54 411 руб. 23 коп. - пени за просрочку внесения платежей за период с 16.03.2012 г. по 15.03.2013 г., 54 411 руб. 23 коп., всего 360 698 руб. 91 коп., а также государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 10 213 руб. 97 коп.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты"; пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации; Постановление Мэра города Читы "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита" от 31.03.2010 N 50, Постановление администрации городского округа "Город Чита" от 14.06.2011 N 130 "О внесении изменений в Порядок расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита", утвержденный постановлением Мэра города Читы от 31.03.2010 N 50.

Судебный акт мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик доказательств внесения в полном объеме арендных платежей за пользование земельным участком не представил. Размер взыскиваемой неустойки судом проверен и признан правильным.

Суд первой инстанции отклонил возражения ответчика, указав, что закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО ПТК "НЭКСТ" обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения между сторонами продолжали действовать в 3-4 кварталах 2012 года и были прекращены с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, не обоснован.

В соответствии с договором аренды N 8/08 от 17.04.2008 земельный участок предоставлен ответчику для определенной цели - строительства подземной автопарковки с устройством площадки для катания на роликовых коньках. Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Во время фактического пользования земельным участком для целей строительства арендатором в полном объеме вносилась арендная плата.

18 мая 2012 года объект строительства введен в эксплуатацию, передан участникам долевого строительства на основании актов приема-передачи, с этого момента ответчик не использует спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, и в силу положений пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ арендные отношения являются прекращенными.

Вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения сохраняются до момента регистрации права собственности на объект долевого строительства первым дольщиком, существенным образом нарушает имущественные интересы общества. При этом после передачи объекта долевого строительства участнику регистрация права собственности не зависит от действий застройщика.

Арендная плата необоснованно рассчитана исходя из коэффициентов, применяемых при аренде земельного участка для строительства, поскольку в спорный период строительство на земельном участке не осуществлялось, а площадь земельного участника, занятого возведенным объектом, значительно меньше площади участка, переданного по договору аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 28.09.2013, в материалах дела имеются доказательства получения сторонами информации о начавшемся судебном процессе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Дополнительно сослались на необоснованное непривлечение судом первой инстанции к участию в деле участников долевого строительства, поскольку именно на них должна быть возложена обязанность по оплате арендной платы за земельный участок.

Представитель истца полагал доводы апелляционной жалобы несостоятельными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.

Правовым основанием исковых требований являются статьи 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) 17.04.2008 заключен договор аренды N 8/08, согласно которому ответчику в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г.Чита, Центральный административный район, ул.Нечаева, 121, с кадастровым номером 75:32:030640:30, площадью 5849 кв.м. для строительства подземной автопарковки с устройством площадки для катания на роликовых коньках.

Срок договора аренды установлен до 01.04.2009.

Размер арендной платы установлен 111 754 руб. 25 коп. в год.

Арендная плата вносится ежеквартально в сроки до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря текущего года (п.2.5 договора).

Дополнительным соглашением от 17.10.2008 к договору от 17.04.2008 продлен срок договора до 01.04.2011.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 11.01.2009 за номером 75:75:01/139/2008-429.

Дополнительным соглашением от 15.07.2011 к договору от 17.04.2008 продлен срок договора аренды N 08/08 до 30.05.2014.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 20.07.2011 за номером 75:75:01/190/2011-059.

Дополнительным соглашением от 01.02.2012 произведен расчет арендной платы на 2012 год на основании Постановления Мэра города Читы "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита" от 31.03.2010 N 50, Постановления администрации городского округа "Город Чита" от 14.06.2011 N 130 "О внесении изменений в Порядок расчета размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа "Город Чита", утвержденный постановлением Мэра города Читы от

31.03.2010 N 50", размер арендной платы за 2012 год составил 610 575 руб. 36 коп., в том числе, по срокам оплаты: 152 643 руб. 84 коп. до 15.03.2012, 152 643 руб. 84 коп. до 15.06.2012, 152 643 руб. 84 коп. до 15.09.2012, 152 643 руб. 84 коп. до 15.12.2012.

В обоснование требования о взыскании суммы в размере 306 287 руб. 68 коп. истец сослался на имеющуюся задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2012. Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании суммы основного долга и начисленной неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Земельные участки отнесены к объектам недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть переданы в аренду.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок представлен ответчику для строительства подземной автопарковки с устройством площадки для катания на роликовых коньках.

Ответчик полагает, что арендные правоотношения с истцом прекратились с момента ввода объекта в эксплуатацию согласно разрешению от 28.05.2012 (л.д.49-51).

Уведомлением от 11.07.2012 арендодатель обратился к арендатору с заявлением о расторжении договора аренды N 8/08 от 17.04.2008.

Согласно ответу истца от 24.07.2011, поскольку договор аренды земельного участка заключен с ответчиком во исполнение договора инвестиционной деятельности от 08.10.2008 (л.д.62-64), объектом инвестиционной деятельности является - строительство "Подземной автостоянки на 100 машиномест (боксов) с площадкой для катания на роликовых коньках", расположенной по адресу: Чита, Центральный административный район, ул.Нечаева, 121 предметом договора является передача ответчиком истцу спортивной площадки на праве собственности, договор аренды может быть расторгнут после осуществления ООО ПТК "НЭКСТ" мероприятий, направленных на государственную регистрацию права собственности на спортивный объект.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе, относительно прекращения обязательства общества по уплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, с момента окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, исходя из следующего.

Ответчиком для строительства объекта заключены договоры долевого участия в строительстве с участниками юридическими и физическим лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной уполномоченным органом по запросу суда первой инстанции, земельный участок, являющейся предметом аренды, обременен правами участников долевого строительства подземной автостоянки.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

При таком правовом регулировании суд первой инстанции правильно исходил из того, что закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.

Факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений объекта долевого строительства соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и правильно применена судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора.

Договор аренды 8/08 земельного участка от 17.04.2008 считается прекращенным в силу закона (статья 416 ГК РФ) с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. С учетом данного вывода доводы заявителя апелляционной жалобы относительно наличия оснований для прекращения обязательств по договору аренды на основании пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению как необоснованные.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, что первая регистрация права общей долевой собственности осуществлена 30.04.2013.

Соответственно, доводы ответчика относительно отсутствия у него обязательства по уплате арендных платежей за 3-4 кварталы 2012 года не основаны на нормах материального права и установленных по делу обстоятельствах.

С учетом данного вывода судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика относительно того, что к участию в деле подлежали привлечению участники долевого строительства. Ссылка представителей ответчика на приведение таких доводов в суде первой инстанции не нашла своего подтверждения в ходе исследования материалов дела, в том числе протоколов судебного заседания и аудиозаписей судебных заседаний.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 арендную плату в нарушение условий договора вносил несвоевременно и не в полном объеме. В спорный период задолженность по арендной плате, с учетом оплаты составляет 306 268 руб. 68 коп. (расчет - л.д. 132). Расчет судом проверен и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств в подтверждение внесения указанной суммы арендной платы за пользование земельным участком, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований в данной части.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном применении при расчете арендной платы коэффициентов, применяемых при аренде земельного участка для строительства, и иной площади земельного участка под уже возведенным объектом строительства, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом вывода суда о том, что договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Как следует из расчета, сумма основного долга определена исходя из начислений арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 01.02.2012 к договору аренды N 8/08 от 17.04.2008.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 54 411 руб. 23 коп. за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.03.2012 по 15.03.2013.

Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена. Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер неустойки ответчиком не оспорен в суде первой инстанции, не приведено возражений против расчета указанной суммы неустойки и в апелляционной жалобе. Судом расчет пени проверен, признан правильным.

На основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка в сумме 54 411 руб. 23 коп. правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.

При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований истца. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, в связи с чем подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 июля 2013 года по делу N А78-3089/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк Д.Н. Рылов