Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2013 г. N 15АП-11959/13

город Ростов-на-Дону

11 ноября 2013 г.

дело N А32-5322/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца: представителя Алесиной С.Г. по доверенности от 01.02.2013,

от ответчиков:

от ООО "Диана": представителя Благи А.Ю. по доверенности от 12.08.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Служба доставки продовольственных товаров "Пчелка"

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "AБАКО", обществу с ограниченной ответственностью "Диана"

о признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Служба доставки продовольственных товаров "Пчелка" (далее - ООО "СДПТ "Пчёлка", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "AБАКО" (далее - ООО "АБАКО") и ООО "Диана" (далее - ООО "Диана") о признании недействительным дополнительного соглашения N 2 к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 27.12.2012, заключённого между ответчиками 14.11.2012, с момента его совершения.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.12.2011 между ООО "АБАКО" (продавец) и ООО "Диана" (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого объектом отчуждения, в том числе выступило нежилое помещение N 108. Указанная сделка была осуществлена без ведома ООО "СДПТ "Пчёлка", которому принадлежит _ доли в праве собственности на спорное помещение. Ввиду того, что ООО "АБАКО" произвело отчуждение всего помещения без учёта его нахождения в общей долевой собственности с ООО "СДПТ "Пчёлка", в рамках судебного дела N А32-15034/2012 право собственности ООО "Диана" на _ доли помещения было признано отсутствующим. ООО "СДПТ "Пчёлка", полагая, что по договору купли-продажи от 27.12.2011 ООО "АБАКО" произвело отчуждение _ доли в праве собственности на помещение N 108 с нарушением преимущественного права покупки ООО "СДПТ "Пчёлка", последнее в рамках судебного дела N А32-8687/2012 заявило требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору в отношении спорного помещения на себя. После этого, 14.11.2012 между ООО "АБАКО" и ООО "Диана" было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи от 27.12.2011, согласно которому стороны исключили из перечня объектов купли-продажи нежилое помещение N 108.

Истец полагает, что дополнительное соглашение от 14.12.2012 является недействительным, т.к. на дату его подписания ответчиками договор купли-продажи от 27.11.2011 был фактически исполнен, обязательства по нему были прекращены, следовательно, не могли быть изменены подписанием дополнительного соглашения. Кроме того, оспариваемое дополнительное соглашение является мнимой сделкой и было составлено только для того, чтобы устранить предмет судебного разбирательства по делу N А32-8687/2012, фактически ООО "Диана" не возвратило спорное помещение ООО "АБАКО".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 по делу N А32-15034/2012 признано отсутствующим право собственности ООО "Диана" на _ доли в праве собственности на помещение N 108. Данное решение суда явилось основанием для подписания между ООО "АБАКО" и ООО "Диана" оспариваемого дополнительного соглашения к договору купли-продажи, что не противоречит нормам действующего законодательства, фактически воля сторон была направлена на обратный выкуп помещения, что не может нарушать прав и законных интересов ООО "СДПТ "Пчёлка".

С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.

Определением от 28.08.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции. Основанием для вынесения указанного судебного акта явилось то обстоятельство, что ООО "Диана" не было уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции (в материалах дела отсутствуют доказательства доставки судебной корреспонденции в адрес общества с соблюдением правил, установленных положениями Правил оказания услуг почтовой связи, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утверждённых приказом ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343).

В судебном заседании представитель ООО "СДПТ "Пчёлка" поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ООО "Диана" с доводами искового заявления не согласился, просил заявленные требования оставить без удовлетворения.

ООО "АБАКО" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела, в отношении общества дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.12.2011 между ООО "АБАКО" (продавец) и ООО "Диана" (покупатель) был заключён договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого объектом продажи, в том числе выступило нежилое помещение N 108, расположенное на 1 этаже здания лит. А, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса / ул. Конституции / ул. Свободы, дом 7/16 а (т. 1 л.д. 12-14).

Данное обстоятельство явилось основанием для внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности на всё помещение N 108 от ООО "АБАКО" к ООО "Диана", что подтверждается выписками из государственного реестра и свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АК N 222914 от 21.02.2012.

В рамках судебного дела N А32-15034/2012, возбуждённого по иску ООО "СДПТ "Пчёлка" к ответчикам ООО "АБАКО" и ООО "Диана", вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 было признано отсутствующим зарегистрированное 21.02.2012 в ЕГРП за N 23-23-21/019/2012-233 право собственности ООО Диана на _ доли в комнате N 108, расположенной на первом этаже здания комбината полуфабрикатов, расположенного в г. Новороссийске, ул. Энгельса, 7 / Свободы, 16 А / Конституции, 16. В ЕГРП погашена запись о праве собственности ООО "Диана" на _ доли в комнате N 108.

Арбитражным судом было установлено, что право собственности ООО "СДПТ "Пчёлка" на _ доли в праве собственности на помещение N 108 возникло на основании договора купли-продажи N 33 от 03.03.2000 и акта приема-передачи от 15.04.1999. В связи с этим, суд пришёл к выводу о том, что запись о регистрации права собственности ООО "Диана" на _ доли в праве собственности на комнату N 108 нарушает права истца, которые не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Одновременно с этим суд констатировал, что ввиду неисполнения договора купли-продажи от 27.12.2011 в части отчуждения помещения ООО "Диана" вправе требовать от ООО "АБАКО" возмещения убытков.

Полагая, что в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "СДПТ "Пчёлка" имеет преимущественное право на приобретение спорного помещения N 108 в собственность, 29.03.2012 общество в рамках судебного дела N А32-8687/2012 обратилось с иском к ООО "АБАКО" и ООО "Диана" о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в отношении нежилого помещения N 108 общей площадью 137,2 кв.м., расположенного на первом этаже здания литер "А" по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса / ул. Конституции / ул. Свободы, 7/16 А, отчуждённого по договору купли-продажи от 27.12.2011.

В свою очередь, 14.11.2012 между ООО "АБАКО" и ООО "Диана" заключено дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 27.12.2011, согласно которому стороны фактически исключили помещение N 108 из перечня объектов купли-продажи, изложив пункт 1.1.3 договора в новой редакции. В качестве основания для заключения данного соглашения стороны указали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 по делу N А32-15034/2012.

ООО "СДПТ "Пчёлка" полагает, что данное дополнительное соглашение является недействительным и было заключено ответчиками только в одной целью - исключить возможность удовлетворения иска ООО "СДПТ "Пчёлка" о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, заявленного в рамках судебного дела N А32-8687/2012.

Из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебную защиту могут получить только те субъективные права и законные интересы истца, которые непосредственно подвергаются нарушению со стороны ответчика, либо последним создаются такие условия, которые в будущем будут способны повлечь нарушение прав истца.

Из содержания иска и из пояснения представителя ООО "СДПТ "Пчёлка" следует, что обращение в арбитражный суд с иском по настоящему делу общество преследует одну цель - произвести восстановление своего законного интереса, заключающегося в возможности беспрепятственной реализации права на преимущественное приобретение в собственность _ доли в праве собственности на нежилое помещение N 108. Истец указывает, что заключение между ответчиками оспариваемого дополнительного соглашения N 2 от 14.11.2012 имеет своей единственной целью искусственное создание видимости того, что помещение N 108 не является объектом купли-продажи по договору от 27.12.2011, а следовательно, у ООО "СДПТ "Пчёлка" отсутствует преимущественное право на приобретение данного помещения в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из фактического основания заявленного иска, суду, прежде всего, надлежало выяснить вопрос о том, может ли помещение N 108 являться самостоятельным объектом гражданского оборота и, следовательно, может ли у ООО "СДПТ "Пчёлка" как у собственника _ доли в праве собственности на данное помещение возникать преимущественное право покупки при отчуждении совладельцем помещения - ООО "АБАКО" - принадлежащей ему _ доли в праве собственности на данное помещение.

Из представленных в материалы дела фотоматериалов, видеосъемок, технических и кадастровых паспортов, пояснений представителей сторон следует, что спорное помещение N 108 "дебаркадер" представляет собой неизолированное от общего двора здания помещение общей площадью 137,2 кв.м.

Данное помещение используется сторонами спора в следующем порядке:

- ООО "СДПТ "Пчёлка" использует данное помещение для заезда в него мелкогабаритного автотранспорта предприятия и осуществления погрузочно-выгрузочных работ в отношении товара, доставляемого обществом для своих производственных нужд. Из указанного помещения обеспечивается вход в 3 помещения, принадлежащие ООО "СДПТ "Пчёлка" на праве собственности (поэтажный план здания, составленный по состоянию на 11.07.1996). В помещении дебаркадера размещаются мусорные контейнеры ООО "СДПТ "Пчёлка";

- ООО "Диана" использует данное помещение для инсоляции принадлежащих ему на праве собственности помещений N 116, 117 (в настоящее время данные помещения используются обществом в качестве объекта общественного питания - столовой), а также в нём обустроена входная группа, посредством которой обеспечивается доступ посетителей столовой в помещение N 117 (зал столовой) и работников предприятия к указанному помещению и остальным помещениям, принадлежащим обществу, посредством коридора (данный факт установлен видеосъёмкой, осуществлённой директором ООО "СДПТ "Пчёлка").

В судебном заседании представитель ООО "СДПТ "Пчёлка" пояснила, что ООО "Диана" была осуществлена незаконная перепланировка помещений N 116, 117 и спорного помещения N 108, в результате которой ООО "Диана" возвело стену внутри дебаркадера, присоединив тем самым часть площади данного помещения к площади помещений N 116, 117, обустроило оконные поёмы в помещения N 116, 117, выходящие в помещение дебаркадера, что явилось основанием для обращения ООО "СДПТ "Пчёлка" в рамках судебного дела N А32-21992/2012 с иском об обязании восстановить помещение N 108 в первоначальном состоянии. Представитель указала, что входная группа, обеспечивающая доступ к помещению ответчика N 117, также была обустроена в дебаркадере ответчиком самовольно.

Суд апелляционной инстанции полагает, что выше приведённые представителем ООО "СДПТ "Пчёлка" доводы о самовольности перепланировки ответчиком помещения N 108 не могут повлиять на разрешение существующего спора. Как следует из поэтажного плана помещений, составленного на дату 11.07.1996, а также из кадастрового паспорта помещений, до осуществлённой перепланировки спорное помещение N 108 использовалось ООО "Диана" и его правопредщественником ООО "АБАКО" в следующем порядке: посредством имевшегося пандуса обществами осуществлялась выгрузка товара и размещение его в помещении N 116, до переоборудования имевшего целевое назначение холодильной камеры. Таким образом, из помещения N 108 обеспечивался единственный доступ к помещению N 116. Данное обстоятельство не отрицал как представитель ООО "Диана", так и представитель ООО "СДПТ "Пчёлка". Следовательно, даже если арбитражным судом в рамках судебного дела N А32-21992/2012 перепланировка помещений N 116, 117 и N 108 будет признана незаконной, ООО "Диана" будет обязано восстановить ранее имевшейся дверной проход из помещения N 108 в помещение N 116.

Суд также отклоняет как не имеющий значения для правильного разрешения спора довод истца о том, что ООО "Диана" имеет доступ к принадлежащим ему помещениям со стороны улицы Конституции. Наличие нескольких входных групп в помещения ответчика само по себе не может являться основанием для прекращения у ООО "Диана" права на использование какого-либо из них. Кроме того, в настоящее время часть помещений, принадлежащих ООО "Диана", используется последним для размещения объекта общественного питания (столовой), что предполагает наличие дополнительных эвакуационных выходов (СНиП 21-01-97*).

Оценив выше изложенные фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что спорное помещение N 108 может использоваться только в качестве помещения для разгрузки товаров, доставляемых ООО "СДПТ "Пчёлка" и ООО "Диана", а также для обеспечения доступа истца и ответчика к принадлежащим им на праве собственности помещениям. Таким образом, помещение N 108 фактически предназначено исключительно для обслуживания иных помещений здания, принадлежащих ООО "СДПТ "Пчёлка" и ООО "Диана", и не имеет значения самостоятельного и обособленного помещения.

В постановлении N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Таким образом, учитывая, что спорное помещение N 108 по своему целевому назначению относится к общему имуществу здания, предназначенному для обслуживания иных помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "СДПТ "Пчёлка" и ООО "Диана", его правовая судьба во всех случаях подлежит следованию правовой судьбе обслуживаемых помещений, независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении таких помещений указания на это.

В отношении общего имущества (помещений общего пользования) правовое регулирование, установленное нормами статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, т.к. данные помещения не могут рассматриваться в качестве самостоятельных, неотделимых от основных помещений, объектов гражданского оборота.

Таким образом, заключение между ООО "АБАКО" и ООО "Диана" договора купли-продажи от 27.12.2011, вне зависимости от его содержания, не могло породить у ООО "СДПТ "Пчёлка" право преимущественной покупки на помещение N 108, защищаемое нормами статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, заключение между ответчиками дополнительного соглашения N 2 от 14.11.2012 не способно повлиять на права и законные интересы ООО "СДПТ "Пчёлка", т.к. ООО "Диана" будет являться собственником доли в праве собственности на спорное помещение в силу прямого указания закона (289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) и факта заключения договора купли-продажи от 27.12.2011, который в установленном законом порядке недействительным не признавался.

Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Следовательно, ООО "СДПТ "Пчёлка" может защищать своё право собственности на _ доли спорного помещения N 108 как на объект общего имущества здания. При этом в рамках судебного дела N А32-15034/2012 истец получил такую защиту, в результате чего право собственности ООО "Диана" на _ доли спорного помещения было признано отсутствующим.

Учитывая, данное обстоятельство, а также факт того, что довод ООО "СДПТ "Пчёлка" о наличии у него преимущественного права на приобретение в собственность _ доли в праве собственности на помещение N 108 не основан на нормах действующего законодательства, истец не представил суду доказательств наличия у него нарушенного субъективного права или законного интереса действиями ответчиков, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Суд также отклоняет довод истца о том, что обязательства, возникшие из договора купли-продажи от 27.12.2011, были прекращены в результате исполнения сторонами всех условий сделки, в связи с чем ответчики не могли заключить дополнительное соглашение к прекращённому обязательству. Факт того, что ООО "АБАКО" не исполнило и не могло исполнить договор в части передачи ООО "Диана" прав в отношении _ доли помещения N 108, следует из выше приведённых положений действующего законодательства, помещение из владения ООО "СДПТ "Пчёлка" также не выбывало. Указанный факт неисполнения сделки был установлен Арбитражным судом Краснодарского края при вынесении решения от 22.08.2012 по делу N А32-15034/2012.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

По изложенным выше основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения, которым в удовлетворении иска надлежит отказать.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2013 года по делу N А32-5322/2013 отменить, принять новое решение.

В удовлетворении заявленного иска отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина