Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2013 г. N 20АП-6627/13

г. Тула

14 ноября 2013 г.

Дело N А23-5249/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.11.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Клименко А.Г. (доверенность от 28.12.2012 N 01-23/2043), Вичканова Р.А. (доверенность от 10.01.2013 N 01-14/9), от ответчика - Большакова А.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 20.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла" на решение Арбитражного суда Калужской области от 14.08.2013 по делу N А23-5249/2012 (судья Чучевлянкина И.Н.), установил следующее.

Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к некоммерческому партнерству "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 860 748 руб. 54 коп. по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2004 N 1343 за период с 07.01.2009 по 31.05.2013 (с учетом уточнения от 03.06.2013).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 11.03.2013 принято встречное исковое заявление некоммерческого партнерства "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла" к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" об установлении размера задолженности по арендным платежам в сумме 245 317 руб. 96 коп. за период с 07.01.2009 по 31.05.2013, о зачете расходов на капитальный ремонт в сумме 502 890 руб. 13 коп. в счет арендной платы по договору аренды подвальных нежилых помещений от 01.10.2004 N 1343 (с учетом уточнения от 26.07.2013).

Решением арбитражного суда от 14.08.2013 исковые требования администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" к некоммерческому партнерству "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла" удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Некоммерческое партнерство "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла", не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что арендодатель фактически одобрил проектно-сметную документацию, составленную на основании согласованной с ним дефектной ведомости, но уклоняется от зачета расходов на ремонт в счет арендной платы. Ссылается на необходимость уменьшения размера арендной платы ввиду невозможности использования части помещения до 245 317 руб. 96 коп. и зачете дополнительно расходов на капитальный ремонт, наличии таким образом переплаты.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между сторонами подписан договор от 01.10.2004 N 1343 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Жолио-Кюри, д. 5, общей площадью 225.3 кв. м (согласно дополнительному соглашению от 30.10.2008 с 01.11.2008 - 223.4 кв. м), под клуб для работы с молодежью (согласно дополнительному соглашению от 08.07.2009 с 01.09.2009 - под кафе-бар, бильярдную), сроком действия по 29.09.2005.

На основании акта приема-передачи от 01.10.2004 помещение передано истцом ответчику.

Как предусмотрено п. 6.6 договора, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку в материалы дела документов о наличии возражений не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о пролонгации договора от 01.10.2004 на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 протокола согласования арендной платы за нежилые помещения арендная плата составляет 4 731 руб. 30 коп. в месяц (без НДС).

Истец начислил ответчику арендную плату за период с 07.01.2009 по 31.05.2013 в сумме 1 000 787 руб. 54 коп. В деле также имеются подписанные истцом уведомления о перерасчете арендной платы с 01.01.2009, с 01.09.2009, с 01.01.2011.

Задолженность ответчиком погашена частично в сумме 140 000 руб. Доказательств исполнения ответчиком денежного обязательства в полном объеме не представлено.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 29.02.2012 N 114/2012, которая оставлена удовлетворения. В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Ответчик заявил встречный иск, в котором просил установить размер задолженности по арендным платежам в сумме 245 317 руб. 96 коп. за период с 07.01.2009 по 31.05.2013, произвести зачет расходов на капитальный ремонт в сумме 502 890 руб. 13 коп. в счет арендной платы. В обоснование встречного иска сослался на наличие дефектной ведомости, исправление проектно-сметной документации в соответствии с замечаниями истца, отсутствие согласований с ним сметы по результатам доработки проектно-сметной документации, необращение отдельно ответчика за разрешением на реконструкцию и перепланировку, направление такого письма другой организацией, необходимость уменьшения размера арендной платы ввиду невозможности использования части помещения до 245 317 руб. 96 коп. и зачет дополнительно расходов на капитальный ремонт.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании указанных норм права и с учетом представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование администрации о взыскании задолженности.

Методикой расчета арендной платы не предусмотрены понижающие и нулевые коэффициенты в связи с невозможностью использования помещений, ответчику было известно о необходимости капитального ремонта в момент заключения договора, невозможность использования помещения им не доказана, в связи с этим оснований для исключения из арендной платы 113,3 кв. м вспомогательной площади не имеется. В связи с этим апелляционный суд отклоняет соответствующий довод апелляционной жалобы.

В обоснование встречного иска некоммерческим партнерством "Клуб исторического фехтования и ролевого моделирования "Валхалла" представлен расчет уменьшенной арендной платы, дефектная ведомость, письма истца от 14.09.2010 N 738/2010, от 25.09.2009 N 773, от 18.02.2012 N 26, договор от 30.09.2010 N 25-09 с приложениями и дополнительным соглашением, акт об оказании услуг от 19.11.2010, акты о приемки выполненных работ, платежные поручения от 16.11.2010 N 4, от 22.11.2010 N 5, от 21.12.2010 N 6, квитанции, акт осмотра нежилых помещений от 21.03.2013, экспликация к плану строения, технический паспорт.

Согласно п. 2.13 договора арендатор обязан производить капитальный ремонт, стороны вправе урегулировать иначе вопрос о распределении обязанностей по производству капитального ремонта в отдельном соглашении. Стороны дополнительно решают вопрос о порядке внесения и размерах арендной платы в зависимости от наличия препятствий пользованию имуществом в соответствии с договором.

В соответствии с п. 2.15 договора арендатор проводит ремонт и реконструкцию арендуемых помещений с последующим зачетом затрат на капитальный ремонт по смете, согласованной с арендодателем, в счет арендной платы.

Обнинским городским Собранием городского округа "Город Обнинск" 03.06.2008 утверждено Положение "Об аренде объектов нежилого фонда и движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Обнинска".

В силу п. 27.1. Положения арендатор письменно обращается к арендодателю с требованием о необходимости проведения капитального ремонта или с предложением о произведении неотделимого улучшения своими силами.

К заявлению о проведении капитального ремонта прилагаются: дефектная ведомость, проект планируемых работ, документация, позволяющая определить стоимость работ в текущих ценах (смета), график работ.

Как установлено 27.2. Положения, арендодатель составляет акт обследования технического состояния имущества, причин, обуславливающих необходимость произведения неотделимых улучшений или капитального ремонта, к которому прилагаются перечень работ, утверждает смету работ. С целью составления акта и утверждения сметы арендодатель привлекает соответствующих специалистов администрации города, эксплуатационного предприятия, соответствующих муниципальных организаций, независимых экспертов, арендатора.

Споры по определению стоимости работ требуемого капитального ремонта решаются в судебном порядке.

Согласно п. 27.3. Положения порядок зачета стоимости произведенных работ, сроки работ, порядок внесения арендной платы на период проведения ремонта определяются письменным соглашением сторон. Зачету подлежит стоимость, определенная сметой, утвержденной арендодателем.

Доказательств подписания сторонами письменного соглашения по данному вопросу, соблюдения ответчиком установленного вышеуказанного порядка, утверждения администрацией сметы, получения в установленном порядке разрешения на проведение работ не имеется.

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет ссылку апеллянта в жалобе на то, что арендодатель фактически одобрил проектно-сметную документацию, составленную на основании согласованной с ним дефектной ведомости, но уклоняется от зачета расходов на ремонт в счет арендной платы

Стороны от проведения экспертизы в суде первой инстанции отказались.

Суд не принимает во внимание ссылку ответчика на осуществление истцом ранее зачета по проведенной части капитального ремонта, заключение с ООО МПКП "Гентар" договора на проверку сметы, выдачу экспертного заключения, направление администрацией письма о возможности заключения после предоставления экспертного заключения дополнительного соглашения о согласовании объема проведения работ, представление экспертного заключения и подписание соглашения, согласование специалистом администрации дефектной ведомости, обращение главного архитектора за разрешением о перепланировке в качестве оснований для зачета части капитального ремонта по вышеизложенным причинам.

Принимая во внимание несоблюдение ответчиком порядка согласования проведения капитального ремонта, отсутствие согласованной с истцом сметы, акта обследования технического состояния с его участием о необходимости проведения капитального ремонта, соглашения о зачете, неполучение разрешения на реконструкцию и перепланировку, необоснованность проведения работ по самовольному сносу перегородок, оборудованию барной стойки, в отношении общих коммуникаций, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска об установлении размера задолженности в сумме 245 317 руб. 96 коп., о зачете расходов на капитальный ремонт в сумме 502 890 руб. 13 коп.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 14.08.2013 по делу N А23-5249/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова М.В. Каструба