Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2013 г. N 15АП-16485/13

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2013 г.

дело N А32-2397/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-2397/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (ОГРН 1022302920067, ИНН 2320108367)

к ответчикам Администрации города Сочи (ОГРН 1022302923389, ИНН 2320052516); Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940)

при участии третьих лиц: товарищество собственников жилья "Катерина Альпик" (ОГРН 1092367004333, ИНН 2317055210);

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330, ИНН 2308171570)

о прекращении договора,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (далее - истец, общество, ООО "Катерина Альпик-1") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город Сочи (далее - департамент) о признании прекращенными:

договора от 11.11.2011 N 4900007147 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенного между ООО "Катерина Альпик-1" и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) в отношении земельного участка площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс;

договора от 26.06.2001 N 2063 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, дополнительных соглашений к данному договору от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009, заключенных между ООО "Катерина Альпик-1" (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель), в отношении земельного участка площадью 5000 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, с видом разрешенного использования - жилой комплекс (с учетом частичного отказа от исковых требований и уточнения первоначально заявленных требований, принятых определением суда первой инстанции от 29.05.2013 и протокольным определением суда от 01.08.2013 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.191, т.2 л.д.250)).

Исковые требования предъявлены на основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и мотивированы тем, что предоставленные в аренду обществу земельные участки находятся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на данных участках. С момента государственной регистрации права собственности на первое помещение многоквартирного дома, земельный участок, на котором он расположен, поступает в долевую собственность, а публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком. Исполнив обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, передав помещения в указанных домах в собственность участников долевого строительства, общество перестало быть пользователем спорных земельных участков, в связи с чем, спорные договоры прекратили свое действие в порядке статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация и департамент незаконно уклоняются от подписания дополнительных соглашений о расторжении спорных договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 исковые требования удовлетворены частично. Договор от 11.11.2011 N 4900007147 аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:0420016:1017 площадью 4994 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, заключенный между ООО "Катерина Альпик-1" и муниципальным образованием город-курорт Сочи, признан прекращенным. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставленный обществу по договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 площадью 4994 кв.м. для строительства жилого дома перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в таком доме. В связи с этим, договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147 фактически прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания прекратившим действие договора аренды от 26.06.2001 N 2063, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) указанного договора применительно к статьям 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения администрация была не вправе распоряжаться земельными участками особо охраняемых природных территорий федерального значения, которые были отнесены к федеральной собственности. В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для признания прекратившим действие ничтожного договора отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявители указали на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013, в связи с чем просили отменить данное решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчики сослались на отсутствие в материалах дела доказательств принятия уполномоченным федеральным органом специального распорядительного акта о передаче обоих спорных земельных участков в аренду общества.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановлений главы администрации города Сочи от 24.10.1996 N 742/4 и от 24.07.1998 N639/4 между ООО "Фирма "Динамо-Спорт" (арендатор) и администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) был подписан договор аренды от 26.06.2001 N2063 (т.1 л.д.45-55).

В связи с реорганизацией ООО "Фирма "Динамо-Спорт" в форме присоединения к ООО "Катерина Альпик-1" (т.1 л.д.15), дополнительным соглашением N 3 от 12.03.2007 в договор аренды от 26.06.2001 N 2063 внесены изменения в части наименования арендатора, согласно которому арендатором указано ООО "Катерина Альпик-1" (т.1 л.д.52).

Пунктом 1.1 договора от 26.06.2001 N 2063 в редакции дополнительных соглашений от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009 установлено, что в соответствии с условиями названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс.

Срок действия договора, согласно пункту 2.1 договора, установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046 (т.1 л.д.45).

Договор аренды от 26.06.2001 N 2063 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрационной службы на последнем листе договора и дополнительных соглашений (т.1 л.д.47, 51, 53, 55).

Во исполнение постановления Главы города Сочи от 14.04.2008 N 468 и постановления администрации города Сочи от 02.11.2011 N2265, между ООО "Катерина Альпик -1" (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) был подписан договор аренды от 11.11.2011 N4900007147, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс. Согласно пункту 2.1 договора от 11.11.2011 N4900007147 срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2054 (т.1 л.д.36).

Договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрационной службы на последнем листе договора (т.1 л.д.42).

Согласно постановлению администрации города Сочи от 02.11.2011 N 2265 основанием заключения договора аренды от 11.11.2011 N 4900007147 явился раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:23, ранее предоставленного ООО "Катерина Альпик-1" на основании договора аренды N 4900004614 от 23.04.2008 (т.1 л.д.33).

Из материалов дела следует, что первоначально спорные земельные участки были предоставлены обществу для строительства комплекса апартаментов.

Постановлением Главы города Сочи от 31.03.2005 N 1240 ООО "Катерина Альпик-1" и ООО "Фирма "Динамо - Спорт" было разрешено строительство комплекса апартаментов "Катерина Альпик" в соответствии с утвержденной проектной документацией на земельных участках общей площадью 24733 кв.м., включая земельные участки, являющиеся объектом настоящего спора (т.1 л.д.56).

ООО "Фирма "Динамо - Спорт" было реорганизовано в форме присоединения к ООО "Катерина Альпик-1", в связи с чем застройщиком спорных участков с 2007 года являлось правопреемником ООО "Катерина Альпик-1".

По окончанию строительства комплекса апартаментов "Катерина Альпик", состоящего из отдельных корпусов, Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи было выдано ООО "Катерина Альпик-1" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-139 от 01.11.2007, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства в виде комплекса апартаментов "Катерина Альпик" литеры Л, Г, Г1, А, И, Б, В, Е, 3, Д, Ж, К, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2 (т.1 л.д.59).

Свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2007 подтверждается государственная регистрация права собственности ООО "Катерина Альпик-1" на отдельные здания (корпуса) комплекса апартаментов "Катерина Альпик" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-139 от 01.11.2007 в порядке статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.1 л.д.132-140).

В соответствии с протоколом N 3 от 31.03.2008 заседания городской комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденного постановлением главы города Сочи N 608 от 28.05.2008 нежилые помещения апартаментов общей площадью 10372,7 кв.м. комплекса апартаментов "Катерина Альпик" (корпуса N N 1,2,3,4,6,7,8,9,10: литер А, В, Д, К, Б, И, 3, Е, Ж) по ул. Защитников Кавказа, 77/2 в пос. Красная Поляна, Адлерского района гор. Сочи переведены в жилые помещения - квартиры, с присвоением номеров (т.1 л.д.61).

Распоряжением Главы города Сочи от 16.03.2009 N 236-р был изменен вид разрешенного использования земельных участков на "жилой комплекс" (т.1 л.д.74), соответствующие изменения были внесены в государственный кадастр недвижимости (т.1 л.д.76, 79) и договоры аренды N 2063 от 26.06.2001 и N4900004614 от 23.04.2008 (действовавший до заключения сторонами договора аренды от 11.11.2011 N4900007147 после раздела одного из участков).

Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что в 2008-2011 годах была осуществлена государственная регистрация права собственности физических лиц на жилые помещения - квартиры в отдельных корпусах комплекса апартаментов "Катерина Альпик" (т.1 л.д.82-131; т.2 л.д.8-226).

Из анализа свидетельств о государственной регистрации, выписок из ЕГРП и заключений кадастрового инженера следует, что в спорный период была осуществлена государственная регистрации права собственности физических лиц в том числе и на квартиры в корпусах N N 3 и 8, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 и корпусах N N 9, 10, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:8 (т.2 л.д. 229, 232, 235, 238).

Собственниками помещений многоквартирных домов указанного комплекса было создано товарищество собственников жилья "Катерина Альпик" (ИНН 2317055210, ОГРН 1092367004333), зарегистрированное 16.12.2009 (т.1 л.д. 151, 153).

Собственниками помещений в спорных многоквартирных домах также избран способ управления многоквартирными домами - управление товариществом собственников жилья.

Полагая, что оснований для дальнейших арендных правоотношений применительно к спорным земельным участкам не имеется, ООО "Катерина Альпик-1" обратилось в департамент с предложением о расторжении договоров аренды земельных участков (письмо от 28.06.2012 N 15/2012).

Письмом от 17.03.2012 N 02-05-17/12512 департамент известил общество о том, что с учетом требований статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ договоры аренды земельных участков будут расторгнуты после внесения изменений в кадастровый учет земельных участков в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в части указания вида разрешенного использования - "многоквартирный дом" (т.1 л.д.143).

Ссылаясь на прекращение действия спорных договоров аренды в связи с переходом участков в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов после государственной регистрации права собственности на помещения в указанных многоквартирных домах, ООО "Катерина Альпик-1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании прекращенным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.06.2001 N 2063, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:040016:8, расположенный в границах города Сочи в Адлерском районе, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В кадастровом паспорте земельного участка N 2343/12/11-393383 от 27.09.2011 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.79-81).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем на момент подписания договора аренды от 26.06.2001 N 2063 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13) судам разъяснено, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент заключения договора аренды от 26.06.2001 N 2063, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка. Доказательства того, что администрации, как на момент совершения сделки, так и на момент ее фактического исполнение посредством передачи земельного участка, были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

В данной ситуации, договор аренды от 26.06.2001 N 2063 не может рассматриваться как договор аренды будущей вещи, поскольку арендодатель на момент его фактического исполнения путем передачи во владение арендатору земельного участка не являлся собственником данного участка и не был на то специально уполномочен действительным собственником участка.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.06.2001 N 2063, было предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, органы местного самоуправления муниципального образования город Сочи фактически распорядились земельным участком, относящимся на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка во владение истцу к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий. В связи с этим, суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды от 26.06.2001 N 2063 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку противоречит пункту 1 статьи 125, статьей 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды от 26.06.2001 N 2063, заключенного администрацией с превышением компетенции. Тот факт, что на момент обращения администрации в суд спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности не имеет правового значения для разрешения спора.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 26.06.2001 N 2063 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно отказал в признании прекращенным ничтожного договора аренды от 26.06.2001 N 2063, который в любом случае не мог породить каких-либо юридических последствий.

При разрешении спора в части требований ООО "Катерина Альпик-1" о признании прекращенным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11.11.2011 N 4900007147 суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, муниципальное образование город-курорт Сочи, в лице уполномоченных органов (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации), было вправе распоряжаться данным земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008), в том числе посредством его предоставления в аренду обществу.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 4994 кв.м., кадастровый номер 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - жилой комплекс. Данный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:23, в отношении которого распоряжением главы города Сочи N 236-р от 16.03.2009 был установлен аналогичный вид разрешенного использования (т.1 л.д.74).

Корпуса апартаментов, расположенные на данном земельном участке, были введены в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-139 от 01.11.2007 и на основании протокола N 3 от 31.03.2008 заседания городской комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденного постановлением главы города Сочи N 608 от 28.05.2008, переведены в жилые помещения - квартиры, с присвоением перечисленных в протоколе номеров (т.1 л.д.61).

Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП подтверждается осуществление государственной регистрации права собственности на квартиры в указанных многоквартирных домах за физическими лицами в 2008-2011 годах.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме спорный земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона - части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы администрации о необходимости внесения соответствующих изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости в части указания разрешенного использования земельного участка - "размещение многоквартирного дома" основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).

К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относятся кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в государственный кадастр недвижимости (пункт 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). Указанные сведения не свидетельствуют о формировании земельного участка как объекта прав, а указывают на необходимость его использования в соответствии с определенными целями (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2013 по делу N А32-5678/2012.

Доказательства того, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, может быть сформирован иным образом, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Из материалов дела следует, что требования истца направлены констатацию факта прекращения действия договора аренды от 11.11.2011 N 4900007147 в силу закона (статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с необоснованным начислением арендодателем арендной платы за пользование земельным участком, который в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Избранный истцом способ защиты в виде требований о признании прекратившим действие договора аренды соответствует способам защиты права, предусмотренным гражданским законодательством от 11.11.2011 N 4900007147, поскольку защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзацы 3, 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества, направленные на пресечение дальнейшего нарушения его прав ответчиком.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не усматривается.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалобы, которые в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-2397/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина