Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 г. N 16АП-2649/13

г. Ессентуки

13 ноября 2013 г.

Дело N А63-2395/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова А.П.,

судей: Джамбулатова С.И., Жукова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2013 по делу N А63-2395/2013 (судья Безлепко В.В.)

по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 1052600610941, с. Грачевка

к Управлению Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю, ОГРН 1052604288428, г. Ставрополь,

третьи лица:

муниципальное казенное общеобразовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа N 1", с. Грачевка,

муниципальное казенное дошкольное образовательное учреждение "Детский сад N 5", с. Грачевка,

о расторжении договора аренды от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - отдела имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края - Дудинов Л.В. (доверенность от 21.10.2013 N 662/03);

от ответчика - Управление Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю - Хмельниченко О.Н. (доверенность от 09.01.2013 N 143);

от третьего лица - муниципального казенного общеобразовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа N 1", с. Грачевка - не явились, извещены;

от третьего лица - муниципального казенного дошкольного образовательного учреждения "Детский сад N 5" - заведующая Панфилова К.П. (приказ о приеме на работу),

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края (далее - отдел имущественных и земельных отношений) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю (далее - Управление, УФМС России по Ставропольскому краю) о расторжении договора аренды от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ.

Определениями суда от 18.03.2012 и от 13.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены муниципальное казенное общеобразовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа N 1", с. Грачевка (далее - МКОУ "Средняя общеобразовательная школа N 1") и муниципальное казенное дошкольное образовательное учреждение "Детский сад N 5", с. Грачевка (далее - МКДОУ "Детский сад N 5").

Решением суда от 02.07.2013 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений и Управлением. Взыскано с ответчика доход федерального бюджета Российской Федерации 4 000 руб. государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком не исполнены договорные обязательства по оплате арендных платежей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не полно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. По мнению управления, на момент рассмотрения спора задолженность у ответчика перед истцом отсутствует, поскольку задолженность оплачена в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Альтернативные помещения для передислокации отделения УФМС России по Ставропольскому краю в Грачевском районе администрацией не предоставлены. Также ответчик указывает, что истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска компании отказать.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители истца и третьего лица - МКДОУ "Детский сад N 5" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - МКОУ "Средняя общеобразовательная школа N 1", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя для участия в судебном заседании не направило, о причинах неявки суд не известило. Отзыв на апелляционную жалобу не направило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя МКОУ "Средняя общеобразовательная школа N 1".

Проверив правильность решения от 02.07.2013 по делу в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.12.2008 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и Управлением Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю (арендатор) заключен договор N 39-08/31 ФМ на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Грачевского муниципального района Ставропольского края, по условиям которого арендатору передаются в аренду нежилые помещения в административном здании литера А, номера на поэтажном плане 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, расположенном по адресу: 356250, Ставропольский край, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, 27, для размещения отделения Управления Федеральной миграционной службы по Ставропольскому краю в Грачевском районе. Договором срок действия предусмотрен на десять лет с 01 января 2009 года по 31 декабря 2018 года (пункт 1.2 договора).

Право собственности истца на указанные помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 08.12.2006 серия 26 АБN 184918.

Договор аренды от 12.12.2008 прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем свидетельствует отметка о дате регистрации от 29.04.2009 N 26-26-07/002/2009-049.

24 октября 2011 года управлению согласно постановления администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 10.10.2011 N 458 "Об установлении минимальной величины арендной платы на 2012 год" направлено уведомление N 338/02 о размере минимальной величины арендной платы за 1 кв. м в год посредством факсимильной связи 22.11.2011 и письмом от 22.11.2011.

Сопроводительным письмом от 06.02.2012 N 58/02 направлен проект дополнительного соглашения к договору для подписания и государственной регистрации в установленном порядке. Ответчиком проект договора не подписан.

Письмом от 12.05.2012 N 319/03 истцом повторно направлено предложение предоставить подписанный и зарегистрированный в установленном порядке экземпляр дополнительного соглашения к договору.

Ответчик сопроводительным письмом от 06.06.2012 N 10/7395 проект дополнительного соглашения к договору возвратил истцу без подписи и государственной регистрации, мотивируя отказ от подписания внесением поправок в преамбулу и необходимостью изменения даты заключения дополнительного соглашения для проведения государственной регистрации договора.

В связи с тем, что ответчиком не выполнены требования истца, указанные в письме от 12.05.2012 N 319/03, письмом администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 22.06.2012 N 1700 ответчику предложено расторгнуть договор и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Предложение расторгнуть договор мотивировано тем, что оплата аренды помещений производилась ответчиком по ставкам, утвержденным до 10.10.2011, в связи с чем, за период с января по июнь 2012 года образовалась задолженность в сумме 14 847 руб. 62 коп. (без НДС) и не была погашена задолженность за декабрь 2011 года в сумме 10 457 руб. 12 коп. (без НДС).

Письмом администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 06.08.2012 N 2170 ответчику повторно направлен проект дополнительного соглашения к договору с внесенными изменениями и акт сверки взаиморасчетов по арендной плате.

8 августа 2012 года от ответчика поступил платеж за аренду помещения за июль 2012 года в сумме 10 457 руб. 12 коп., рассчитанный по ставкам, утвержденным до 10.10.2011.

Письмом от 07.09.2012 N 598/03 ответчик уведомлен о намерении истца расторгнуть договор с 5 декабря 2012 года и в его адрес направлен проект соглашения о расторжении договора. Данное соглашение не подписано ответчиком.

Пунктом 4.2. договора от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ определено, что арендатор ежемесячно, в срок до 10 числа начала месяца, следующего за отчетным вносит арендную плату (без НДС) на указанные в договоре реквизиты.

Согласно пункту 4.4 договора от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации, Ставропольского края или Грачевского муниципального района, касающихся определения размера арендной платы, а также минимальной величины арендной платы. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Платежи за аренду помещений за август - декабрь 2012 года поступили 29 декабря 2012 года, однако в период с 01.01.2013 по 12.03.2013 ответчиком вновь не произведена оплата за аренду помещений.

При этом согласно постановлению администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 07.11.2012 N 737 "Об установлении минимальной величины арендной платы на 201 3 год" размер минимальной величины арендной платы за 1 кв.м на 2013 год увеличен.

В соответствии с пунктами 6.2 и 6.2.3 договора от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ по требованию арендодателя договор подлежит досрочному расторжению в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо вносит ее не в полном объеме.

Неисполнение ответчиком существенных договорных обязательств по оплате арендных платежей, непринятие ответчиком условий об увеличении минимальной величины арендной платы в соответствии с постановлениями администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правоотношения сторон по договору от 12.12.2008 N 39-08/31 регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В разделе 6 договора аренды стороны установили, что по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо вносит ее не в полном объеме.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускается.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что от 24.10.2011 во исполнение постановления администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 10.10.2011 N 458 "Об установлении минимальной величины арендной платы на 2012 год" истцом ответчику направлено уведомление N 338/02 о размере минимальной величины арендной платы за 1 кв. м в год посредством факсимильной связи 22.11.2011 и письмом от 22.11.2011, а затем сопроводительным письмом от 06.02.2012 N 58/02 направлен проект дополнительного соглашения к договору для подписания и государственной регистрации в установленном порядке.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил управление о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

Судом правильно указано на то, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 и соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 4 пункта 20 Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно которому в случае, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации не имелось.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 стаи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с указанными нормами права истец обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также с предложением расторгнуть договор. Так письмом администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края от 22.06.2012 N 1700 ответчику предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате до 10.07.2012, а письмом от 07.09.2012 N 598/03 ответчику направлено уведомление о намерении истца расторгнуть договор с 05.12.2012.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к правомерному выводу, о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку им направлялись как проекты дополнительных соглашений, так и предупреждение о необходимости оплаты задолженности в соответствии с изменением размера минимальной величины арендной платы с предоставлением разумного срока для исполнения.

Судом принято во внимание, что после истечения срока, установленного в претензии от 22.06.2012 N 1700 для надлежащего исполнения обязательств, истцом предложение расторгнуть договор направлено 07.09.2012 и установлен срок предполагаемого расторжения с 05.12.2012.

Из материалов дела следует, что на момент предъявления в суд искового заявления по состоянию на 14.03.2013 ответчиком не произведена оплата задолженности за период с 01.01.2013 по 12.03.2013.

В ходе рассмотрения дела ответчик продолжал оплачивать задолженность по арендной плате из расчета ставок, утвержденных на 2011 год.

Вместе с тем к моменту рассмотрения спора по существу судом первой инстанции согласно представленным ответчиком платежным документам задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Следовательно, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии непредъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу, что исковые требования отдела имущественных и земельных отношений являются законными и обоснованными, поскольку ответчиком в нарушение договорных обязательств оплата арендных платежей в полном объеме своевременно не произведена, иск о расторжении договора аренды от 12.12.2008 N 39-08/31 ФМ подан в разумный срок, в связи с чем иск удовлетворил в полном объеме, расторгнув договор аренды.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Кроме того, доводы ответчика основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, а также обстоятельств дела.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 02.07.2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2013 по делу N А63-2395/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Баканов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков