Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2013 г. N 06АП-5713/13

г. Хабаровск

19 ноября 2013 г.

Дело N А04-4344/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балинской И.И.

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.

при участии в заседании:

от Закрытого акционерного общества "Корпорация Звезда": представитель не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился;

от Общества с ограниченной ответственностью "Знак", Управления Федеральной службы судебных приставов по Амурской области: представители не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Корпорация Звезда" на решение от 25.09.2013 по делу N А04-4344/2013 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Аныш Д.С.

по заявлению Закрытого акционерного общества "Корпорация Звезда",

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

о признании отказа недействительным

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Знак", Управление Федеральной службы судебных приставов по Амурской области

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Корпорация Звезда" (далее - ЗАО "Корпорация Звезда", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области, регистрирующий орган) от 04.06.2013 N 01/403/2013-407,408 в государственной регистрации и обязании зарегистрировать переход права в соответствии с поданными документами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены общество с ограниченной ответственностью "Знак" (далее - ООО "Знак") и Управление Федеральной службы судебных приставов по Амурской области (далее - УФССП России по Амурской области).

Решением суда первой инстанции от 25.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву законности оспариваемого отказа в государственной регистрации права собственности.

Не согласившись с данным решением, ЗАО "Корпорация Звезда" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, преждевременность выводов суда указывает, нарушение прав общества.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились. Управление отзыв на апелляционную жалобу в суд не представило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 30.05.2000 в соответствии с заявкой судебного пристава-исполнителя на реализацию арестованного имущества, между ООО "Знак" (продавец) и ЗАО "Корпорация Звезда" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества. Согласно договору продавец продал, а покупатель купил объект недвижимости - здание кузницы с пристройкой, площадью 192,5 кв. м., расположенное в г. Благовещенске, ул. Мухина, 110а, принадлежащее ОАО "Домостроитель", стоимостью 30 600 рублей.

В подтверждение оплаты по этому договору обществом представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, выданные ООО "Знак", на общую сумму 33 706 рублей 86 копеек: от 29.05.2000 на сумму 1 200 рублей (залог за кузнецу ООО "Домостроитель"), от 29.05.2000 на сумму 1 200 рублей (залог за участие в торгах за здание кузнецы ООО "Домостроитель"), от 31.05.2000 на сумму 10 000 рублей (оплата за здание кузнецы); от 01.06.2000 на сумму 10 000 рублей (оплата за здание кузнецы), от 02.06.2000 на сумму 10 000 рублей (оплата за здание кузнецы); от 03.06.2000 на сумму 1 306 рублей 86 копеек (оплата за цех кузницу).

30.05.2000 ООО "Знак" и ЗАО "Корпорация Звезда" подписан акт приема-передачи имущества по указанному договору купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Амурской области ОАО "Домостроитель" признано несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство. 03.04.2003 ОАО "Домостроитель" прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией по решению суда, о чем 03.04.2003 внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц за государственным регистрационным номером 2032800053560.

07.03.2013 ЗАО "Корпорация Звезда" обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - кузница, назначение: нежилое здание, общая площадь 192,5 кв. м., инвентарный номер 10:401:001:002965050:1016, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Мухина, дом 110 А, литер 16 А.

26.03.2013 Управлением Росреестра по Амурской области направлено обществу уведомление N 01/403/2013-407,408 о приостановлении государственной регистрации права в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

16.04.2013 Управлением Росреестра по Амурской области по заявлению ЗАО "Корпорация Звезда" государственная регистрация сделки по договору купли-продажи, перехода права, права собственности приостановлена до 16.05.2013, о чем обществу сообщено уведомлением от 16.04.2013 N 01/403/2013-407,408.

04.06.2013 Управлением Росреестра по Амурской области принято решение об отказе обществу в государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, о чем направлено сообщение от 04.06.2013 N 01/403/2013-407,408.

В обоснование принятого решения регистрирующий орган сослался на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ и указал на отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на данный объект недвижимости, обращение покупателя с заявлением в одностороннем порядке.

ЗАО "Корпорация Звезда", полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Признавая отказ Управления законным, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как установлено пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 этой статьи.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Федерального закона 122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13, абзацем 11 пункта 1 статьи 17 названного Федерального закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 2 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона, перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом по материалам дела установлено, что ЗАО "Корпорация Звезда" в обоснование заявленных требований представлен кадастровый паспорт и технический паспорт на объект недвижимости - кузница, назначение: нежилое здание, общая площадь 192,5 кв. м., инвентарный номер 10:401:001:002965050:1016, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Мухина, дом 110 А, литер 16 А., в которых указан год постройки (год ввода в эксплуатацию) - 1951.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества в силу абзаца третьего пункта 2 статьи 6 данного Федерального закона проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Проанализировав приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно указал, что государственная регистрация перехода права невозможна без предшествующего ей проведения государственной регистрации ранее возникшего права продавца с соблюдением законодательно предусмотренной процедуры государственной регистрации, при проведении которой подлежат проверке основания возникновения ранее возникшего права продавца на объект недвижимого имущества.

Судом установлено, что продажа спорного объекта недвижимости осуществлялась специализированной организацией - ООО "Знак", в соответствии с заявкой судебного пристава-исполнителя на реализацию арестованного имущества ОАО "Домостроитель".

При этом доказательств, подтверждающих право собственности ОАО "Домостроитель" на объект недвижимости, приобретенный ЗАО "Корпорация Звезда" по договору купли-продажи от 30.05.2000, в деле не имеется. Исполнение сторонами договора купли-продажи от 30.05.2000 при отсутствии доказательств наличия у продавца права собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества не является достаточным основанием считать, что продавец являлся собственником спорного имущества.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд первой инстанции обоснованно счел, что обстоятельства отчуждения названного недвижимого имущества ОАО "Домостроитель" посредством его реализации на торгах через специализированную организацию не могут являться безусловным доказательством, подтверждающим право собственности ОАО "Домостроитель" на указанный объект недвижимости.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности ОАО "Домостроитель" на спорный объект недвижимого имущества, у регистрирующего органа не имелось оснований для государственной регистрации права собственности общества на основании указанного договора купли-продажи.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними. Судом первой инстанции дана оценка представленным в дело доказательствам, основанная на исследовании этих доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения, основанного на полном исследовании всех обстоятельств по делу и представленных доказательств, вынесенного при правильном применении норм материального и процессуального права, и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.09.2013 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-4344/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.И. Балинская

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.А. Швец