Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 15АП-15380/13

город Ростов-на-Дону

20 ноября 2013 г.

дело N А32-35171/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2013. по делу N А32-35171/2012

по иску ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег"

к ответчику - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об изменении условий договора аренды

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об изменении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4000001400 от 20.04.2007, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег", в части второго раздела, установив размер арендной платы согласно расчета: за 1 квартал 2012 года - 4306117 руб. 18 коп., за 2 квартал 2012 года - 1774977 руб. 61 коп., за 3 квартал 2012 года - 1319348 руб. 93 коп., за 4 квартал 2012 года - 1053596 руб. 06 коп., размер годовой арендной платы за 2012 год. - 8454039 руб. 78 коп.

Решением от 23.07.2013 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный договор является ничтожным, поскольку на момент его подписания администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не имела соответствующих полномочий на распоряжение земельными участками, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение. В ничтожный договор не могут быть внесены изменения, в том числе, в судебном порядке.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что договор аренды между сторонами заключен, зарегистрирован в установленном порядке, исполнялся сторонами. В настоящее время у арендатора имеется задолженность. По мнению заявителя, договор не может быть признан ничтожным, так как в соответствии с пунктами 4, 5, 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" правом на заключение договора аренды земельного участка уполномочена администрация.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не явился.

Администрация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена, представила уточнение требований по апелляционной жалобе.

Представитель ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" в заседание не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.04.2007 между сторонами заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения (л.д. 17-22), согласно которому администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) обязалась предоставить во временное владение и пользование, а ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" (арендатор) принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0402010:0020 площадью 159068 кв. м, расположенный по ул. Туристической, 5, в г. Геленджик Краснодарского края, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для эксплуатации пансионата. Срок действия договора определен сторонами в пункте 7.2 - в течение 49 лет.

В приложении N 1 к договору указано, что годовой размер арендной платы составляет 19490882 рубля (л.д. 22).

Согласно кадастровому плану земельного участка, выданному 19.04.2007, разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:0020 является "для эксплуатации пансионата", кадастровая стоимость участка в паспорте не определена (л.д. 24-35).

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 02.032012 N 545 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для размещения апартамент-отеля" на "для размещения пансионата" (л.д. 44-45).

По дополнительному соглашению от 04.04.2012 к договору изменен вид разрешенного использования арендуемого участка с "для размещения апартамент-отеля" на "для размещения пансионата" (л.д. 46).

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю N 33/11 ль 03.08.2012 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 523934997 руб. 04 коп. (л.д. 49-51).

Соответствующие изменения внесены в кадастровый учет (кадастровый паспорт - л.д. 40-41).

Письмом от 07.09.2012 арендатор обратился к арендодателю с просьбой внести изменения в раздел второй договора (размер и условия внесения арендной платы) и установить арендную плату согласно приведенному арендатором расчету (л.д. 57).

Письмом от 19.09.2012 администрация отказала в перерасчете размера арендной платы (л.д. 59).

Полагая, что в спорный договор должны быть внесены изменения в части размера арендной платы в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 названной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование своих требований истец ссылается на изменение разрешенного вида использования арендуемого земельного участка и кадастровой стоимости участка как на существенное изменение обстоятельств.

Вместе с тем, из текста постановления администрации муниципального образования г-к Геленджик N 545 от 02.03.2012 следует, что вид разрешенного использования изменен по заявлению ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег", решение о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка также принято по заявлению ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег", о чем свидетельствует уведомление (л.д. 48) и текст решения.

Таким образом, обстоятельства изменения кадастровой стоимости земельного участка и разрешенного вида использования участка произошли по воле арендатора и не являются основанием для внесения изменений в договор аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора пришел к выводу о том, что администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, заключая с ОАО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" в 2007 году договор аренды, распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет недействительность (ничтожность) сделки в соответствии со статьями 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03.12.20208 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации либо собственность поселений, муниципальных районов или городских округов передаются земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, по основаниям, предусмотренным частями 2 - 4 настоящей статьи.

В собственность поселений, муниципальных районов или городских округов передаются земельные участки, которые указаны в части 1 настоящей статьи и которые:

1) заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

2) предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям;

3) предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В кадастровом паспорте земельного участка от 12.09.2012 указано, что спорным земельным участком владеет муниципальное образование город-курорт Геленджик.

Таким образом, в настоящее время участок находится в собственности муниципального образования, вывод суда первой инстанции сделан без учета указанных выше разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", однако, указанный вывод не привел к принятию неправильного решения по существу.

В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

В уточнении требований по апелляционной жалобе заявитель жалобы не указал на требования об исключении из мотивировочной части решения данного вывода, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2013. по делу N А32-35171/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Пономарева И.В. Чотчаев Б.Т.